Immobilien-Investment: Tipps von Anaïs Cosneau

Fundiertes Wissen als Fundament für Immobilien-Investments

Der Einstieg in den Immobilienmarkt erfordert eine gründliche Vorbereitung und den systematischen Aufbau von Fachwissen. Viele Einsteiger machen den Fehler, sich unvorbereitet auf die Wohnungssuche zu begeben und brechen den Prozess frustriert ab, weil die Suche nach dem passenden Objekt Zeit in Anspruch nimmt. Im Gegensatz zu liquiden Finanzprodukten wie ETFs lässt sich eine Immobilie nicht per Mausklick erwerben, sondern verlangt eine intensive Prüfung der Bausubstanz und der finanziellen Kennzahlen.

Wer sich ohne das nötige Know-how an das Thema heranwagt, gerät bei den ersten unvorhergesehenen Herausforderungen schnell in Panik. Fragen zur Sanierung des Dachs, anstehenden Renovierungskosten oder der langfristigen Instandhaltung führen oft zu Verunsicherung und zum vorzeitigen Abbruch des Vorhabens. Ein strukturierter „Führerschein“ für Immobilien, der die Grundlagen der Objektprüfung vermittelt, schafft hier die notwendige Sicherheit für ein erfolgreiches Investment. Ein solcher Kurs vermittelt praxisnah, wie man die Substanz eines Mehrfamilienhauses bewertet und die Wirtschaftlichkeit einer Wohnung ohne fremde Maklerhilfe unabhängig kalkuliert. Erst mit diesem Rüstzeug wird vermieden, dass man aus Unwissenheit fehlerhafte Objekte kauft.

Immobilien vs. ETFs: Wo liegt der wahre Vorteil?

Beim Vermögensaufbau stellt sich häufig die Frage, ob man in breit gestreute ETFs oder in Sachwerte wie Wohnimmobilien investieren sollte. Zwar ist der Kauf von ETFs unkomplizierter und schneller abgewickelt, doch in puncto Rendite und Stabilität weisen Immobilien bei geschicktem Einkauf erhebliche Vorteile auf. Während ETFs stark schwanken können, bieten Immobilien eine bodenständige und krisensichere Anlageform.

„Mit Immobilien hat man sowas bodenständiges.“ — Anaïs Cosneau

Die unschlagbare Rendite von Immobilien ergibt sich vor allem aus zwei entscheidenden Hebeln, die beim klassischen ETF-Sparplan in dieser Form nicht existieren:

• Steuerliche Abschreibung: Die Kosten für die Instandhaltung und Renovierung einer Immobilie lassen sich steuerlich geltend machen und mindern die Steuerlast des Investors.

• Hebeleffekt der Bank: Durch den Einsatz von Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite drastisch steigern, da die Bank den Großteil des Kaufpreises finanziert.

• Wertbeständigkeit: Immobilien sind physische Sachwerte, die im Gegensatz zu Papierwerten einen inhärenten Nutzwert besitzen.

Die Wahl des richtigen Standorts: Warum Berlin boomt

Die Standortwahl ist für den Erfolg eines Immobilien-Investments von zentraler Bedeutung, wobei Berlin aktuell eine besonders spannende Sonderrolle einnimmt. Die deutsche Hauptstadt bietet derzeit einzigartige Gegebenheiten für Investoren, die nach unterbewerteten Objekten suchen. Viele Wohnungen in Berlin sind durch sehr alte Mietverträge blockiert und erzielen aktuell nur geringe Mieteinnahmen.

Diese scheinbar schlechte Vermietungssituation führt dazu, dass die Objekte weit unter ihrem tatsächlichen Bankwert am Markt angeboten werden. Da viele klassische Käufer diese Wohnungen meiden, entstehen für informierte Investoren hervorragende Einstiegschancen. Man erwirbt Substanz weit unter dem realen Wert und sichert sich damit ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial für die Zukunft. Dieser Ansatz eignet sich hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau, da die Diskrepanz zwischen dem Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie eine solide Sicherheitsmarge bildet. Insbesondere in einer Metropole wie Berlin, die trotz aller regulatorischen Diskussionen eine extrem hohe Nachfrage nach Wohnraum verzeichnet, bleibt diese Strategie ein starker Hebel für private Anleger.

Die drei Investment-Strategien für Wohnimmobilien

Bei der Investition in Wohnungen lassen sich grundsätzlich drei verschiedene Herangehensweisen unterscheiden, die jeweils unterschiedliche finanzielle Ziele verfolgen. Je nach persönlicher Lebenslage und Liquidität sollten Investoren die passende Strategie wählen:

• Positiver Cashflow: Diese Immobilien werfen von Tag eins an Überschüsse ab, sind jedoch im Einkauf meist extrem teuer und bieten langfristig oft weniger Renditepotenzial.

• Cashflow-neutral: Die Mieteinnahmen decken exakt die laufenden Kosten und die Tilgung des Kredits, sodass sich die Immobilie über rund 25 Jahre hinweg vollständig von selbst abbezahlt.

• Negativer Cashflow (Cash Cows): Hier zahlt der Investor monatlich drauf, kauft das Objekt dafür jedoch weit unter dem Marktwert ein und profitiert von massiven Steuervorteilen.

„Der Gewinn liegt immer im Einkauf.“ — Anaïs Cosneau

Das Geheimnis der "Cash Cows" mit negativem Cashflow

Das Konzept der sogenannten „Cash Cows“ mit negativem Cashflow klingt für Anfänger zunächst paradox, stellt jedoch für erfahrene Investoren die Königsklasse dar. Wenn ein Objekt beispielsweise einen realen Bankwert von 300.000 Euro besitzt, aber aufgrund einer schlechten Vermietung für nur 200.000 Euro verkauft wird, entsteht ein sofortiger Vermögensvorteil.

Selbst wenn der Investor monatlich 500 Euro zuschießen muss, lässt sich dieser Verlust steuerlich voll absetzen, wodurch sich die effektive Belastung auf etwa 200 Euro reduziert. Auf zehn Jahre gerechnet ergibt dies eine Zuzahlung von rund 24.000 Euro. Dem steht jedoch ein satter Einkaufsrabatt von 100.000 Euro gegenüber, was einen rechnerischen Puffer von 76.000 Euro ergibt. Diesen Puffer kann man bei der Bank nachbeleihen, um direkt das nächste Investment zu finanzieren. Auf diese Weise lässt sich in relativ kurzer Zeit ein ganzes Portfolio an Immobilien aufbauen, ohne dass man dafür Unmengen an neuem Eigenkapital ansparen muss. Der Hebel liegt hierbei in der intelligenten Ausnutzung der Bankbewertung und der Steuergesetze, die den scheinbaren Nachteil des negativen monatlichen Cashflows in einen massiven strategischen Vorteil verwandeln.

Erkenntnisse vom P5 Kongress und die Zukunft der Branche

Der P5 Kongress bietet der Immobilienbranche eine wichtige Plattform, um aktuelle Herausforderungen und politische Entwicklungen kontrovers zu diskutieren. Themen wie der Bauturbo oder die Enteignungsdebatten in Berlin zeigen, wie dynamisch und politisch aufgeladen der Markt derzeit ist. Für Investoren ist dieser offene Meinungsaustausch essenziell, um Marktveränderungen frühzeitig zu antizipieren.

Es ist für die Entwicklung der Branche von großem Vorteil, wenn nicht nur eine homogene Meinung vertreten wird, sondern unterschiedliche Akteure zu Wort kommen. Die kontroversen Diskussionen auf dem Kongress zeigen, dass der Markt trotz regulatorischer Hürden lebendig bleibt und weiterhin hochattraktive Nischen für private Anleger bietet.

Praktische Tipps für angehende Immobilieninvestoren

Für den direkten Start in der Praxis sollten angehende Investoren vor allem auf eine disziplinierte Einkaufsstrategie achten und sich nicht von emotionalen Faktoren leiten lassen. Der Fokus sollte stets auf den harten Zahlen und dem Einkaufspreis liegen, da hierüber der langfristige Erfolg der Anlage entschieden wird.

„Guckt nach Immobilien, bei denen ihr drauf zahlt, die aber deutlich unter Wert zu kaufen sind.“ — Anaïs Cosneau

Um die Theorie direkt in die Tat umzusetzen, empfehlen sich folgende konkrete Schritte:

• Marktanalyse starten: Suchen Sie gezielt nach unterbewerteten Objekten in Metropolen wie Berlin, die aufgrund von Altmietverträgen unter Bankwert gehandelt werden.

• Zahlen präzise kalkulieren: Rechnen Sie den steuerlichen Effekt eines negativen Cashflows genau durch und ermitteln Sie die effektive monatliche Belastung.

• Eigenkapital-Hebel nutzen: Setzen Sie das Eigenkapital so ein, dass Sie durch Nachbeleihung des Einkaufspuffers schnell ein Portfolio aufbauen können.