Energieautarke Mehrfamilienhäuser: Mehr Rendite mit Low-Tech

Der Paradigmenwechsel im Immobilieninvestment

In der aktuellen Baukrise stehen Investoren und Bauträger vor immensen Herausforderungen. Steigende Zinsen und Baukosten machen traditionelle Konzepte oft unrentabel. Hier setzt Prof. Timo Leukefeld an, indem er die Perspektive wechselt: Weg von reinen technischen Wirkungsgraden, hin zur harten Mietrendite. Immobilieninvestoren interessieren sich nicht für Kennlinien, sondern für die wirtschaftliche Performance eines Gebäudes.

Der Schlüssel liegt darin, Energiekosten, die der Mieter normalerweise an externe Versorger zahlt, in die Kasse des Vermieters umzulenken. Dies gelingt durch ein ganzheitliches Konzept aus Solararchitektur, Speichertechnologie und innovativen Mietmodellen. Das Ziel ist ein hochgradig autarkes Gebäude, das nicht nur ökologisch, sondern vor allem ökonomisch überzeugt.

Das Konzept der optimalen Energieautarkie

Eine hundertprozentige Energieautarkie ist wirtschaftlich unsinnig, da der Grenznutzen im letzten Drittel extrem abnimmt. Die ersten 60 Prozent Autarkie kosten genausoviel wie die verbleibenden 40 Prozent, weshalb das wirtschaftliche Optimum zwischen 50 und 60 Prozent Autarkie liegt. Dieser Wert bezieht sich ganzheitlich auf Heizung, Warmwasser und Haushaltsstrom.

„Die letzten 40 Prozent Energieautarkie sind genauso teuer wie die ersten 60.“ — Timo Leukefeld

Um diese Werte zu erreichen, werden Photovoltaikanlagen mit Batteriespeichern kombiniert. Der Batteriespeicher fängt die typischen Lastspitzen am Morgen und am Abend ab, wenn die Mieter zu Hause sind, aber keine Sonne scheint. Dadurch wird das Gebäude nicht nur autark, sondern schont auch die öffentlichen Stromnetze extrem.

Der Low-Tech-Ansatz: Kabel statt Rohre

Ein zentraler Pfeiler des Konzepts ist die Enttechnisierung. Angesichts des massiven Fachkräftemangels im Handwerk werden komplexe, flüssigkeitsbasierte Heizungssysteme zunehmend zum Risiko. Sie verursachen hohe Wartungskosten, sind anfällig für Fehler und haben eine begrenzte Lebensdauer.

Die Lösung ist der radikale Wechsel zu elektrischen Infrarotheizungen. Diese kosten im Mehrfamilienhaus nur etwa die Hälfte einer Wärmepumpen-Installation und sind für mindestens 30 Jahre praktisch wartungsfrei. Zudem sind moderne Gebäudehüllen so gut gedämmt, dass Heizen durch den Klimawandel ohnehin an Bedeutung verliert.

„Wir würden also nie wieder zu Flüssigkeitsheizsystemen zurückgehen. Wesentlich wirtschaftlicher, wesentlich ökologischer.“ — Timo Leukefeld

Die Vorteile dieses radikalen Low-Tech-Ansatzes im Vergleich zu wassergeführten Systemen:

• Geringere Gestehungskosten: Reduziert die Haustechnikkosten im Mehrfamilienhaus um rund 50 Prozent.
• Wartungsfreiheit: Keine mechanisch bewegten Teile, kein hydraulischer Abgleich, kein Risiko von Leckagen.
• Lange Lebensdauer: Infrarotpaneele halten doppelt so lange wie moderne Wärmepumpen.
• Einfacher Austausch: Defekte Module können im Notfall direkt vom Hausmeister per Steckverbindung getauscht werden.

Die Energieflatrate: Rechtssicher und wirtschaftlich

Normalerweise zwingt die Heizkostenverordnung Vermieter zur genauen verbrauchsabhängigen Abrechnung. Durch das Erreichen einer hohen Autarkiequote greifen jedoch gesetzliche Ausnahmetatbestände. Dies ermöglicht es, eine Pauschalmiete inklusive Energieflatrate rechtssicher anzubieten.

Der Vermieter wird dadurch zum Energieversorger seiner eigenen Mieter. Die Flatrate deckt den gesamten Bedarf ab, ist jedoch durch kluge Sicherheitsmechanismen geschützt. Dazu gehören Fensterkontakte, die die Heizung bei geöffnetem Fenster sofort abschalten, sowie vertragliche Obergrenzen für den Fall von extremem Fehlverhalten (sogenannten Energienomaden).

Dieses Modell bietet erhebliche Vorteile für beide Parteien:

• Höhere Mieteinnahmen: Vermieter können bis zu drei Euro mehr Kaltmiete pro Quadratmeter realisieren.
• Keine Abrechnungskosten: Der gesamte Verwaltungsaufwand für die jährliche Betriebskostenabrechnung entfällt komplett.
• Hohe Mieterzufriedenheit: Mieter schätzen die absolute Kalkulierbarkeit ihrer Wohnkosten ohne Angst vor Nachzahlungen.
• Keine CO2-Steuer: Die Gebäude werden CO2-steuerfrei betrieben, was zusätzliche Kosten spart.

Dezentrale Warmwasserbereitung gegen Legionellengefahr

Eine große Herausforderung in Mehrfamilienhäusern ist die Einhaltung der Trinkwasserverordnung bezüglich Legionellen. Zentrale Warmwassersysteme erfordern eine ständige Zirkulation und hohe Temperaturen, was energetisch ineffizient und wartungsintensiv ist.

Das autarke Konzept setzt daher konsequent auf dezentrale Warmwasserbereitung. Jede Wohnung erhält einen eigenen elektrischen Autarkieboiler, der direkt im Badezimmer installiert wird. Dadurch wird die gesetzliche 3-Liter-Regel spielend eingehalten und die Legionellenmesspflicht entfällt komplett.

Der Boiler verfügt über ein intelligentes Zwei-Zonen-Heizsystem:

• Nutzer-Heizstab: Ermöglicht dem Mieter das Einstellen seiner individuellen Wunschtemperatur.
• Solar-Heizstab: Nutzt ausschließlich überschüssigen Solarstrom vom Dach, um das Wasser kostenfrei auf bis zu 70 Grad zu überhitzen.
• Mischventil: Gewährleistet, dass das überhitzte Wasser verbrühungssicher an den Entnahmestellen ankommt.

Warum Photovoltaik die Solarthermie besiegt hat

Obwohl Prof. Leukefeld eine Honorarprofessur für Solarthermie innehat, setzt er in seinen Projekten ausschließlich auf Photovoltaik. Solarthermie leidet stark unter den hohen Installations- und Wartungskosten für Rohrleitungen und Pumpen, während Photovoltaik in den letzten Jahren extrem günstig geworden ist.

Zudem ist elektrischer Strom die universellere Energieform. Während Solarthermie nur Wärme erzeugen kann, lässt sich Solarstrom flexibel für Haushaltsgeräte, die Infrarotheizung, die dezentrale Warmwasserbereitung sowie die Elektromobilität nutzen. Das Prinzip „Kabel statt Rohre“ setzt sich aufgrund der überlegenen Wirtschaftlichkeit und Einfachheit am Markt durch.

Die Sanierung des Unsanierbaren: Das Beispiel Aschersleben

Dass das Konzept nicht nur im Neubau funktioniert, zeigt das Pionierprojekt in Aschersleben. Hier wurden alte DDR-Plattenbauten, die in der Immobilienwirtschaft oft als schwer sanierbar gelten, zu hochgradig energieautarken Gebäuden umgebaut.

Trotz eines Leerstands von zehn Prozent in der Region gab es für die sanierten, barrierefreien Wohnungen über 50 Bewerbungen pro Einheit. Die Mieter zahlen eine feste Flatrate-Miete von 11,50 Euro pro Quadratmeter für fünf Jahre. Da die bisherigen Nebenkosten für Heizung, Haushaltsstrom und Kraftstoff komplett entfallen, entspricht dies exakt der früheren Warmmiete – bei drastisch gestiegener Lebensqualität.

Kritischer Blick auf Lüftungsanlagen und die TGA der Zukunft

Kontrollierte Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung werden im GEG oft als energetisches Muss dargestellt. In der Praxis und im wissenschaftlichen Monitoring zeigt sich jedoch, dass sie energetisch kaum messbare Vorteile gegenüber der Fensterlüftung bringen. Zudem bergen sie hohe Anschaffungs-, Wartungs- und potenzielle Hygieneprobleme in den Kanälen.

„Die Zukunft ist voll elektrisch.“ — Timo Leukefeld

Der Trend in der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) geht unaufhaltsam in Richtung Vollelektrifizierung und Vereinfachung. Planer und Handwerker müssen umdenken und sich auf Strahlungsheizungen, Batteriespeicher und Lastmanagement spezialisieren, um zukunftsfähige und bezahlbare Immobilien zu realisieren.