Erste Million mit Immobilien: Thomas Knedel im Interview

Vom Bauingenieur zum ersten Mehrfamilienhaus

Thomas Knedel startete seine Karriere mit einer klaren Vision: Er wollte Immobilien machen. Ohne familiäre Vorerfahrung wählte er den Weg über das Bauingenieurwesen, um das technische und kaufmännische Fundament der Bauwirtschaft zu erlernen. Direkt nach der Ausbildung und mit der dritten Gehaltsbescheinigung in der Tasche kaufte er 1999 sein erstes Mehrfamilienhaus.

Der Erwerb dieses ersten Objekts glich einem Abenteuer. Knedel fand das Objekt über eine klassische Zwei-Zeilen-Anzeige in der Zeitung. Da sein eigenes Kapital nicht ausreichte, lieh er sich den Eigenkapitalanteil von seiner damaligen Arbeitgeberin, einem Ingenieurbüro, und realisierte die restliche Finanzierung über einen Vermittler. Das Gebäude war in einem extrem sanierungsbedürftigen Zustand, und schon während der Abwicklung kündigte ein langjähriger Mieter, was den Druck zusätzlich erhöhte.

Der Sprung in die institutionelle Immobilienwelt

Nach den ersten praktischen Erfahrungen im privaten Bereich wechselte Knedel als Angestellter in die geschlossene Immobilienfonds-Industrie. Hier vertiefte er sein Fachwissen im Asset Management und im Umgang mit institutionellen Investoren. Im Jahr 2006 folgte der Schritt in die Selbstständigkeit gemeinsam mit seinem ehemaligen Abteilungsleiter.

Das neu gegründete Unternehmen konzentrierte sich auf das Management von geschlossenen Immobilienfonds und das gewerbliche Asset Management. Knedel lernte in dieser Phase das professionelle Handwerkszeug, das er später erfolgreich auf den Wohnimmobiliensektor übertrug. Nach der Trennung von seinem Partner im Jahr 2012 baute er das Geschäft allein weiter aus und integrierte zunehmend Co-Investoren und Finanzpartner auf Projektebene, um größere Portfolios zu realisieren.

Die Geburtsstunde des Immopreneur-Netzwerks

Im Jahr 2014 gründete Thomas Knedel das Immopreneur-Netzwerk und veröffentlichte sein Erfolgsbuch „Erfolg mit Wohnimmobilien“. Das Buch entstand aus dem Bedürfnis heraus, praxisnahes Wissen jenseits trockener Fachliteratur zu vermitteln. Dafür schrieb er diszipliniert täglich eine Stunde, teilweise unter Nutzung von Spracherkennungssoftware.

Das Netzwerk wuchs rasant und zählt heute über 26.000 Mitglieder, 50.000 Newsletter-Abonnenten und verzeichnete große Kongresse mit bis zu 1.500 Teilnehmern. Nach intensiven Jahren und den Herausforderungen der Pandemie verordnete sich Knedel ab 2022 eine bewusste kreative Pause bei Großveranstaltungen, um sich wieder voll auf sein eigenes Portfolio und neue Marktstrategien zu fokussieren.

Zinswende 2022: Krisenmanagement in der Praxis

Die Zinswende im Jahr 2022 stellte auch das etablierte Portfolio von Knedel vor erhebliche Herausforderungen. Mit Zinssätzen, die sich rasant vervielfachten, verdreifachte sich in einigen Fällen der Kapitaldienst für variable Finanzierungen. Dies erforderte schnelles und entschlossenes Handeln im Asset Management.

Knedel reagierte mit einer Kombination aus gezielten Abverkäufen zur Liquiditätssicherung und der kurzfristigen Fixierung von Finanzierungen auf beispielsweise drei Jahre. Diese Maßnahmen halfen, den massiven Zinsanstieg abzufedern. Gleichzeitig wurde die Bewirtschaftung der Bestände intensiviert, um die Mieteinnahmen durch konsequente Entwicklung an den gestiegenen Kostenapparat anzupassen.

Möblierte Vermietung als Antwort auf den Zinsdruck

Als direkte Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen etablierte Knedel die möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung als neuen Ertragsbringer. Innerhalb von nur einem Jahr wurden rund 80 Wohnungen aus dem bestehenden Portfolio von 350 Einheiten entsprechend umgerüstet und ausgestattet.

„Umso stärker die Sanierungsbedürftigkeit ist, egal wie viel Erfahrung ist, diese Überraschung hat jeder. Und wenn man keine Erfahrung hat, dann sowieso.“ — Thomas Knedel

Die möblierte Vermietung kompensiert den gestiegenen Kapitaldienst durch signifikant höhere Quadratmeterpreise. Sie richtet sich an eine wachsende Zielgruppe von mobilen Arbeitskräften, Projektmitarbeitern und Monteuren. Um diesen operativ intensiven Bereich effizient zu steuern, gründete das Team eine eigene digitale Vermietungsagentur.

Teure Altbau-Fallen und wie man sie vermeidet

Eine der wichtigsten Lehren aus Knedels 25-jähriger Karriere betrifft das Risiko von Kernsanierungen bei Altbauten. Insbesondere historische Gebäude mit Holzbalkendecken bergen unkalkulierbare Kostenrisiken, da beim Öffnen von Bauteilen fast immer unerwartete Mängel zutage treten. Er rät Investoren daher, den Fokus strategisch auszurichten:

• Bauliche Risiken: Altbauten mit Holzbalkendecken weisen oft unvorhersehbare Mängel auf, die Sanierungen extrem verteuern.
• Wirtschaftliche Defizite: Untervermietete Immobilien bieten oft eine risikoärmere Hebelwirkung als stark sanierungsbedürftige Objekte.
• 70er-Jahre-Bauten: Diese Objekte sind baulich wesentlich solider und kalkulierbarer als Vorkriegs-Altbauten.

Plan B und C: Die Wichtigkeit von Exit-Strategien

Erfolgreiche Investoren zeichnen sich dadurch aus, dass sie niemals nur auf ein einziges Szenario setzen. Knedel betont, wie wichtig es ist, stets einen Plan B und einen Plan C parat zu haben. Wer ohne Sicherheitsnetz agiert, riskiert in Marktphasen wie der aktuellen Zinskrise den Ruin.

„Wer einen Plan B aufbaut, der verliert, der muss das nicht machen... Das sehe ich völlig anders. Der ist einfach noch nie durch eine Krise gegangen.“ — Thomas Knedel

Als Beispiel nennt er ein Portfolio, das ursprünglich für den globalen Verkauf an Institutionelle gedacht war. Als dieser Markt einbrach, griffen die alternativen Pläne:

• Plan A: Globaler Verkauf des gesamten Portfolios an institutionelle Investoren.
• Plan B: Langfristiges Halten der Immobilien im eigenen Bestand und Optimierung des Cashflows.
• Plan C: Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen und anschließender Einzelabverkauf.

Ausblick auf den Immobilienmarkt der Zukunft

Trotz der aktuellen Krise blickt Thomas Knedel äußerst optimistisch in die Zukunft. Da der Neubau aufgrund politischer Auflagen und hoher Kosten fast vollständig zum Erliegen gekommen ist, wird sich der Wohnungsmangel in den Ballungsräumen weiter verschärfen. Dies wird die Mieten langfristig weiter antreiben.

„Wenn alle noch jammern, dann sollte man anfangen, Dämme hochkrempeln und loslegen. Die Zeiten sind gut.“ — Thomas Knedel

Für aktive und kreative Investoren ist jetzt die beste Zeit, um wieder in den Einkaufsmodus zu schalten. Die Kaufpreise haben sich korrigiert, die Zinsen stabilisieren sich auf einem gesunden Niveau von knapp über 3 Prozent, und die Marktbedingungen bieten hervorragende Einstiegsgelegenheiten für diejenigen, die entschlossen handeln.