Immobilienmarkt: Sven Carstensen über Trends & Krisen

Der lange Weg in die Krise: Der Immobilienmarkt seit 2010

Der deutsche Immobilienmarkt blickt auf eine außergewöhnliche Dekade zurück. Ab dem Jahr 2010 erlebte insbesondere der Gewerbemarkt eine langanhaltende Phase des Aufschwungs, die von einer kontinuierlichen und starken Nachfrage getrieben war. Ein robustes Wirtschaftswachstum bildete das Fundament für diesen Boom, von dem nicht nur Büroflächen, sondern auch der Logistik- und Industriesektor massiv profitierten.

Diese goldene Ära war geprägt von historisch niedrigen Zinsen und einem scheinbar unaufhaltsamen Zuwachs an Investitionen. Die Marktteilnehmer gewöhnten sich an ein Umfeld, in dem Leerstände sanken und die Renditen im Zuge steigender Objektwerte immer weiter komprimiert wurden. Doch diese Phase der Stabilität sollte nicht ewig anhalten, da globale Ereignisse den Markt bald vor völlig neue Herausforderungen stellten.

Corona und der erste Wandel der Arbeitswelt

Mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie im Jahr 2020 wurden lang etablierte Konzepte des Arbeitens und Wohnens schlagartig infrage gestellt. Unternehmen mussten im Eiltempo Homeoffice-Strukturen etablieren, was zu einer grundlegenden Überprüfung des tatsächlichen Büroflächenbedarfs führte. Es setzte ein Prozess der Effizienzsteigerung ein, bei dem starre Arbeitsplatzkonzepte zunehmend flexibleren Modellen weichen mussten.

• Verändertes Flächenverhältnis: Die traditionelle Zuweisung von einem Schreibtisch pro Mitarbeiter weicht immer häufiger flexiblen Modellen wie 0,5 Arbeitsplätzen pro Kopf.
• Resistenter Wohnungsmarkt: Im Gegensatz zum Gewerbesektor zeigte sich der Wohnungsmarkt von der Pandemie nahezu unbeeindruckt und setzte seinen Wachstumskurs nach einem kurzen Schockmonat fort.
• Nutzerseitige Transformation: Der Wandel während Corona fand primär auf der Seite der Flächennutzer statt, während der Investmentmarkt vorerst stabil blieb.

Die Zinswende 2022 und ihre fatalen Folgen

Der eigentliche, tiefgreifende Wendepunkt für den Immobilieninvestmentmarkt vollzog sich im Jahr 2022. Bedingt durch den Ausbruch des Ukraine-Krieges und die rasant ansteigende Inflation sah sich die Europäische Zentralbank zu einer drastischen Zinswende gezwungen. Dieser abrupte Zinsanstieg, der von einem historischen Nullniveau ausging, traf die Branche mit voller Wucht und führte zu einer unmittelbaren Neubewertung aller Assetklassen.

Insbesondere die Renditen im Bürosegment erfuhren eine dramatische Anpassung, die sich direkt in sinkenden Immobilienwerten widerspiegelte. Der Markt musste sich innerhalb kürzester Zeit auf völlig veränderte Finanzierungskonditionen einstellen, was viele Transaktionen zum Erliegen brachte.

„Die Zinswende führte dazu, dass wir damals Bürorenditen weit unter 3 % hatten und mittlerweile bei 5 % sind.“ — Sven Carstensen

Auch der Wohnungsmarkt rutschte durch den rasanten Zinsanstieg in eine Schockstarre. Die Nachfrage nach eigengenutztem Wohnraum brach fast vollständig ein, da die Finanzierungskosten für private Käufer nicht mehr tragbar waren.

Geopolitische Unsicherheiten als Wachstumsbremse

Nach einer kurzen Phase der scheinbaren Stabilisierung im Jahr 2024, in der sich erste Akteure wieder an den Markt wagten, sorgten neue geopolitische Konflikte für erneute Verwerfungen. Die jüngste Iran-Krise und die damit verbundenen globalen Spannungen haben die Hoffnung auf eine schnelle und nachhaltige Markterholung vorerst zunichte gemacht. Der Markt befindet sich erneut in einer abwartenden Haltung, da die Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung zurückgekehrt ist.

„Die Ruhe im Markt, von der man gehofft hat, dass sie jetzt eintritt, sie ist jetzt eigentlich schon wieder nicht da.“ — Sven Carstensen

Diese geopolitischen Spannungen treffen auf eine ohnehin geschwächte deutsche Wirtschaft, die im kommenden Jahr voraussichtlich kein echtes Wachstum verzeichnen wird. Die verbleibenden minimalen Wachstumseffekte sind statistischer Natur und resultieren lediglich aus einer geringeren Anzahl an Feiertagen im laufenden Kalenderjahr.

Die Grenzen der Prognosefähigkeit in Zeiten exogener Schocks

In einem von Unsicherheit geprägten Marktumfeld stellt sich die fundamentale Frage, wie verlässliche Prognosen überhaupt noch erstellt werden können. Klassische Vorhersagemodelle basieren auf langfristigen makroökonomischen und demografischen Daten, die jedoch durch unvorhersehbare exogene Ereignisse ausgehebelt werden können. Solche abrupten Sprünge und Krisen lassen sich nicht mathematisch kalkulieren, weshalb Analysten vermehrt mit flexiblen Szenarien arbeiten müssen.

Trotz dieser Einschränkungen lassen sich bestimmte langfristige Trends für den Wohnungsmarkt identifizieren, die unabhängig von kurzfristigen Marktstörungen Bestand haben:

• Sanfter Preisanstieg: Aufgrund des anhaltenden Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage ist langfristig mit einer moderaten Aufwärtsbewegung der Kaufpreise zu rechnen.
• Steigendes Mietniveau: Der Druck auf die Mietmärkte bleibt hoch, solange die Neubautätigkeit hinter den politischen und gesellschaftlichen Zielen zurückbleibt.
• Kostensenkungspotenziale: Eine Entlastung könnte mittelfristig durch das Absenken von überzogenen Baustandards sowie den vermehrten Einsatz von modularem Bauen erzielt werden.

Wie Künstliche Intelligenz die Nachfrage nach Büroflächen verändert

Die fortschreitende Digitalisierung und insbesondere der Durchbruch der Künstlichen Intelligenz (KI) werfen fundamentale Fragen für die Zukunft der Büroimmobilie auf. Die Auswirkungen von KI betreffen dabei primär die sogenannten White-Collar-Jobs, also die klassischen Büroarbeitsplätze, deren Struktur und Anzahl sich in den kommenden Jahren massiv verändern dürften.

Obwohl viele repetitive Aufgaben in Zukunft durch KI-Systeme automatisiert werden können, entsteht gleichzeitig ein Bedarf an neuen, hochspezialisierten Berufsbildern. Zudem zeigt sich ein interessanter Gegentrend zum reinen Homeoffice: Viele innovative Unternehmen und Start-ups setzen wieder ganz bewusst auf eine physische Präsenz vor Ort, um die kreative Teamarbeit und den direkten Austausch zu fördern.

• Automatisierungspotenzial: Ein erheblicher Teil der klassischen Computerarbeit könnte mittelfristig durch KI-Anwendungen substituiert werden.
• Rückkehr ins Büro: Die anfängliche Euphorie über die vollständige Virtualisierung der Arbeit weicht der Erkenntnis, dass physische Präsenz für Innovation unerlässlich ist.
• Hybride Arbeitsplatzkonzepte: Die Zukunft liegt in flexiblen Büros, die primär als Begegnungs- und Kollaborationsstätten dienen und nicht mehr nur als reine Schreibtischansammlungen.

Flight to Quality: Erstklassige Lagen im Fokus

Der quantitative Rückgang des Büroflächenbedarfs führt zu einer qualitativen Verschiebung auf dem Markt, die unter dem Begriff "Flight to Quality" bekannt ist. Unternehmen reduzieren zwar ihre Gesamtflächen, investieren das eingesparte Budget jedoch in erstklassige, repräsentative und hervorragend angebundene Standorte.

„Wir werden weniger Büroflächen brauchen [...] dieses Thema 'Flight to Quality' ist halt etwas, was sich doch schon gut durchsetzt derzeit.“ — Sven Carstensen

Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Polarisierung des Büromarktes. Während erstklassige Objekte in zentralen Innenstadtlagen und Bankenvierteln nach wie vor stark nachgefragt werden, geraten dezentrale Lagen und reine Backoffice-Standorte zunehmend unter Druck. Für diese B- und C-Lagen müssen Eigentümer langfristig neue Nutzungskonzepte entwickeln oder erhebliche Preisabschläge in Kauf nehmen.

Die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin und der Appell an die Politik

Ein zentrales Hemmnis für eine Erholung des Wohnungsmarktes liegt in den aktuellen politischen Rahmenbedingungen. Insbesondere die in Berlin geführte Debatte über die Vergesellschaftung und Enteignung großer Wohnungsunternehmen sorgt für massive Verunsicherung unter privaten Investoren. Solche populistischen Ansätze greifen tief in das Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft ein und entziehen dem Markt dringend benötigtes Kapital für den Neubau.

„Das Thema der Vergesellschaftung [...] kratzt an dem Fundament des Immobilienmarktes oder überhaupt des Systems der gesamten sozialen Marktwirtschaft.“ — Sven Carstensen

Anstelle von emotionalisierten und sachfremden Diskussionen fordert die Branche einen konstruktiven und fachlichen Dialog mit allen politischen Akteuren. Nur durch eine gemeinsame Kraftanstrengung von Politik und Immobilienwirtschaft können die drängenden Herausforderungen des Wohnungsneubaus und des sozialen Zusammenhalts gelöst werden. Dazu gehört auch, den bürokratischen Dschungel zu lichten und Genehmigungsprozesse signifikant zu beschleunigen.