Digitale Transformation im Immobilienbestand & FM

Der Brückenschlag zwischen Immobilienökonomie und Technik

Die akademische Laufbahn von Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock ist geprägt von der Verbindung aus datengestützter Analyse und technischem Verständnis. Nach seinem Studium und der Promotion im Umfeld der Deutschen Immobiliendatenbank (DID) zog es den geborenen Hannoveraner an die Technische Universität Kaiserslautern. An der heutigen RPTU Kaiserslautern-Landau leitet er das Fachgebiet Immobilienökonomie und bringt eine tiefgehende interdisziplinäre Perspektive ein.

Diese technische Verankerung im Bauingenieurwesen erwies sich im Laufe der Jahre als echter Glücksfall für die praxisnahe Forschung. Durch die enge Kooperation mit Fachbereichen wie der Informatik, Elektrotechnik und Raumplanung entstehen zukunftsfähige Lösungen für reale Herausforderungen der Bau- und Immobilienbranche.

• Datenfokus: Die frühe Arbeit mit Performance-Analysen bei der DID legte den Grundstein für datengetriebene Ansätze.
• Interdisziplinarität: Die räumliche Nähe zu technischen Disziplinen ermöglichte neue Forschungsansätze an der Schnittstelle von Ökonomie und Technik.
• Forschungsschwerpunkte: Die Aktivitäten konzentrieren sich primär auf die energetische Bestandsentwicklung und die automatisierte Informationsextraktion mittels künstlicher Intelligenz.

Interdisziplinäre Ausbildung für die Immobilienwirtschaft von morgen

Der von Kurzrock geleitete Studiengang „Immobilien und Facilities – Management und Technik“ (IFMT) bereitet Studierende gezielt auf die steigende Komplexität moderner Immobilien vor. Absolventen dieses Studiengangs sind sowohl in der wirtschaftlichen Steuerung als auch in den anspruchsvollen technischen Details von Baukonstruktionen ausgebildet. Dies macht sie zu gefragten Fachkräften in einer Branche, die zunehmend durch technische Asset-Management-Anforderungen geprägt wird.

Die Struktur des Studiums zeichnet sich durch eine hohe Flexibilität aus, die es den Studierenden erlaubt, persönliche Schwerpunkte zu setzen. Neben dem regulären Fächerkanon fördert die Universität gezielt Auslandssemester und praktische Tätigkeiten zur Schärfung des persönlichen Profils.

• Berufsfelder: Die Absolventen besetzen Schlüsselpositionen bei Facility-Service-Dienstleistern, im technischen Asset-Management sowie in der klassischen Projektentwicklung.
• Ausbildungstiefe: Studierende hören dieselben anspruchsvollen Baukonstruktions-Vorlesungen wie klassische Bauingenieure.
• Profilbildung: Ein strukturierter Wahlbereich und integrierte Praxisphasen ermöglichen eine flexible Spezialisierung abseits starrer Stundenpläne.

Die Ausgründung AdvisoRE und das Potenzial von EnergyARK

Aus der universitären Forschung heraus entstand im Jahr 2023 das Spin-Off AdvisoRE. Ziel des Gründerteams war es, das gesammelte Know-how zur energetischen Modernisierung in eine anwenderfreundliche Softwarelösung zu übersetzen. Mit der webbasierten Plattform EnergyARK wurde ein Werkzeug geschaffen, das insbesondere mittelgroße Wohnungsbestandshalter bei der strategischen Portfolioanalyse unterstützt.

Ein besonderes Augenmerk bei der Softwareentwicklung lag auf der Usability, da viele hochentwickelte Lösungen in der Praxis an einer zu hohen Komplexität scheitern. EnergyARK benötigt nur wenige Basisdaten, um präzise und verlässliche energetische Prognosen für ganze Portfolios zu erstellen.

• Zielgruppe: Der Fokus liegt auf Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von 500 bis ca. 20.000 Wohnkonzepten, die keine eigenen Großkapazitäten für ESG-Abteilungen besitzen.
• Datenimport: Die Plattform integriert reale Verbrauchswerte direkt über Schnittstellen zu Netzbetreibern und Energieversorgern.
• Kostensicherheit: Integrierte Berechnungsmodelle liefern präzise Kostenschätzungen für geplante Modernisierungsmaßnahmen, die in Praxisprüfungen erstaunlich geringe Abweichungen zeigten.

Die Realität im Bestand: Warum Gebäude oft besser sind als ihr Ruf

In der aktuellen Debatte um die Dekarbonisierung des Gebäudesektors herrscht oft große Verunsicherung unter Eigentümern. Theoretische Bedarfsausweise weisen Bestandsgebäuden häufig sehr schlechte Effizienzklassen zu, was den Druck zu drastischen Sanierungsmaßnahmen erhöht. Die Analysen von AdvisoRE zeichnen hier jedoch ein deutlich differenzierteres und weitaus positiveres Bild der Realität.

„Die Gebäude sind in der Breite oft besser als ihr Ruf.“ — Björn-Martin Kurzrock

Durch den Abgleich von theoretischen Bedarfswerten mit realen, witterungsbereinigten Verbrauchsdaten zeigt sich regelmäßig, dass viele Gebäude energetisch deutlich effizienter arbeiten als angenommen. Dieser Umstand eröffnet Bestandshaltern wertvolle Spielräume bei der strategischen Planung ihrer Investitionen.

Die Gefahr der Übermodernisierung im Wohnungsbau

Ein zentraler Fehler, der in der Praxis häufig zu beobachten ist, liegt im blinden Drang zur Vollsanierung. Oftmals treiben utopische Zielvorgaben oder der Wunsch nach maximaler staatlicher Förderung Eigentümer in unwirtschaftliche Sanierungsprojekte. Prof. Kurzrock warnt eindringlich vor dieser unreflektierten Vorgehensweise, die enorme finanzielle Mittel ineffizient bindet.

„Ein großer, wichtiger Punkt ist auch, vor allem beim Bauen im Bestand, auch zu viel Modernisierung.“ — Björn-Martin Kurzrock

Statt das gesamte Budget in die aufwendige Sanierung einer kleinen Teilmenge des Portfolios auf ein theoretisches A-Niveau zu stecken, empfiehlt sich ein pragmatischerer Ansatz. Eine breite Anhebung des Gesamtbestands auf ein solides C- oder D-Niveau ist volkswirtschaftlich und ökologisch meist deutlich wirksamer.

• Wirtschaftlichkeit: Vollmodernisierungen lassen sich über reguläre Modernisierungsumlagen oft nicht ansatzweise wirtschaftlich darstellen.
• Ressourcenallokation: Ein fokussierter, stufenweiser Ansatz schont das Eigenkapital und ermöglicht die energetische Aufwertung einer größeren Anzahl von Wohneinheiten.
• Bestandsfokus: Zuerst sollte die thermische Gebäudehülle optimiert werden, bevor alte, noch nicht abgeschriebene Anlagentechnik voreilig ausgetauscht wird.

Nutzerverhalten und die Grenzen der Technisierung

Ein oft unterschätzter Hebel für die Energieeffizienz ist das tatsächliche Verhalten der Mieter. Technische Optimierungen am Gebäude verpuffen schnell, wenn die Bewohner nicht mitgenommen werden oder die verbaute Technik im Alltag zu komplex ist. Kurzrock plädiert daher für eine verstärkte Low-Tech-Ausrichtung und eine transparentere Mieterkommunikation.

Wenn Mieter verständliche Rückmeldungen zu ihrem Verbrauchsverhalten im Vergleich zum Gebäudestandard erhalten, agieren sie meist überraschend rational und kooperativ. Die Digitalisierung sollte daher genutzt werden, um Brücken der Kommunikation zu bauen, anstatt Gebäude mit fehleranfälliger Sensorik zu überfrachten.

• Rationale Anpassung: Insbesondere in Phasen steigender Energiepreise passen Mieter ihr Heiz- und Lüftungsverhalten spürbar an.
• Kommunikation: Einfache, datenbasierte Hinweise an die Mieterschaft können signifikante Einsparungen ohne Komfortverlust bewirken.
• Low-Tech-Ansatz: Robuste, einfach zu bedienende Gebäudetechnik ist im Betrieb oft nachhaltiger als hochkomplexe, wartungsintensive Regelsysteme.

Innovative Energie- und Contracting-Konzepte für Quartiere

Die Energiewende in Wohnquartieren erfordert neue, kooperative Betreiber- und Geschäftsmodelle. In einem aktuellen Forschungsprojekt arbeitet das Team der RPTU gemeinsam mit den Stadtwerken Kaiserslautern an intelligenten Quartiers-Energiemanagementsystemen. Der innovative Kern dieses Ansatzes liegt in der Entlastung des Endverbrauchers von komplexen Tarifentscheidungen.

Statt jeden einzelnen Mieter mit variablen Stromtarifen und der optimalen Nutzung von Haushaltsgeräten zu überfordern, übernimmt der Energieversorger die übergeordnete Optimierung. Über smarte Contracting-Modelle wird die Energieerzeugung und der Verbrauch auf Quartiersebene zentral gesteuert und optimiert.

• Zentrale Optimierung: Der Energieversorger steuert Erzeuger- und Verbraucherkomponenten im Quartier für eine maximale Netzdienlichkeit.
• Contracting-Vorteile: Mieter profitieren von stabilen Tarifen und sind vor den Risiken volatiler Energiemärkte geschützt.
• Rückerstattungssystem: Ähnlich einer Krankenversicherung können Überschüsse aus der erfolgreichen Quartiersoptimierung am Jahresende als Bonus an die Mieter zurückgezahlt werden.

Verantwortung und nachhaltige Perspektiven in der Projektentwicklung

Projektentwicklung ist weit mehr als das bloße Schaffen von Wohn- und Gewerbeflächen. Sie bedeutet die aktive Gestaltung des urbanen Raums für die kommenden Generationen. Prof. Kurzrock betont die gesellschaftliche Verantwortung, die jeder Akteur in diesem Segment trägt, und plädiert für eine ganzheitliche Qualitätsorientierung im Bauwesen.

„Bauen Sie bitte so, als ob Sie Selbstnutzer wären.“ — Björn-Martin Kurzrock

Ein nachhaltiger Erfolg stellt sich dann ein, wenn ökonomische, ökologische und soziale Aspekte in der Projektentwicklung im Einklang stehen. Konzepte wie die zirkuläre Bauweise zeigen bereits heute, wie Gebäude so konzipiert werden können, dass sie nach ihrer Nutzungsphase als wertvolle Materialressource erhalten bleiben.

Abschließend wirft der Podcast auch einen Blick auf exklusive Networking-Möglichkeiten für Macher aus der Immobilienwirtschaft. Dr. Peter Burnikl stellt eine handverlesene Masterclass in Griechenland vor, bei der im Rahmen einer exklusiven Yacht-Tour im Mai 2026 tiefgehender Austausch abseits des klassischen Konferenztrubels ermöglicht wird.