Stranded Assets sanieren: ESG im Wohnungsbestand

Vom Bauleiter zum ESG-Spezialisten

Benjamin Bartmann bringt über 15 Jahre fundierte und vielseitige Erfahrung in der Immobilienbranche mit. Seine Karriere startete klassisch in der praktischen Bauleitung beim Branchenriesen Hochtief, wo er unter anderem die Errichtung von zwei komplexen Hochhäusern von der Pike auf begleitete. Diese intensive Zeit direkt auf der Baustelle bildet bis heute das unverzichtbare Fundament seiner Expertise, da er die Sprache der Handwerker, Ingenieure und Baupartner auf Augenhöhe spricht.

Nach weiteren Stationen in der Beratung von Kommunen und Ländern bei Ernst & Young im Bereich von Public-Private-Partnership-Projekten (PPP) zog es ihn in die Schweiz. Dort leitete er für den renommierten Versicherungsriesen AXA eines der größten Sanierungsprojekte des Landes mit über 580 Wohneinheiten im laufenden Betrieb. Zurück in seiner bayerischen Heimat München gründete er schließlich gemeinsam mit einem Partner das Unternehmen Turning Blocks, um große, oft vernachlässigte Wohnblöcke energetisch und sozial nachhaltig in die Zukunft zu führen.

Das ungenutzte Potenzial von Stranded Assets

Die ambitionierten Klimaziele bis 2045 erfordern eine drastische und sofortige Beschleunigung der Sanierungsquote in Deutschland. Doch der Markt stagniert seit Jahren, da viele private und institutionelle Bestandshalter vor den komplexen technischen und finanziellen Anforderungen der energetischen Transformation zurückschrecken. Genau hier setzen sogenannte Stranded Assets an – Bestandsimmobilien, die ohne zeitnahe, energetische Modernisierung massiv an Wert und Attraktivität verlieren.

Turning Blocks fokussiert sich bewusst auf große Häuserblöcke ab einer Größenordnung von etwa 30 bis 40 Wohnneinheiten. Diese Objekte bieten durch Skaleneffekte bei Einkauf, Logistik und Planung den mit Abstand größten Hebel, um signifikante CO2-Einsparungen und gleichzeitig wirtschaftlich attraktive Renditen zu erzielen. Das übergeordnete Ziel ist es, diese in die Jahre gekommenen Gebäude nicht nur energetisch zu optimieren, sondern sie als lebendige, zukunftsfähige Quartiere neu am Markt zu positionieren.

Die Kunst der Sanierung im bewohnten Zustand

Eine der größten betrieblichen Herausforderungen bei großen Wohnanlagen ist die Modernisierung im bewohnten Zustand. Wenn hunderte Mieter während der staubigen und lärmintensiven Bauarbeiten in ihren Wohnungen verbleiben, ist das Konflikt- und Verzögerungspotenzial naturgemäß enorm hoch. Bartmann plädiert in solchen Fällen für eine radikale Transparenz und eine extrem frühzeitige Einbindung aller betroffenen Bewohner.

Statt die Mieter erst wenige Wochen vor dem Baustart mit einem unpersönlichen Infoschreiben zu konfrontieren, setzt sein ganzheitlicher Ansatz auf monatelange Vorbereitung und aktiven, persönlichen Dialog. Durch die Etablierung spezieller Mietercafés, regelmäßiger Sprechstunden oder den gezielten Einsatz von Sozialarbeitern können Ängste, Sorgen und individuelle Härtefälle direkt aufgefangen werden. Dies schafft Vertrauen, beugt langwierigen rechtlichen Konflikten vor und sichert letztlich einen reibungslosen, hocheffizienten Bauablauf auf der Baustelle.

„Die Bewohnerinnen fühlen sich viel mehr verantwortlich für das Gebäude, in dem sie wohnen, wenn sie mit einbezogen werden.“ — Benjamin Bartmann

Ganzheitliche Planung als Erfolgsfaktor

Viele Bauherren begehen den gravierenden Fehler, komplexe Sanierungsprojekte viel zu schnell durch die Planungsphase zu peitschen, nur um rasch eine Baugenehmigung in den Händen zu halten. Dabei wird oft am völlig falschen Ende gespart. Eine tiefgehende, integrierte Due Diligence, die nicht nur die reine Bausubstanz, sondern auch die Mieterstruktur, die Nebenkostenströme und das politische Umfeld analysiert, bildet das Fundament jeder wirtschaftlich erfolgreichen Sanierung.

Es gilt, frühzeitig ein echtes, eingespieles Expertenteam zu formen, in dem Bauphysiker, Statiker, Architekten, Energieberater und Haustechniker ohne Silodenken auf Augenhöhe zusammenarbeiten. Turning Blocks fungiert in diesem Gefüge als der verlängerte Arm des Bauherrn und schließt die oft beklagte Lücke zwischen den unterschiedlichen Fachdisziplinen und der strategischen Eigentümerseite.

„Wir sehen uns eigentlich auf der Bauherrn-Seite als Partner vom Bauherrn. Wir schließen die Lücke zwischen Planern und Bauherr.“ — Benjamin Bartmann

Der unschätzbare Wert lokaler Handwerkspartner

Ein entscheidendes Learning aus Bartmanns langjähriger Praxis ist die gezielte Vergabe von Gewerken an kleinere, regionale Handwerksbetriebe anstelle von anonymen Großkonzernen. Während Großunternehmen oft starr und nachtragsorientiert agieren, bieten kleinere Betriebe hochgradig flexible, agile und innovative Detaillösungen für die spezifischen Überraschungen, die eine Sanierung im Bestand fast immer bereithält.

• Agilität vor Ort: Kleinere Unternehmen können sich wesentlich schneller auf unvorhergesehene bauliche Gegebenheiten einstellen und unkompliziert umplanen.
• Starke Identifikation: Lokale Handwerker entwickeln oft einen persönlichen Stolz auf das gelungene, weithin sichtbare Projekt in ihrer eigenen Region.
• Hohe Wirtschaftlichkeit: Durch die frühzeitige Einbindung der Handwerker direkt in die Ausführungsplanung lassen sich enorme, praxisnahe Kosteneinsparungen realisieren.
• Langfristige Partnerschaft: Ein wertschätzender, partnerschaftlicher Umgang auf Augenhöhe sichert dem Bauherrn auch in Zeiten des Fachkräftemangels verlässliche Kapazitäten und Bauzeiten.

„Nur gemeinschaftlich kriegt man die Gebäude saniert. Das ist immer ganz wichtig. Man spricht einfach die gleiche Sprache.“ — Benjamin Bartmann

Der soziale Faktor im ESG-Kontext (S-Kriterium)

Während die energetische Sanierung (E) meist anhand von Verbrauchsdaten klar messbar ist, wird das S-Kriterium (Social) im ESG-Kontext von vielen Akteuren vernachlässigt oder als reiner, unproduktiver Kostenfaktor abgetan. Doch soziale Nachhaltigkeit hat einen direkten, messbaren Einfluss auf die langfristige Rendite und den Werterhalt einer Immobilie, da zufriedene Mieter sorgsamer mit der Substanz umgehen.

• Gemeinschaftsflächen schaffen: Die bewusste Etablierung von Begegnungsstätten, Mietergärten und ansprechenden Spielplätzen fördert das nachbarschaftliche Klima nachhaltig.
• Präsenz vor Ort: Ein echtes Property Management mit physisch anwesenden Hausmeistern löst alltägliche Probleme und Konflikte, bevor diese eskalieren.
• Härtefallmanagement etablieren: Individuelle, sensible Lösungen für ältere, immobile oder sozial schwächere Mieter sichern den sozialen Frieden im gesamten Quartier.
• Aktive Mieterbeteiligung: Die Einbindung der Bewohner bei der konkreten Gestaltung ihrer Außenanlagen stärkt die Identifikation mit dem eigenen Wohnort drastisch.

Verantwortungsvolle Gesamtsteuerung und Governance (G-Kriterium)

Unter dem Begriff Governance (G) versteht Turning Blocks eine verantwortungsvolle, zukunftsorientierte und transparente Gesamtsteuerung der Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg. Das bedeutet in der modernen Praxis, digitale und hocheffiziente Verwaltungsabläufe mit echter menschlicher Nahbarkeit und Erreichbarkeit vor Ort zu verknüpfen.

Durch eine transparente Nebenkostenabrechnung und kurze, digitale Reaktionswege bei Schadensmeldungen wird das Vertrauen der Mieter nachhaltig gestärkt. Gleichzeitig müssen auch Vermarktungskonzepte neu gedacht werden. Statt freie Wohnungen in angespannten Märkten ausschließlich über vollautomatisierte, digitale Portale zu vergeben, sollten auch analoge, persönliche Zugangswege für ältere Generationen offengehalten werden. Dies sorgt für eine stabile, generationsübergreifende Mieterstruktur, verhindert eine hohe Fluktuation und minimiert somit die mit jedem Mieterwechsel verbundenen, kostspieligen Renovierungs- und Leerstandszeiten.