TGA-Planung standardisieren: Kostensenkung im Wohnungsbau

Warum die klassische Gebäudetechnik im Wohnungsbau scheitert

Die Klage, dass die Gebäudetechnik (TGA) viel zu teuer sei, gehört zu den am häufigsten gehörten Argumenten in der Immobilienbranche. Ganz egal, ob es sich um Neubauten oder Sanierungen handelt – die Kosten für Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro (HLS/E) ufern regelmäßig aus. Einer der Hauptgründe hierfür liegt in der Struktur der klassischen Ingenieurbüros begründet, die oft extrem heterogen aufgestellt sind. Ein und dasselbe Büro plant heute ein Krankenhaus, morgen eine Logistikhalle und übermorgen ein Wohngebäude. Dadurch fehlt der absolut notwendige Fokus auf eine einzige Assetklasse.

Weil der Wohnungsbau bei vielen hochqualifizierten Ingenieuren als „unsexy“ und wenig anspruchsvoll gilt, werden diese Projekte firmenintern oft an Berufseinsteiger oder weniger erfahrene Kräfte vergeben. Das hat zur Folge, dass das Rad bei jedem Bauvorhaben wieder komplett neu erfunden wird, anstatt auf bewährte Standardprozesse zurückzugreifen.

„Die Gebäudetechnik ist viel zu teuer. Das ist genau das Argument, das wir immer und immer wieder hören.“ — Dr. Peter Burnickl

Der fatale Trugschluss der HOAI-Dumping-Honorare

Im Wohnungsbau herrscht oft ein massiver Kostendruck, weshalb Bauherren und Bauträger die Planerhonorare extrem hart verhandeln. Es ist keine Seltenheit, dass Honorare, die nach der offiziellen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) eigentlich bei über 120.000 Euro liegen müssten, für knapp 40.000 Euro pauschaliert vergeben werden. Diese extremen Abschläge führen jedoch direkt in eine Saggasse, da dem Ingenieurbüro schlichtweg das Budget fehlt, um von Anfang an eine durchdachte und optimierte Planung aufzusetzen.

Um das vereinbarte Honorar überhaupt zu rechtfertigen, greifen Planer oft auf sogenannte Wegwerfplanungen zurück. Es werden Schemata und Vorentwürfe gezeichnet, die auf der Baustelle niemand benötigt, nur um die formalen Leistungsphasen der HOAI abzuhaken.

• Verlust wertvoller Zeit: Monatelange, sich ständig wiederholende Abstimmungen verzögern den Projektstart.
• Fehlender Mehrwert: Planungsdokumente werden erstellt, die am Ende niemand anschaut und direkt im Papierkorb landen.
• Mangelnde Kommunikation: Das heterogene Planungsteam aus Architekten, Tragwerksplanern und TGA-Spezialisten arbeitet oft ohne eingespielte Prozesse nebeneinander her.

Die Gefahr von unvollständigen Ausschreibungen und Sicherheits-Puffern

Sobald die Finanzierung eines Projekts steht und der Vertrieb der ersten Wohnungen beginnt, geraten Bauträger unter immensen Zeitdruck. Der Fertigstellungstermin ist durch den Verkaufsstart vertraglich fest zementiert. Dies führt in der Praxis fast immer dazu, dass die Haustechnik auf Basis einer völlig unfertigen Ausführungsplanung ausgeschrieben wird. Handwerker können auf dieser vagen Grundlage jedoch kein präzises Angebot abgeben.

„Es ist einfach ein immenser Unterschied, ob du im Freibad vom Einser, Dreier oder Fünfer springst.“ — Dr. Peter Burnickl

Um sich selbst vor unvorhergesehenen Risiken abzusichern, bauen sowohl die planenden Ingenieure als auch die ausführenden Handwerksbetriebe massive Pufferpositionen in die Leistungsverzeichnisse ein. Der Absprungpunkt für die spätere Vergabe ist dadurch komplett verzerrt, was eine wirtschaftliche Pauschalierung von vornherein unmöglich macht.

Die Entstehung der Musterplanung aus 1.300 Grundrissen

Um dieses grundlegende Problem der Baubranche zu lösen, hat das Team von Dr. Peter Burnickl einen radikal neuen Weg eingeschlagen. Durch die exklusive Fokussierung auf den Wohnungsbau wurden in einem ersten Schritt über 1.300 reale Grundrisse und Baubeschreibungen detailliert ausgewertet. Die Ergebnisse dieser tiefgehenden Analyse waren verblüffend eindeutig: Wohnräume verhalten sich im Kern fast immer identisch.

• Standardisierte Raumgrößen: Ein Kinderzimmer im modernen Wohnungsbau ist fast immer zwischen 11 und 15 Quadratmetern groß, der statistische Mittelwert liegt bei rund 12,3 Quadratmetern.
• Homogene Baubeschreibungen: Die qualitativen Anforderungen an die technische Ausstattung weisen herstellerübergreifend nur marginale Unterschiede auf.
• Wiederkehrende Layouts: Ob Apartment, klassische Dreizimmerwohnung oder das Penthouse im Dachgeschoss – die logischen Verknüpfungen der TGA-Infrastruktur ähneln sich stark.

Auf dieser fundierten Datenbasis wurden hunderte von Ingenieursstunden investiert, um eine universelle TGA-Musterplanung zu entwickeln. Diese deckt sämtliche Wohnungstypen ab und lässt sich nahtlos auf fast jedes beliebige Projekt im Neubau oder bei einer Sanierung übertragen.

Drei standardisierte TGA-Varianten für maximale Flexibilität

Da jeder Bauherr und jeder Investor eine andere Strategie verfolgt, wurde die TGA-Musterplanung in drei logische Ausbaustufen unterteilt. Dies ermöglicht eine maßgeschneiderte Anpassung an die jeweilige Vertriebs- oder Vermietungsstrategie des Projekts.

• Die Basic-Variante: Diese Version ist auf das absolute Optimum aus Preis, Leistung, Ausstattung und langfristigen Betriebskosten optimiert. Sie eignet sich hervorragend für klassische Bestandshalter, die langfristig vermieten und keine unnötigen Gadgets bezahlen wollen.
• Die Normen-Variante: Diese Stufe erfüllt lückenlos sämtliche aktuellen Normen und Richtlinien des deutschen Bauwesens, wie beispielsweise die detaillierten Anforderungen der DIN 18015 für Elektroinstallationen.
• Die Penthouse- & Add-on-Variante: Für gehobene Ansprüche und individuelle Sonderwünsche können flexibel gestaltbare Zusatzpakete hinzugefügt werden, um den optimalen Verkaufspreis am Markt zu erzielen.

Durch diese klare Strukturierung entfallen endlose Grundsatzdiskussionen über Steckdosenanzahlen, Heizsysteme oder Lüftungskonzepte. Der Bauherr wählt einfach die passende Schubladenlösung aus.

Der vorkonfektionierte Elektroverteiler als Gamechanger auf der Baustelle

Ein herausragendes Beispiel für die Tiefe dieser Standardisierung sind die vom Büro entwickelten, standardisierten Elektroverteiler. Üblicherweise liefern Ingenieurbüros lediglich einpolige Prinzipschemata. Die tatsächliche Werk- und Montageplanung muss der ausführende Elektriker mühsam selbst anfertigen – was in der Praxis aufgrund von Zeitmangel oder fehlender Software-Expertise oft komplett unterbleibt.

„Wir haben uns so in etwa vor einem Jahr die Gedanken gemacht, worauf wir uns fokussieren wollen.“ — Dr. Peter Burnickl

Die Musterplanung hingegen liefert dem Schaltanlagenbauer einen fix und fertig geplanten Elektroverteilerplan inklusive aller Klemmenbelegungen und Legenden. Der Handwerker muss das fertige Bauteil nur noch auf der Baustelle montieren. Dies spart wertvolle Arbeitszeit vor Ort und eliminiert die berüchtigte Verschleppung von Bestandsunterlagen nach der Fertigstellung des Projekts.

Schneller am Ziel: Der optimierte Planungs- und Ausschreibungsprozess

Durch den Einsatz der Musterplanung verändert sich der gesamte Projektablauf für den Bauträger drastisch zum Positiven. Sobald die architektonischen Grundlagen geklärt sind, liefert das System dem Architekten eine klare Schnittstellenliste mit allen Vorgaben zu Wandstärken, Nischen für Heizkreisverteiler und Fußbodenaufbauten.

• Direkter Einstieg in die Ausführungsplanung: Zeitraubende und teure Zwischenschritte nach HOAI werden konsequent übersprungen, da die technischen Detaillösungen bereits fertig in der Schublade liegen.
• Ausschreibung auf Bestandsniveau: Die Leistungsverzeichnisse werden ohne jegliche Risikopuffer erstellt, wodurch Handwerker hochpräzise und extrem scharfe Angebote abgeben können.
• Nutzung von Skaleneffekten: Durch die Bündelung großer Wohnungsvolumina über mehrere Projekte hinweg können vorverhandelte Herstellerrabatte direkt an den Bauherrn weitergegeben werden.

Diese konsequente Prozessoptimierung führt am Ende nicht nur zu einer drastischen Senkung der TGA-Kosten, sondern vor allem zu einer maximalen Kostensicherheit und einer spürbar höheren Rendite für das gesamte Bauvorhaben.