Projektsteuerung im Großprojekt: Baukosten aktiv senken

Großprojekte steuern: Expertise im Baumanagement

Ein erfolgreiches Bauprojekt steht und fällt mit der Erfahrung der handelnden Akteure. Dr. Peter Burnickl begrüßt in dieser Episode Benjamin Buhlmann, den Geschäftsführer der RHO Projekt- und Baumanagement, der auf über 25 Jahre Expertise im Großprojektgeschäft zurückblickt. Seine beruflichen Anfänge im konstruktiven Ingenieurbau führten ihn unter anderem in den Kernkraftwerksbau nach Kyoto. Seit 2019 leitet er gemeinsam mit Timo Knoche das interdisziplinäre Team von RHO, das mit über 20 Spezialisten wie Architekten, Ingenieuren und TGA-Fachplanern besetzt ist.

Das Unternehmen teilt sich strategisch in zwei wesentliche Geschäftsbereiche auf, um Kunden von der ersten Idee bis zur finalen Übergabe umfassend zu begleiten:

• RHO Consulting: Dieser Bereich fokussiert sich primär auf das klassische Projektmanagement und die Steuerung von der ersten Projektidee bis zum Projektabschluss (Leistungsphasen 1 bis 5 und 9).
• RHO Baumanagement: Hier liegt der Schwerpunkt auf den klassischen Leistungsphasen 6 bis 8 sowie der baubegleitenden Qualitätssicherung in den Kostengruppen 300 und 400.

Pre-Construction in der Praxis: Millionenpotenziale heben

Besonders bei komplexen Bauvorhaben wie Flughäfen oder großen Wohnungsquartieren ist eine präzise Kostensteuerung unerlässlich. Buhlmann berichtet von einem aktuellen Großprojekt in Nordrhein-Westfalen mit rund 82.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche (BGF), aufgeteilt auf sechs Gebäudeblöcke. Um den typischen, massiven Kostensteigerungen beim Übergang von der Kostenschätzung zur Kostenberechnung entgegenzuwirken, setzt RHO bereits in Leistungsphase 2 auf eine außergewöhnliche Planungstiefe.

In Kooperation mit dem Bauherrn wurde eine vorgezogene Optimierungsphase unter Einbindung eines Generalunternehmers (GU) etabliert. Dieser analysierte direkt ab dem sogenannten Design-Freeze parallel die Planungen und gab fortlaufend eine fundierte Kostenindikation ab.

• Kostenoptimierung: Durch diese enge Abstimmung und das gezielte Hinterfragen von Planungsdetails konnten enorme Summen eingespart werden.
• Einsparpotenzial: Pro Baufeld wurden Kostenreduktionen von bis zu 10 Millionen Euro über alle Kostengruppen hinweg realisiert.
• Partnerschaftlichkeit: Das Verfahren schweißt die Projektbeteiligten eng zusammen und schafft ein stabiles Fundament für die anstehende Realisierungsphase.

„Wir konnten teilweise Kosten bis zu 10 Millionen Euro dann pro Baufeld tatsächlich auch einsparen.“ — Benjamin Buhlmann

Das HOAI-Dilemma: Warum das Honorarsystem Kostensenkungen blockiert

Die klassische Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) stößt in der modernen Projektpraxis zunehmend an ihre Grenzen. Da sich die Planerhonorare prozentual an den anrechenbaren Kosten orientieren, führt jede erfolgreiche Kosteneinsparung automatisch zu einer Reduzierung des Honorars für das Planungsbüro. Dieser systemische Webfehler demotiviert Planer, proaktiv nach günstigeren und effizienteren Alternativen zu suchen, da sie sich damit quasi selbst das wirtschaftliche Wasser abgraben.

Im privaten Sektor versucht RHO, diesem Fehlanreiz durch innovative, partnerschaftliche Vergütungsmodelle entgegenzuwirken. Hierbei werden Planungsbüros über Sonderhonorare oder Bonusvereinbarungen direkt an den erzielten Einsparungen beteiligt, was die Motivation zur Optimierung massiv steigert. Im öffentlichen Bereich hingegen verhindert das starre Korsett der Vergabevorschriften solche flexiblen Lösungen, was Buhlmann scharf kritisiert.

„Das Modell der HOAI ist einfach überholt. Man müsste sich hier generell mal was anderes überlegen.“ — Benjamin Buhlmann

• Fehlanreize der HOAI: Sinkende Baukosten schmälern das Honorar der Planer trotz erhöhtem Arbeitsaufwand für die Umplanung.
• Zusatzaufwand: Umplanungen zur Kostenreduktion erfordern oft komplexe behördliche Abstimmungen, die von den Standardhonoraren nicht abgedeckt sind.
• Lösungsansatz: Vereinbarung von Pauschalhonoraren oder erfolgsbasierten Boni für nachgewiesene Einsparungen im privaten Bereich.

Nachhaltigkeit als Pflicht: QNG und KfW-Förderung sichern

Die Anforderungen an moderne Immobilienprojekte sind durch Nachhaltigkeitszertifikate wie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) extrem gestiegen. Um die attraktiven Fördergelder der KfW (insbesondere das Programm KfW 40 NH) in Anspruch nehmen zu können, müssen strenge Grenzwerte für die CO2-Bilanzierung eingehalten werden. Konkret darf das Treibhausgas-Äquivalent einen Wert von 24 Kilogramm pro Quadratmeter Nutzfläche nicht überschreiten.

Um diese hochkomplexen Anforderungen wirtschaftlich abzubilden, wählte das Team von RHO einen pragmatischen, aber wissenschaftlich fundierten Ansatz:

• Referenzblock-Methode: Ein einzelner Gebäudeblock des Großquartiers wurde als Referenz herangezogen und bis ins kleinste Detail energetisch sowie stofflich optimiert.
• Ganzheitliche Optimierung: Anpassungen erfolgten beim Deckensystem (Massiv- vs. Leichtbau), der PV-Belegung sowie der hocheffizienten TGA zur Wärmeerzeugung.
• Skalierung: Die am Referenzobjekt erarbeiteten und zertifizierten Detaillösungen wurden anschließend auf die übrigen fünf Blöcke übertragen, was enorme Planungszeit sparte.

Die goldene Leistungsphase 0: Das Fundament für den Projekterfolg

Ein stetiges Hin und Her des Bauherrn und verzögerte Entscheidungen sind die größten Renditekiller bei Immobilienprojekten. Benjamin Buhlmann plädiert daher leidenschaftlich für eine extrem sorgfältige Vorbereitung in der sogenannten Leistungsphase 0. Bevor überhaupt der erste Planungsstrich gezogen wird, müssen die Rahmenbedingungen, die Nutzungkonzepte und die wirtschaftlichen Ziele felsenfest definiert sein.

Ein mangelhaftes Lastenheft führt im weiteren Projektverlauf unweigerlich zu unzähligen Rückfragen, Planungsänderungen und damit zu massiven Verzögerungen und Nachträgen. Erfahrene Projektentwickler zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine glasklare Linie vorgeben, schnelle Entscheidungen treffen und strategische Puffer in die Terminplanung integrieren.

• Anforderungsprofil: Das Lastenheft muss für alle Planer absolut selbsterklärend und unmissverständlich formuliert sein.
• Qualitätssicherung: Die Implementierung von klar definierten Quality-Gates hilft dabei, in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob das Projekt noch auf dem richtigen Kurs ist.
• Termintreue: Nur durch schnelle, verbindliche Entscheidungswege auf Bauherrenseite lassen sich anspruchsvolle Zeitpläne ohne Qualitätsverlust realisieren.

Baubegleitende Qualitätssicherung gegen den Fachkräftemangel

Der akute Fachkräftemangel auf den deutschen Baustellen ist längst kein theoretisches Problem mehr, sondern tägliche Realität. Buhlmann beobachtet einen spürbaren Rückgang des handwerklichen Know-hows bei den ausführenden Firmen sowie eine mangelhafte Ausbildung und Führung junger Bauleiter. Um folgenschwere Baumängel zu vermeiden, wird eine engmaschige, baubegleitende Qualitätssicherung (QS) durch unabhängige Experten immer wichtiger.

Als bewährtes Werkzeug im Baumanagement empfiehlt Buhlmann die obligatorische Erstellung von Musterflächen direkt vor Ort. So können komplexe Details – wie beispielsweise Hohlkehlen an Balkonanschlüssen oder anspruchsvolle Spachtelarbeiten im Trockenbau – vorab gemeinsam bemustert, freigegeben und als Qualitätsstandard für die gesamte Baustelle definiert werden. Dies spart im Nachgang langwierige und teure Mängelbeseitigungsverfahren.

• Musterflächen: Sie definieren den optischen und technischen Soll-Zustand für alle Nachfolgearbeiten und reduzieren das Mängelrisiko erheblich.
• Wissens-Transfer: Die gezielte Förderung und Anleitung junger Bauleiter vor Ort kompensiert das fehlende Know-how der ausführenden Kräfte.
• Detailkontrolle: Unabhängige Qualitätsprüfer in den Kostengruppen 300 und 400 sichern den Werterhalt des Gebäudes bereits während der Entstehung.

Vertrauen und politische Stimme: Ein Appell an die Branche

Zum Abschluss werfen Dr. Peter Burnickl und Benjamin Buhlmann einen Blick auf die Zukunft der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft. Angesichts der aktuellen Krise, gestiegener Zinsen und strenger Regulatorik fordern beide einen grundlegenden Wandel in der Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten. Die Branche muss weg von einer von Misstrauen und juristischen Abwehrschlachten geprägten Kultur, hin zu echter Partnerschaftlichkeit auf Augenhöhe.

Gleichzeitig formuliert Buhlmann einen deutlichen politischen Appell. Die deutsche Bauwirtschaft war in den vergangenen Jahren im Vergleich zu anderen Industriezweigen viel zu leise. Angesichts überbordender Normen, widersprüchlicher Richtlinien und unrealistischer Vorgaben müssen Unternehmer, Verbände und Planer gemeinsam viel lauter gegenüber der Politik auftreten, um praxistaugliche Rahmenbedingungen einzufordern.

„Wir müssen wieder mehr aneinander vertrauen. Wir müssen wieder enger zusammenrücken, auch mit den Baufirmen.“ — Benjamin Buhlmann

• Partnerschaftlichkeit: Erfolgreiches Bauen gelingt nur durch das gemeinsame Arbeiten an Projektzielen statt an gegenseitigen Schuldzuweisungen.
• Politisches Gehör: Die Bauwirtschaft muss als einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands ihre Interessen proaktiver und lauter in Berlin vertreten.
• Zukunftsperspektive: Durch Bürokratieabbau, Normenvereinfachung und gegenseitiges Vertrauen lässt sich bezahlbarer und qualitativ hochwertiger Wohnraum wieder wirtschaftlich realisieren.