Baukrise als Chance: Jetzt bauen oder abwarten?

Der aktuelle Zustand der Baubranche im Vergleich zu 2008

Die deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft befindet sich in einer tiefgreifenden Krise, die sich grundlegend von früheren Marktbereinigungen unterscheidet. Dr. Peter Burnickl vergleicht die heutige Situation mit der Lehman-Bankenkrise der Jahre 2008 bis 2010. Damals handelte es sich im Bausektor lediglich um eine kurze, temporäre Delle. Die heutige Krise hingegen hat eine völlig andere Qualität und führt zu einer Welle von Insolvenzen quer durch die gesamte Branche.

Die Ursachen liegen in einem perfekten Sturm aus explodierenden Finanzierungskosten, gestiegenen Material- und Erzeugerpreisen sowie einer extremen Verunsicherung des Marktes. Zwar lässt die Auslastung der Handwerker allmählich nach, was punktuell zu günstigeren Angeboten führt. Doch die Basis der Baukosten – die Herstellungs- und Energiekosten der Industrie – bleibt weiterhin auf einem historisch hohen Niveau.

„Was wir momentan erleben, ist ein ganz anderes Kaliber, eine meiner Meinung nach noch nie dagewesene Baukrise.“ — Peter Burnickl

Der Schweinezyklus im Bauwesen und seine Auswirkungen

Das Bauwesen ist durch extrem lange Projektlaufzeiten geprägt, die oft über mehrere Jahre hinweg andauern. Vom ersten Ankauf eines Grundstücks über die Schaffung von Baurecht und die detaillierte Planung vergeht viel Zeit, bevor der erste Bagger rollt. Dieser zeitverzögerte Ablauf führt zu einem typischen Schweinezyklus, bei dem die verschiedenen Akteure der Wertschöpfungskette die Krise zeitversetzt spüren.

Architekten und Ingenieure waren die Ersten, die den Einbruch der Nachfrage bereits vor Monaten massiv zu spüren bekamen. Erst viel später erreicht diese Entwicklung das ausführende Handwerk, insbesondere den Rohbau und schließlich den Ausbau. Heute beobachten wir eine drastische Trendwende: Handwerker, die noch vor wenigen Jahren kaum Angebote abgaben, rufen heute aktiv bei Planern an, um auf Bieterlisten gesetzt zu werden.

Die typischen Phasen des Schweinezyklus am Bau:

• Projektentwicklung: Grundstücke werden angekauft und Baurecht wird langwierig entwickelt.
• Planungsphase: Architekten und Fachplaner arbeiten meist ein bis zwei Jahre vor Baubeginn.
• Rohbau & Tiefbau: Diese Gewerke spüren die Auftragslage als erste auf der eigentlichen Baustelle.
• Ausbau & Galabau: Bilden das Schlusslicht und spüren Marktveränderungen mit der größten Verzögerung.

Politische Unsicherheit und die Zinswende

Ein wesentlicher Katalysator der aktuellen Krise ist der abrupte Wechsel von der Nullzinspolitik hin zu drastisch gestiegenen Zinsen. Noch vor drei Jahren konnten Investoren Projekte mit 100-Prozent-Finanzierungen zu Zinssätzen unter einem Prozent realisieren. Der Verkauf von projektierten Wohnungen und Gewerbeflächen lief reibungslos, da ein absoluter Verkäufermarkt herrschte und die Nachfrage das Angebot bei Weitem überstieg.

Zusätzlich zur Zinswende haben unvorhersehbare politische Entscheidungen das Vertrauen der Marktteilnehmer nachhaltig erschüttert. Plötzliche Stopps von KfW-Förderprogrammen über das Wochenende sowie das chaotische Hin und Her um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erzeugten extreme Unsicherheit. Ein prägnantes Beispiel für die Marktverzerrung ist der Hype um Wärmepumpen, deren Preise im Zuge der politischen Debatten zeitweise um 200 bis 300 Prozent explodierten.

Die politischen Hauptfaktoren für den Vertrauensverlust:

• Unvorhersehbare KfW-Stopps: Fördergelder wurden ohne Vorankündigung und über Nacht eingefroren.
• GEG-Chaos: Ständige Anpassungen und unklare Vorgaben verunsicherten Sanierungswillige im Mehrfamilienhausbestand.
• Überregulierung: Die Erwartung, standardmäßig nur noch Effizienzhäuser im Standard EH40 mit QNG-Zertifizierung zu bauen, trieb Planungskosten hoch.

Chancen am Markt: Wann sich das Shoppen lohnt

Trotz des düsteren Gesamtbildes bietet die Krise für liquide Investoren und Akteure mit hohem Eigenkapitalanteil herausragende Gelegenheiten. Viele Projektentwickler, die ihre Grundstücke am Peak des Marktes teuer eingekauft und variabel über Euribor-Kredite finanziert haben, stehen heute unter enormem Druck. Die gestiegenen Zinsen fressen die Liquidität auf, während die Banken gleichzeitig deutliche Wertkorrekturen an den Beständen vornehmen.

Dies zwingt viele Marktteilnehmer zu Notverkäufen weit unter dem eigentlichen Wert. Auch die Zahl der Zwangsversteigerungen und Insolvenzverfahren nimmt spürbar zu. Wer jetzt über Cash verfügt, kann am Markt sogenannte Lucky Deals abschließen, die abseits des offiziellen Marktes verhandelt werden.

„In jeder Krise steckt auch eine riesen Chance. Wenn jemand Geld hat, würde ich momentan raten, shoppen zu gehen.“ — Peter Burnickl

• Notverkäufe nutzen: Grundstücke und Bestände von angeschlagenen Entwicklern gezielt ankaufen.
• Zwangsversteigerungen prüfen: Über Insolvenzverwalter an stark rabattierte Objekte gelangen.
• Off-Market agieren: Diskrete Zukäufe tätigen, da Verkäufer in Notlagen ihre Probleme selten öffentlich machen wollen.

Strategische Bauplanung: Warum Abwarten riskant ist

Eine der am häufigsten gestellten Fragen an Dr. Peter Burnickl lautet derzeit: „Soll ich jetzt bauen oder noch abwarten?“ Die Antwort erfordert strategisches Fingerspitzengefühl. Wer ein Bauprojekt plant, sollte die aktuelle Ruhephase nutzen, um die Planungen bis zur Genehmigung und Ausschreibungsreife vollständig fertigzustellen.

Der Grund hierfür liegt in der Gefahr eines plötzlichen Markt-Turnarounds. Wenn die Zinsen weiter sinken und das Vertrauen zurückkehrt, werden unzählige Bauherren, die derzeit abwarten, gleichzeitig ihre Ausschreibungen platzieren. Dies würde von heute auf morgen zu einem akuten Kapazitätsengpass und erneut explodierenden Preisen führen. Wer seine Hausaufgaben bereits gemacht hat, kann flexibel am Tag X starten und sich die besten Konditionen sichern.

• Planungsvorlauf sichern: Genehmigungen und Ausführungsplanungen antizyklisch in der Krise erstellen lassen.
• Ausschreibungen vorbereiten: Angebote von Handwerkern einholen, solange diese über freie Kapazitäten verfügen.
• Antizyklisch handeln: Den Vorsprung nutzen, um nicht im nächsten Boom-Stau der Handwerker stecken zu bleiben.

Kosten sparen durch Low-Tech und Gebäudetyp E

Die deutsche Bauindustrie leidet unter einer extremen Überregulierung durch eine Flut an DIN-Normen und Richtlinien. Viele dieser Vorgaben sind jedoch keine Gesetze, sondern lediglich private Regelwerke. Dr. Peter Burnickl plädiert leidenschaftlich dafür, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren und im Wohnungsbau wieder vermehrt auf „Low-Tech“-Lösungen zu setzen, statt Gebäude mit überflüssiger, wartungsintensiver Technik vollzustopfen.

Eine große Chance bietet hierbei die Initiative der Architektenkammern zum sogenannten Gebäudetyp E (Einfaches Bauen). Dieser ermöglicht es Bauherren und Planern, rechtssicher von teuren Komfortstandards und Vornormen abzuweichen, sofern die Standsicherheit und der Brandschutz gewährleistet bleiben. Durch kluge Vereinbarungen im Vertrag lassen sich die Baukosten signifikant senken, ohne dass die tatsächliche Bauqualität darunter leidet.

„Die Basis der Preise sind immer die Hersteller, die Produktionskosten, die Energiekosten. Da rechne ich nicht mit großen Korrekturen.“ — Peter Burnickl

Vorteile des einfachen Bauens und Reduzierens von Normen:

• Vertragliche Abweichungen: Abweichungen von Vornormen und Komfortstandards rechtssicher vereinbaren.
• Low-Tech-Ansatz: Weniger komplexe Haustechnik reduziert Anschaffungs-, Wartungs- und Folgekosten.
• Gebäudetyp E: Den gesetzlichen Rahmen nutzen, um bezahlbaren Wohnraum mit hoher Qualität zu realisieren.

Ausblick auf innovative Lösungen und Kooperation

Die Zukunft des Bauens liegt nicht im Festhalten an alten, starren Mustern, sondern im Aufbrechen verkrusteter Strukturen. Neben dem einfachen Bauen gewinnen serielle Sanierung und der Modulbau massiv an Bedeutung. Die Notwendigkeit der Nachverdichtung in Städten, um Flächenversiegelungen zu vermeiden, macht diese standardisierten und schnellen Bauweisen zu echten Zukunftstrends.

Um in diesen herausfordernden Zeiten erfolgreich zu sein, bedarf es vor allem Mut, schneller Entscheidungen und einer echten, kollaborativen Zusammenarbeit auf Augenhöhe zwischen Bauherren, Architekten, Ingenieuren und Handwerkern. Nur wer die Partnerschaft sucht, anstatt sich hinter bürokratischen Hürden zu verstecken, wird am Ende Projekte realisieren, die sowohl wirtschaftlich erfolgreich als auch nachhaltig sind.

• Serielle Sanierung: Standardisierte Prozesse ermöglichen schnelle und kosteneffiziente energetische Modernisierungen.
• Modulbau: Werkseitige Vorfertigung verkürzt die Bauzeit vor Ort drastisch und minimiert Risiken.
• Kollaboration: Partnerschaftliche Projektabwicklung schützt vor Nachträgen und sichert die kalkulierte Rendite.