Architekt & Projektentwickler: Tipps für den Projekterfolg

Vom Handwerker zum erfahrenen Projektentwickler

Roland Breunig startete seine Karriere als Architekt bereits im jungen Alter von 25 Jahren. Damals noch grün hinter den Ohren, aber voller Tatendrang, gründete er sein Architekturbüro Archicult in Zell am Main, einem Steinwurf von seinem heutigen Standort entfernt. Vor kurzem feierte das Büro mit einer großen Party sein 30-jähriges Bestehen.

Von Beginn an zeichnete sich Breunigs Arbeit durch eine große Bandbreite aus, mit einem besonderen Schwerpunkt auf dem Bauen im Bestand und der anspruchsvollen Denkmalpflege. Seine fundierte handwerkliche Denkweise half ihm dabei, komplexe ingenieurtechnische Herausforderungen strukturiert anzugehen und stets eine hohe Kostensensibilität zu wahren.

Frühzeitige Nachfolge im Unternehmen regeln

Ein kritischer Punkt für viele Inhaber in der Baubranche ist die Regelung der Nachfolge. Roland Breunig hat bereits im Alter von 56 Jahren, also rund 10 bis 15 Jahre vor dem potenziellen Ruhestand, die Weichen für die Zukunft von Archicult gestellt, um einen nahtlosen Übergang zu garantieren.

Er holte drei langjährige, talentierte Mitarbeiter aus der eigenen Mannschaft als vollwertige Partner in die Geschäftsführung des Büros. Dieser Schritt erforderte Mut zum Loslassen, gibt den Nachfolgern jedoch die dringend benötigte Zeit, um in ihre neue unternehmerische Verantwortung hineinzuwachsen.

Für eine erfolgreiche Unternehmensübergabe empfiehlt Roland Breunig folgende Kernpunkte:

• Frühzeitigkeit: Mindestens ein Jahrzehnt vor dem geplanten Ausstieg mit der Planung beginnen.
• Vertrauen: Aufgaben und echte Verantwortung aktiv an die nächste Generation übergeben.
• Lernphase: Dem Nachwuchs ausreichend Zeit geben, um unternehmerische Prozesse zu verinnerlichen.
• Unabhängigkeit: Nicht darauf hoffen, dass die eigenen Kinder den Betrieb übernehmen, sondern intern nach Talenten suchen.

Das Bürgerbräu-Areal als Lebenswerk

Das wohl prägendste Projekt für Roland Breunig war die eigenständige Entwicklung des historischen Bürgerbräu-Areals in Würzburg. Das rund fünf Hektar große Gelände einer ehemaligen Brauerei war eine hochkomplexe Industriebrache mit über 25.000 Quadratmetern Nutzfläche.

Da kein klassischer Bauträger das immense wirtschaftliche und bauliche Risiko der Sanierung tragen wollte, übernahm Breunig das Areal kurzerhand selbst. Zusammen mit seiner Ehefrau Manuela und einem erfahrenen Seniorpartner entwickelte und revitalisierte er das gesamte Gelände über zwölf intensive Jahre hinweg.

Die Entwicklung dieses Mammutprojekts war mit extremen Herausforderungen verbunden:

• Topografie: Bewältigung von neun Metern Höhenunterschied zwischen den verschiedenen Ebenen und Kellern.
• Infrastruktur: Der Stadtteil war anfangs durch eine langjährige Straßensperrung nahezu von Würzburg abgeschnitten.
• Vertrieb: Die Vermarktung wurde in Eigenregie durchgeführt, da kein Makler die komplexe Historie adäquat vermitteln konnte.
• Planung: Erstellung eines kompletten Bebauungsplans sowie hochgradig komplexer Teilungserklärungen.

Pragmatismus statt sturem Normen-Gehorsam

Im modernen deutschen Bauwesen herrscht oft ein lähmendes Sicherheitsdenken, das Innovationen und bezahlbares Bauen blockiert. Roland Breunig plädiert leidenschaftlich dafür, Normen als das zu betrachten, was sie sind: Richtlinien und Empfehlungen, aber keine starren Gesetze.

„Wir dürfen nicht vergessen, dass wir ein technisches Studium haben und in der Lage sind, Entscheidungen abseits von Gesetzestexten zu treffen.“ — Roland Breunig

Gerade bei Sanierungen im Altbestand lassen sich standardisierte Vorschriften selten eins zu eins anwenden. Ingenieure und Architekten müssen das Selbstbewusstsein besitzen, haftungssichere Sonderlösungen zu erarbeiten, anstatt sich hinter der vermeintlich sicheren Position veralteter DIN-Vorschriften zu verstecken.

Weniger Technik für geringere Betriebs- und Baukosten

Ein Paradebeispiel für übertriebene Normierung ist der exzessive Einsatz von hochkomplexer Gebäudetechnik. Häufig werden teure, wartungsintensive Systeme verbaut, die das Budget der Bauherren belasten, ohne den Nutzern im Alltag einen echten Mehrwert zu bieten.

Gemeinsam mit dem Brandschutzsachverständigen Thorsten Götz konnte Breunig bei mehreren Projekten nachweisen, dass eine durchdachte Raumaufteilung den Verzicht auf teure Brandmeldeanlagen ermöglicht, ohne die Sicherheit der Menschen zu gefährden.

„Da ist weniger Technik die bessere Technik.“ — Roland Breunig

Dieser reduzierte Ansatz schont nicht nur das Budget des Bauherrn beim Erst-Investment, sondern schützt künftige Mieter auch vor explodierenden Nebenkosten durch teure Wartungsverträge und Fehlalarme.

Die ungenutzten Vorteile historischer Bausubstanz

Beim Wärmeschutz im Altbestand zeigt sich oft die Schwäche moderner Berechnungsverfahren wie dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese Programme berechnen meist nur den theoretischen U-Wert, ignorieren jedoch die enorme thermische Speichermasse dicker, historischer Wände.

In der Praxis führt diese Speichermasse dazu, dass sanierte Altbauten weitaus weniger Heizenergie benötigen als theoretisch berechnet. Die Mieter auf dem Bürgerbräu-Areal erhielten bereits nach den ersten Heizperioden erhebliche Rückzahlungen von ihren Nebenkostenvorauszahlungen.

Ein internationaler Vergleich zeigt zudem, dass in vielen europäischen Ländern schlanker und kostengünstiger gebaut wird, ohne an Lebensqualität einzubüßen. Dort wird beispielsweise oft auf schwimmende Estriche verzichtet und Türen sowie Fenster deutlich materialsparender dimensioniert.

Nachhaltigkeit durch echtes Baustoffrecycling

Echte Nachhaltigkeit bedeutet für Roland Breunig nicht das Anbringen dicker, erdölbasierter Dämmplatten, sondern den Erhalt grauer Energie und die konsequente Wiederverwendung historischer Materialien.

Auf dem Bürgerbräu-Areal wurden über 130 Jahre alte Dachziegel sorgfältig abgedeckt, sortiert, gereinigt und zu 80 Prozent wieder auf das Dach gebracht. Auch Natursteine, Pflaster und alte Holzbalken wurden direkt vor Ort aufbereitet und in den neuen Bauabschnitten verbaut.

„20% weniger Materialverbrauch heißt 20% weniger CO2-Ausstoß, so einfach ist das.“ — Roland Breunig

Dieser pragmatische, ressourcenschonende Ansatz spart erhebliche Mengen CO2 ein und sorgt gleichzeitig für einen einzigartigen, charmanten Charakter der Immobilien, der am Markt extrem gefragt ist.

Optimierte Planungspartner und innovative Honorarmodelle

Die klassische Koppelung der Planerhonorare an die Bausumme nach HOAI setzt oft falsche Anreize. Sie belohnt teurere Lösungen mit höheren Honoraren. Roland Breunig bricht mit diesem Prinzip, indem er auf feste Planungsteams und Honorar-Pauschalierungen setzt.

Anstatt für jedes Projekt den billigsten Planer zu suchen, arbeitet er langfristig mit Partnern zusammen, die seine pragmatische Philosophie teilen. Er plädiert zudem für eine stärkere Incentivierung von Einsparungen, sodass Planer finanziell davon profitieren, wenn sie kostengünstigere Lösungen erarbeiten.

Die Leistungsphase Null als Schlüssel zum Erfolg

Um Fehlplanungen und explodierende Kosten zu vermeiden, legt Roland Breunig großen Wert auf die sogenannte Leistungsphase Null. Noch vor dem ersten Entwurf muss im Detail analysiert werden, was das eigentliche Ziel des Projektes ist.

Er empfiehlt Bauherren, Planungsbüros zunächst nur für diese Konzeptphase zu beauftragen. Dies ermöglicht ein risikofreies Kennenlernen und stellt sicher, dass alle Beteiligten dieselbe Sprache sprechen und an einem Strang ziehen, bevor teure Detailplanungen beginnen.