Baukosten senken: Strategien für Bauherren & Investoren

Das Risiko der Kostenexplosion und teurer Nachfinanzierungen

Wer im Immobiliensektor baut, weiß, dass am Ende des Tages vor allem die nackten Zahlen und die Baukosten zählen. Eine der größten Gefahren für jedes Bauprojekt ist die unkontrollierte Kostenexplosion, die schnell in eine existenzbedrohende Nachfinanzierung münden kann. Wenn erst einmal eine Nachfinanzierung bei der finanzierenden Bank beantragt werden muss, befindet sich der Bauherr in einer extrem schwachen Verhandlungsposition.

„Es gibt nichts Schlimmeres als eine Kostenexplosion. Und jeder, der schon mal eine Nachfinanzierung hatte, weiß, dass das absolut spaßbefreit ist.“ — Peter Burnickl

Da die finanzierende Bank meist im ersten Rang im Grundbuch steht, ist es nahezu unmöglich, einen Zweitfinanzierer zu finden. Dies zwingt Bauherren dazu, sich zu den Konditionen der Hauptbank zu arrangieren, was oft mit horrenden Bearbeitungsgebühren und schlechten Zinsen verbunden ist. Die Kostensicherheit muss daher von Tag eins an die oberste Priorität des Bauherrn sein.

Die Fehlanreize der HOAI-Honorarordnung

Ein oft übersehenes Problem bei der Kostenkontrolle liegt in der gesetzlichen Honorarstruktur für Architekten und Ingenieure in Deutschland. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bemisst das Planerhonorar maßgeblich an den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens. Daraus ergibt sich ein systemischer Fehlanreiz, der den Interessen des Bauherrn fundamental entgegensteht.

„Je höher die Baukosten, desto höher das Honorar, was grundsätzlich in der Idee ja nicht verkehrt ist, aber da beginnt eigentlich das ganze Spiel.“ — Peter Burnickl

• Honorarsteigerung: Da das Planerhonorar mit steigenden Baukosten wächst, haben Planer intrinsisch wenig finanzielle Motivation, kostensparend zu planen.
• Interessenkonflikt: Die eigene finanzielle Sicherheit und der Profit von Planern und Handwerkern wiegen für diese Akteure im Zweifel schwerer als das Budget des Investors.
• Pauschalierung: Bauherren versuchen zwar häufig, diese Fehlanreize durch Pauschalierungen zu umgehen, doch die HOAI-Basis bleibt im Hintergrund oft bestehen.

Das Haftungsrisiko und die Normenflut als Kostentreiber

Ein weiterer Grund für die stetig steigenden Kosten ist das enorme Haftungsrisiko im deutschen Werkvertragsrecht. Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen haften gesamtschuldnerisch für Mängel, weshalb sie sich bestmöglich absichern wollen. Dies führt in der Praxis zu einer extremen Risikoaversion, die zulasten des Budgets des Bauherrn geht.

Da niemand die über 7.300 relevanten Normen und Richtlinien im Kopf haben kann, neigen Planer bei der Ausschreibung dazu, großzügige Puffer einzubauen. Zudem zwingen ellenlange Verträge mit winzigem Kleingedrucktem die Beteiligten dazu, sich strikt an jede noch so unbedeutende Richtlinie zu halten. Am Ende zahlt der Bauherr für diese übertriebene Absicherung einen extrem hohen Preis in Form von aufgeblähten Leistungsverzeichnissen.

Partnerschaft statt Knebelverträge: Schlanke Verträge und Incentives

Um dem entgegenzuwirken, sollten Bauherren auf verständliche und schlanke Verträge setzen, die gemeinsam mit einem spezialisierten Baurechtsanwalt erstellt werden. Verträge müssen für Nicht-Juristen lesbar bleiben, da zu komplexe Regelwerke das Misstrauen schüren und die Zusammenarbeit erschweren. Stattdessen sollte der Fokus auf einer echten Partnerschaft und fairen Anreizsystemen liegen.

• Zielkosten festlegen: Bereits in der ersten Kalkulationsphase sollten klare Zielkosten definiert werden, an denen sich alle Beteiligten orientieren müssen.
• Incentivierung: Bauherren können finanzielle Boni für Planer vereinbaren, wenn bestimmte Kostenuntergrenzen erfolgreich eingehalten werden.
• Offene Kommunikation: Anstatt Vertragspartner übermäßig im Preis zu drücken, sollte eine faire Gewinnmarge für alle Akteure garantiert werden, um Nachtragsforderungen zu minimieren.

Das Problem verfrüht gestarteter Ausschreibungen

In vielen Bauprojekten wird die Ausschreibung der Gewerke viel zu früh gestartet, oft noch auf Basis von unvollständigen Entwurfsplanungen. Dies ist unklug und ein fataler Fehler, der Bauunternehmern und Handwerkern Tür und Tor für spätere, extrem teure Nachtragsforderungen öffnet. Eine unvollständige Planung zwingt Handwerker dazu, unklare Details später teuer über Nachträge abzurechnen, was den Erstpreis hinfällig macht.

• Planungsstopp einhalten: Bevor der erste Bagger rollt oder Angebote eingeholt werden, muss die Ausführungsplanung zu einhundert Prozent abgeschlossen und freigegeben sein.
• Puffer eliminieren: Ausschreibungen müssen präzise und frei von versteckten Puffer-Positionen sein, um eine verlässliche Preisbasis zu schaffen.
• Nachträge vermeiden: Nachträge während der laufenden Bauphase sind immer deutlich teurer als die Preise im Erstangebot.

Der Low-Tech-Ansatz für bezahlbaren Wohnungsbau

In den letzten Jahren hat sich der Trend zu immer komplexerer Gebäudetechnik (High-Tech) verstärkt, was die Baukosten massiv in die Höhe treibt. Ein radikaler Wandel hin zu einfachen, verständlichen und "Low-Tech"-basierten Lösungen ist heute der Schlüssel zu wirtschaftlichen Projekten. Weniger komplizierte Technik im Gebäude bedeutet nicht nur geringere Anschaffungskosten, sondern auch weniger Fehleranfälligkeit.

„Ich bin ein absoluter Low-Tech-Fanatiker. Je weniger Technik, desto besser. Und auch hier klare Vorgaben machen.“ — Peter Burnickl

• Einfache Grundrisse: Klare, sich wiederholende Strukturen im Grundriss und bei den Fußbodenaufbauten erleichtern die Ausführung und reduzieren Fehler.
• Kritische Bedarfsanalyse: Jede technische Anforderung – wie die Anzahl der Netzwerkdosen pro Raum – muss vom Bauherrn kritisch hinterfragt und auf das Notwendigste reduziert werden.
• Weniger ist mehr: Der Verzicht auf unnötige architektonische Verschnörkelungen und komplexe Auskragungen senkt die Angebote der Bauunternehmer sofort.

Praktische Tipps für Bauherren zur Kostensicherung

Um die Kontrolle über das Projektbudget nicht zu verlieren, müssen Bauherren eine aktive Führungsrolle einnehmen und klare Entscheidungen treffen. Das bloße Delegieren an Planer ohne eigene Kontrolle führt fast immer zu unbefriedigenden wirtschaftlichen Ergebnissen.

• Entscheidungsfreude: Einmal getroffene Planungsentscheidungen dürfen im späteren Verlauf nicht mehr ständig geändert werden, um Umplanungskosten zu vermeiden.
• Normen hinterfragen: Nicht jede DIN-Norm oder Richtlinie ist gesetzlich verpflichtend; Bauherren sollten prüfen lassen, was baurechtlich wirklich notwendig ist.
• Zuverlässiger Zahler: Wer Rechnungen pünktlich zahlt und ein faires menschliches Miteinander pflegt, sichert sich die Loyalität und Motivation der Handwerker.

Exklusives Networking: Das Immobilien-Event in Griechenland

Zum Abschluss der Episode teilt der Gastgeber noch ein besonderes Angebot für engagierte Immobilienmacher, die über den Tellerrand hinausschauen wollen. Im Mai 2026 veranstaltet Dr. Peter Burnickl ein exklusives Networking-Event in Griechenland rund um Athen.

Auf zwei Luxusjachten wird ein kleiner, handverlesener Kreis von maximal 18 echten Immobilieninvestoren zusammenkommen, um sich abseits von Vorträgen intensiv auszutauschen. Ziel ist es, in privater Atmosphäre Vertrauen aufzubauen, echte Partnerschaften zu schließen und tiefgehende Gespräche über Ankauf, Sanierung und Neubau zu führen.