Baukosten senken: 10 Tipps für den Geschosswohnungsbau

Der verdeckte Interessenkonflikt am Bau

Am Bau stehen die wirtschaftlichen Ziele des Bauherrn oft im Widerspruch zu den Sicherheitsinteressen der Planer. Architekten, Ingenieure und auch die eigenen Projektleiter tragen ein immenses Haftungsrisiko, das sie durch maximale Standards absichern wollen.

Deshalb planen sie oft weitaus teurer, als es für ein erfolgreiches und renditestarkes Projekt notwendig wäre. Ohne die aktive Steuerung des Bauherrn bleibt die maximale Rendite auf der Strecke.

Effiziente Treppenhausbeleuchtung ohne Zusatzkosten

Im Treppenhaus wird bei der Beleuchtung regelmäßig viel Geld verschwendet. Die Lichtnorm DIN EN 12464 gibt zwar Helligkeits- und Kontrastwerte vor, wird in der Praxis aber oft um 30 Prozent übererfüllt.

Durch eine präzise Auslegung lässt sich die Anzahl der Leuchten drastisch reduzieren, ohne die Normvorgaben zu verletzen.

• Integrierte Sensorik: Der Einsatz von Leuchten mit bereits integrierten Bewegungsmeldern spart die teure Verkabelung separater Präsenzmelder.
• Wartungsfreundlichkeit: Moderne LED-Systeme reduzieren die laufenden Betriebskosten im Facility Management erheblich.
• Schalterverzicht: Klassische Zeitschaltuhren und manuelle Lichtschalter sind technisch veraltet und sollten vermieden werden.

Das hohe Risiko von Leerrohren im Beton

Leerrohre in Treppenhäusern und Betondecken stellen ein massives Kosten- und Schadensrisiko dar. Da die Rohbauarbeiter, die den Beton gießen, keine gelernten Elektriker sind, werden die Rohre beim Verdichten des Betons häufig gequetscht oder beschädigt.

"Leerrohre sind Horror, also ich hasse Leerrohre total." — Dr. Peter Burnickl

Die Behebung verstopfter Rohre im Nachhinein ist extrem aufwendig. Besser ist es, Leitungen über geschickt platzierte Steigschächte oder direkt im Fußbodenaufbau der Podeste zu verziehen.

• Planungsaufwand: Die detaillierte Abstimmung der Rohrführung mit dem Fertigteilwerk entfällt komplett.
• Materialersparnis: Tausende Meter teurer Kunststoffrohre müssen gar nicht erst eingekauft werden.
• Schnittstellen: Der typische Streit zwischen Rohbauer und Elektriker auf der Baustelle wird von vornherein vermieden.

Wirtschaftliche Elektroplanung nach DIN 18015

Die DIN 18015 regelt die Mindestausstattung im Wohnungsbau, wird jedoch durch Sonderwünsche und übertriebene Planungen oft ins Unermessliche aufgebläht. Wer hier blind jedem Standard folgt, baut am Ende gigantische, überteuerte Elektroverteiler selbst in kleinen Wohnungen.

Eine Reduktion auf ein sinnvolles, aber vollkommen rechtssicheres Maß schont das Budget nachhaltig.

"Wir haben hier Einsparungen von ungefähr 56 Prozent ausgerechnet – vom Stand der Technik hin zu Sinnvollem." — Dr. Peter Burnickl

Diese Einsparungen mindern die Wohnqualität der späteren Mieter in keiner Weise, verhindern jedoch unnötige Materialschlachten im Zählerschrank.

Baulicher Schallschutz und tabuierte Wände

Der Schallschutz in Deutschland nach DIN 4109 ist im internationalen Vergleich extrem hoch, birgt jedoch immense Risiken für Mängelrügen. Ein einziger falsch gesetzter Schlitz in einer Wohnungstrennwand kann den erhöhten Schallschutz komplett ruinieren.

Deshalb gilt die goldene Regel, sensible Bauteile konsequent von Technik freizuhalten.

• Wohnungstrennwände: Keine Steckdosen, Schalter oder Leitungsführungen in den Wänden zwischen den Wohneinheiten vorsehen.
• Kelleraußenwände: Um die Dichtigkeit von WU-Betonwänden nicht zu gefährden, sollten auch hier Bohrungen vermieden werden.
• Spezialbauteile: Der Einsatz von teuren Schallschutz- und Brandschutzdosen sollte die absolute Ausnahme bleiben.

Vereinfachte Lüftung und Sanitäranordnung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erzwingt heute fast immer ein mechanisches Lüftungskonzept. Um die Kosten im Rahmen zu halten, sollte die Lüftung jedoch so minimalistisch wie möglich konzipiert werden.

Bäder und innenliegende Toiletten müssen zwingend entlüftet werden, während in den Wohnräumen einfache Fensterfalzlüfter oft ausreichen.

• Vertikale Leitungsführung: Sanitärstränge müssen in jedem Stockwerk exakt übereinander liegen, um unnötige Verziehungen zu vermeiden.
• Rücken-an-Rücken-Planung: Die Platzierung von Badezimmern direkt hinter der Küchenzeile halbiert die benötigten Leitungslängen.
• Schachtoptimierung: Zu groß dimensionierte Steigschächte kosten wertvolle Wohnfläche und senken direkt die Verkaufsrendite.

Kellerabteile und die Wahrheit über den Mietwert

Niemand zahlt mehr Miete oder einen höheren Kaufpreis für ein aufwendig gemauertes Kellerabteil. Der Keller ist ein reiner Nutzraum, bei dem die Ästhetik für die Nutzer kaum eine Rolle spielt.

Hier sollte konsequent die günstigste und funktionalste Variante gewählt werden.

• Systemtrennwände: Gitterwände aus Metall oder einfache Holzkonstruktionen sind schnell montiert und extrem kostengünstig.
• Flächenminimierung: Kellerabteile sollten nur so groß wie nötig geplant werden, um wertvollen Raum im Untergeschoss einzusparen.
• Auslagerung: In manchen Projekten lassen sich Abstellräume auch kostengünstig in den Außenbereich verlagern.

Strategische Brandschutzplanung und Prüfsachverständige

Brandschutzkonzepte werden oft von Architekten verfasst, die im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) zu wenig Detailwissen haben. Dies führt regelmäßig zu überdimensionierten und extrem teuren Sicherheitsanlagen im Treppenhaus.

Ein enges Sparring zwischen dem Brandschutzgutachter und dem TGA-Planer vor Einreichung des Bauantrags verhindert diese Kostenfallen.

• Direkte Beauftragung: Der Bauherr sollte den Prüfsachverständigen immer selbst unter Vertrag nehmen, niemals über den ausführenden Handwerker.
• Frühzeitige Einbindung: Eine Prüfung in Leistungsphase 3 und 5 spart spätere, teure Umplanungen während der Bauphase.
• Sicherheitsniveau: Qualität und Personenschutz müssen oberste Priorität behalten, ohne in lobbygetriebene Luxuslösungen zu verfallen.

Warum Normen keine Gesetze sind

Viele Akteure am Bau behandeln DIN-Normen wie unumstößliche Gesetze. In der Realität handelt es sich jedoch um private Regelwerke, die lediglich den Stand der Technik beschreiben.

"Die meisten Normen haben keinen rechtsgebenden Charakter, es sind quasi Hinweise, Richtlinien, Stand der Technik." — Dr. Peter Burnickl

Unter Hinzunahme von spezialisierten Baurechtsanwälten kann der Bauherr ganz bewusst und rechtssicher von unwirtschaftlichen Normen abweichen. Dies ist der Schlüssel, um die ausufernden Baukosten in Deutschland effektiv zu senken und die Wirtschaftlichkeit von Projekten im Geschosswohnungsbau wiederherzustellen.