Baukosten senken: Dirk Salewski über den Gebäudetyp E

Die Illusion des deutschen Goldstandards im Wohnungsbau

Der deutsche Wohnungsbau leidet seit Jahren unter einer schleichenden, aber massiven Verteuerung. Dirk Salewski, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), macht im Gespräch mit Dr. Peter Burnickl deutlich, dass der vermeintliche globale Goldstandard beim Bauen mittlerweile zu einem unbezahlbaren Luxus geworden ist. Solange die Zinsen historisch niedrig waren und staatliche Förderprogramme die Kosten abfederten, blieb diese Entwicklung weitgehend unbemerkt. Doch mit dem Zinsanstieg über die 3-Prozent-Marke und dem fast vollständigen Wegfall von Subventionen zeigt sich das Problem in seiner vollen Härte.

„Statt mehr und noch komplexerer Regeln brauchen wir viel, viel weniger Regeln.“ — Dirk Salewski

Der drastische Rückgang der Baugenehmigungen und Projektstarts, insbesondere im Einfamilienhaussegment mit über 50 Prozent bundesweit, verdeutlicht die akute Krise der Baubranche. Die traditionelle Vorgehensweise, immer höhere Anforderungen an die Bauphysik, den Schallschutz und die Statik zu stellen, führt dazu, dass Bauen für den Großteil der Bevölkerung schlicht unerschwinglich geworden ist.

Gebäudetyp E als Befreiungsschlag gegen die Regulierungswut

Als Lösungsansatz hat sich die Debatte um den sogenannten Gebäudetyp E etabliert. Ursprünglich von der Bayerischen Architektenkammer ins Leben gerufen, hat der BFW diese Idee mit konkreten Inhalten gefüllt. Es geht dabei um eine bewusste Rückbesinnung auf einfachere, aber vollkommen sichere Standards im Wohnungsbau.

Die Kernidee des Gebäudetyps E lässt sich in wenigen Punkten zusammenfassen:

• Reduzierung auf das Wesentliche: Einhaltung ausschließlich der Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung, die für Sicherheit und Ordnung (wie Brandschutz und Standsicherheit) zwingend notwendig sind.
• Verzicht auf Überregulierung: Keine Pflicht zur Einhaltung überzogener, zivilrechtlich eingeklagter Komfortnormen, wenn diese nicht explizit vertraglich vereinbart wurden.
• Schlankere Bauteile: Ermöglichung von dünneren Deckenplatten (beispielsweise 14 Zentimeter statt der heute oft üblichen 28 Zentimeter) und einer bedarfsgerechten Anzahl an Steckdosen in Wohnräumen.

Durch diese Vereinfachungen könnten erhebliche Material- und Planungskosten eingespart werden, ohne dass die Nutzbarkeit oder Langlebigkeit des Gebäudes beeinträchtigt wird.

Die Kostenfalle der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)

Ein besonders kritischer Treiber der Baukosten ist die technische Gebäudeausrüstung (TGA). Während die Kosten für den Rohbau in den vergangenen 20 Jahren um moderate 100 Prozent (ca. 5 Prozent pro Jahr) gestiegen sind, explodierten die Ausgaben für Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen im selben Zeitraum um sage und schreibe 336 Prozent.

• Vergleich der Kostenentwicklung:
  • Rohbau: Anstieg um 100 % in den letzten 20 Jahren.
  • Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Anstieg um 336 % im selben Zeitraum.
• Technologietreiber: Der Übergang von einfachen Gasthermen zu komplexen Wärmepumpen, die Notwendigkeit von Fußbodenheizungen und der Einbau mechanischer Lüftungsanlagen.
• Zielverfehlung: Trotz zahlreicher gesetzlicher Verschärfungen im Energiebereich seit 2018 ist kein signifikanter Rückgang der CO2-Emissionen im Gebäubesektor messbar, da die graue Energie für die Herstellung der komplexen Technik oft unberücksichtigt bleibt.

Die Modernisierung hat zwar zu Komfortgewinnen geführt, steht jedoch in keinem wirtschaftlichen Verhältnis mehr zu den tatsächlichen Einsparungen im laufenden Betrieb.

Lobbyismus und fehlende Transparenz im Deutschen Institut für Normung (DIN)

Ein wesentlicher Teil der Überregulierung stammt nicht vom Gesetzgeber selbst, sondern aus der Selbstverwaltung der Wirtschaft über das Deutsche Institut für Normung (DIN). Dirk Salewski, selbst Präsidiumsmitglied des DIN seit 2019, kritisiert die mangelnde Transparenz und die Dominanz von Industrieinteressen in den Normungsausschüssen.

• Industriedominanz: Große Konzerne verfügen über die nötigen personellen und finanziellen Ressourcen, um Mitarbeiter dauerhaft in die Berliner Ausschüsse zu entsenden.
• Benachteiligung des Mittelstands: Kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) sowie das Handwerk sind in den Entscheidungsprozessen de facto kaum vertreten, da sie die zeitintensive Gremienarbeit im Alltag nicht leisten können.
• Wagenburg-Mentalität: Das DIN blockiert Bestrebungen nach mehr Transparenz über die Zusammensetzung der Ausschüsse und verweist dabei oft auf kartellrechtliche Bedenken.

Dies führt dazu, dass Normen wie die DIN 18015 für elektrische Anlagen immer höhere quantitative Mindeststandards vorschreiben, was vor allem dem Absatz der Zulieferindustrie dient, anstatt dem tatsächlichen Bedarf der Bewohner zu entsprechen.

Lösungsansätze im Bauvertragsrecht für die Praxis

Um den Gebäudetyp E rechtssicher in der Praxis verankern zu können, bedarf es einer Reform des Bauvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der bisherige Entwurf des Bundesjustizministeriums sieht juristisch komplexe neue Vertragstypen vor, was in der Praxis zu einer langwierigen Hängepartie führen könnte.

Salewski plädiert stattdessen für eine radikale Vereinfachung des gesetzlichen Werkbegriffs im § 633 BGB:

„Ein Werk ist frei von Mängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ — Dirk Salewski

Sollte keine explizite Beschaffenheit vereinbart worden sein, darf als gesetzlicher Auffangmaßstab nur noch die Einhaltung der jeweiligen Landesbauordnung gelten. Damit würde der schwammige und haftungsträchtige Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ entschärft, der heute oft von Gutachtern und Juristen genutzt wird, um Werklohnzahlungen zu verweigern oder zu kürzen, selbst wenn das Gebäude vollkommen funktionstauglich und mängelfrei ist.

Strategien für Investoren in Zeiten der Wohnungskrise

Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen ist die Wohnimmobilie als Assetklasse nicht tot. Aufgrund des massiven Wohnungsmangels, der sich insbesondere in den Ballungsräumen zu einem sozialen Sprengstoff entwickelt, bleibt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ungebrochen hoch.

Für Investoren bieten sich im aktuellen Marktumfeld folgende strategische Ansätze:

• Fokus auf geförderten Wohnungsbau: Länder wie Nordrhein-Westfalen bieten hervorragende Förderprogramme mit attraktiven Eigenkapitalhebeln und verlässlichen Renditen im Niedrigpreissegment.
• Gebäudestandard EH70 bevorzugen: Wissenschaftliche Untersuchungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge Kiel) belegen, dass der Effizienzhaus-Standard 70 im Neubau derzeit das wirtschaftliche Optimum aus günstigen Herstellungskosten und moderaten Betriebskosten darstellt.
• Bestandssanierung mit Augenmaß: Investitionen in den Bestand sollten vorsichtig kalkuliert werden, da die künftigen Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie und des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) noch mit Unsicherheiten behaftet sind.

Wirtschaftliches Bauen durch Vertrauen und klare Absprachen

Ein erfolgreiches Bauprojekt unter den heutigen Bedingungen erfordert vor allem Mut zur Abweichung von überflüssigen Normen und ein hohes Maß an gegenseitigem Vertrauen zwischen allen Projektbeteiligten. Wer als Investor nicht selbst über tiefgehendes bautechnisches Fachwissen verfügt, sollte sich von erfahrenen Bauingenieuren begleiten lassen.

• Individuelle Vereinbarungen treffen: Nutzen Sie die rechtliche Freiheit, im Bauvertrag bewusst von teuren Komfortstandards (wie der DIN 18015) abzuweichen.
• Bedarfsgerechte Planung: Planen Sie Gebäude vorausschauend, indem Sie beispielsweise Leerrohre oder Schächte für spätere technische Nachrüstungen vorsehen, anstatt den teuren Invest direkt zu Beginn zu tätigen.
• Fokus auf Qualität und Funktionalität: Ein Gebäude muss dauerhaft gebrauchstauglich, winddicht und warm sein – es benötigt dafür jedoch keine unzähligen Zertifikate und Stempel, die die Erstellungkosten künstlich aufblähen.

„Wenn du merkst, dass das Pferd, das du reitest, tot ist, steige ab.“ — Dirk Salewski

Nur durch ein grundlegendes Umdenken aller Akte aller Akteure – von der Politik über die Planer bis hin zu den Bauherren – kann es gelingen, die Baukosten wieder auf ein gesellschaftlich tragbares Niveau zu senken und die Wohnungsnot in Deutschland wirksam zu bekämpfen.