Baukosten senken: Die 10%-Regel effektiv nutzen

Das Vorurteil der Unmöglichkeit: Warum 10 % Einsparung absolut machbar sind

Viele Projektentwickler, Investoren und Bauträger begegnen der Behauptung, man könne bei Bauprojekten problemlos zehn Prozent der Kosten einsparen, mit großer Skepsis. Dr. Peter Burnickl zeigt jedoch, dass diese Skepsis unbegründet ist, wenn man die richtigen Stellschrauben kennt. Das Geheimnis liegt darin, sich systematisch von den großen Hebeln zu den kleinen Details vorzuarbeiten.

Je früher man in ein Bauvorhaben eingebunden wird, desto massiver sind die Hebel zur Kostenreduktion. In späten Planungsphasen schrumpfen die Spielräume extrem zusammen. Deshalb muss das Optimierungspotenzial direkt zu Beginn der Konzeption gehoben werden.

• Der optimale Zeitpunkt: Die größten Einsparpotenziale liegen ganz am Anfang des Projekts, weit vor der Ausführungsplanung.
• Die Zielgruppe: Bauträger, Investoren und Projektentwickler profitieren am meisten von einer systematischen Prozessoptimierung.
• Die Philosophie: Kosten zu senken bedeutet nicht, billig zu bauen, sondern unnötigen Ballast und ineffiziente Strukturen konsequent zu eliminieren.

Hebel 1: Konstruktionsoptimierung und der immense Hebel von Flächengewinnen

Der erste große Hebel betrifft die Bauweisen, die Konstruktionen und die gezielte Optimierung der Nutzflächen. Oft planen Architekten sehr konservativ, ohne die direkten wirtschaftlichen Auswirkungen von Wandstärken oder Fassadendetails im Blick zu haben. Eine detaillierte Überprüfung dieser Faktoren kann jedoch zu enormen wirtschaftlichen Vorteilen führen.

Durch das geschickte Reduzieren von Konstruktionsflächen lässt sich wertvoller Raum gewinnen. Dies wirkt sich direkt auf die Verkaufs- oder Vermietbarkeit der Immobilie aus, ohne dass die äußere Hülle vergrößert werden muss.

„Wir konnten hier durch eine Optimierung der Fassade [...] durch eine Verschlankung der Konstruktion [...] eine unfassbare Fläche gewinnen.“ — Dr. Peter Burnickl

• Das Hochhaus-Beispiel: Bei einem Hochhausprojekt konnte die Fassadenkonstruktion um lediglich 22 bis 23 Zentimeter verschlankt werden.
• Der Skaleneffekt: Da diese Optimierung über alle vier Himmelsrichtungen und alle Stockwerke realisiert wurde, summierte sich der Raumgewinn extrem.
• Der finanzielle Ertrag: Dieser scheinbar kleine Eingriff sparte dem Bauherren unterm Strich rund eine Million Euro ein.

Die Kostenfalle der modernen Technischen Gebäudeausrüstung (TGA)

Die Anforderungen an die Gebäudetechnik haben in den letzten zehn Jahren eine regelrechte Explosion erfahren. Gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Zertifizierungen wie KfW 40 QNG oder DGNB treiben Planer in die Komplexität. Die Gebäude werden immer dichter gedämmt, was wiederum neue Probleme mit sich bringt.

Durch die dichte Bauweise steigen die solaren Einträge durch große Fensterflächen enorm an. Die Abwärme der Bewohner tut ihr Übriges, sodass Gebäude künstlich gekühlt werden müssen, was die TGA-Kosten weiter in die Höhe treibt.

• Der Kostenanteil: Mittlerweile macht die TGA oft 30 bis fast 50 Prozent der gesamten Baukosten aus, was wirtschaftlich kaum noch tragbar ist.
• Der Preisschock: Die extreme Nachfrage nach Technologien wie Wärmepumpen hat die Preise zeitweise um 200 bis 300 Prozent steigen lassen.
• Die Gesetzgebung: Neue Gesetze zwingen Bauherren immer häufiger zu komplexer Gebäudeleittechnik, was die Systeme fehleranfällig macht.

Low-Tech statt Hightech-Wahnsinn: Warum Minimalismus im Betrieb siegt

Als erklärter Verfechter des Low-Tech-Ansatzes warnt Dr. Peter Burnickl vor einer Überladung der Gebäude mit komplizierter Technik. Eine Immobilie hat eine Lebensdauer von 50 bis 100 Jahren, während die verbaute Elektronik oft nach wenigen Jahren veraltet ist oder Defekte aufweist. Technik sollte daher immer so minimalistisch wie möglich geplant werden.

Komplexe Bussysteme und vernetzte Steuerungen sind nicht nur teuer in der Anschaffung, sondern belasten auch den laufenden Betrieb über Jahrzehnte hinweg.

„Technik muss minimalistisch eingesetzt werden, wir müssen hier einen ganz nüchternen Blick haben [...] ich bin ein totaler Low-Tech-Fanatiker.“ — Dr. Peter Burnickl

• Der Fachkräftemangel: Es gibt immer weniger qualifizierte Handwerksbetriebe, die hochkomplexe Systeme fehlerfrei installieren und einregulieren können.
• Die Instandhaltungskosten: Jedes elektronische Bauteil benötigt Updates, Wartung und regelmäßige Reparaturen, was die Instandhaltungsrücklagen auffrisst.
• Der Betriebsfrust: Viele Immobilienbetreiber sind nach wenigen Jahren mit der Steuerung und Wartung der anspruchsvollen Technik überfordert.

Hebel 3: Die unbemerkten Puffer in der Planung gezielt eliminieren

Der dritte große Hebel liegt in der kritischen Hinterfragung von Sicherheitszuschlägen und Puffern. Im deutschen Planungs- und Bauwesen sichern sich alle Beteiligten aufgrund des strengen Werkvertragsrechts intensiv ab. Das führt dazu, dass jede Fachdisziplin ihre Berechnungen aufrundet.

Diese Puffer summieren sich im Laufe eines Projekts unbemerkt zu gigantischen Summen auf, die das Projekt unnötig verteuern.

• Die Aufrundungs-Spirale: Vom Statiker über den Haustechnikplaner bis hin zum ausführenden Betrieb rechnet jeder Beteiligte eigene Sicherheitszuschläge ein.
• Die Simulationen: Berechnungen werden oft so konservativ durchgeführt, dass Anlagen für unrealistische Extremszenarien dimensioniert werden.
• Die Lösung: Bauherren müssen Ausschreibungen stichprobenartig kontrollieren und die exakten Aufmaße sowie Berechnungen kritisch hinterfragen.

Qualität erhalten: Kosten senken ohne minderwertigen Pfusch am Bau

Wichtig bei jeder Optimierung ist, dass die Qualität des Gebäudes absolut unberührt bleibt. Niemand möchte am Ende eine billige "Schrottimmobilie" besitzen, die nach wenigen Jahren verfällt. Deutschland, Österreich und Südtirol stehen für exzellente Bauqualität, und diese gilt es durch kluge Planung zu erhalten.

Die Reduzierung von Kosten bedeutet in diesem Zusammenhang, den überflüssigen "Nonsens" abzuschaffen und sich wieder auf bewährte, robuste Konstruktionsprinzipien zu besinnen.

• Das Ziel: Hochwertige, langlebige Immobilien zu errichten, die einen echten Mehrwert für die kommenden Generationen bieten.
• Die Herangehensweise: Den Mut aufbringen, einfache, aber hochfunktionale Lösungen umzusetzen, anstatt jedem technischen Trend hinterherzulaufen.
• Die Wirtschaftlichkeit: Nur mit kalkulierbaren und stabilen Renditen kann der dringend benötigte Wohnraum überhaupt noch realisiert werden.

Kooperation statt Konfrontation: Eine Win-Win-Situation für alle schaffen

Um die 10 % Einsparung in der Realität umzusetzen, müssen alle Projektbeteiligten motiviert werden. Es bringt nichts, Druck von oben auszuüben; vielmehr muss ein partnerschaftliches, wohlwollendes Arbeitsumfeld geschaffen werden. Das Ziel muss sein, dass Architekten, Planer und Baufirmen an einem wirtschaftlichen Erfolg interessiert sind.

Anreizsysteme und eine offene Fehlerkultur helfen dabei, dass ungenutzte Potenziale im Projekt von allen Beteiligten aktiv gesucht und eingebracht werden.

„Ich garantiere, wenn man allein diese drei Punkte beachtet, sind locker, locker fünf bis zehn Prozent möglich, wahrscheinlich eher mehr.“ — Dr. Peter Burnickl

• Die Einbindung: Architekten, Ingenieure und ausführende Firmen frühzeitig in den Optimierungsprozess integrieren.
• Die Inzentivierung: Finanzielle Anreize für erfolgreiche Einsparungen schaffen, um die Motivation aller Partner massiv zu steigern.
• Der Austausch: Konstruktiver Dialog und gegenseitiges Challengen auf Augenhöhe führen zu den besten Ergebnissen am Bau.