Baumonitoring & ESG: 7 Experten über die Immobilienlage

Strategisches Controlling im internationalen Großprojektgeschäft

In der modernen Bau- und Immobilienwirtschaft gewinnt die präzise Kostenkontrolle über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg massiv an Bedeutung. Moritz Koppe, CEO der PROBIS Software GmbH, zeigt auf, wie digitales Multi-Projekt-Controlling als Bindeglied zwischen Finanzierung, Entwicklung und Realisierung fungiert.

Durch den Marktwandel der letzten Jahre verschiebt sich der Fokus von klassischen Projektentwicklern hin zu institutionellen Asset-Managern, DAX-Konzernen und globalen Corporates. Diese Akteure nutzen digitale Werkzeuge, um Risiken frühzeitig zu identifizieren und die Effizienz ihrer Bestandsportfolios datenbasiert zu steigern.

„We are the financial command center for real estate.“ — Moritz Koppe

Die digitale Erfassung aller Kostenströme von der ersten Greenfield-Kalkulation bis zum laufenden Betrieb ersetzt fehleranfällige Excel-Strukturen und ermöglicht ein fundiertes Reporting auf Knopfdruck. Schnittstellen zu etablierten ERP-Systemen wie SAP sichern dabei eine durchgängige Datenkonsistenz über alle Projektphasen hinweg.

Bestandssanierung als Schlüssel zur Nachhaltigkeit

Deutschland steht vor einer fundamentalen Kehrtwende in der Bauentwicklung, da die Ära des reinen Neubaus zunehmend an ökologische und ökonomische Grenzen stößt. Dunja Nigrin von Jones Lang Lasalle (JLL) betont, dass das Bauen im Bestand die zentrale Aufgabe für die kommenden Jahre darstellt.

Viele kleinere Kapitalanleger, wie Versorgungskassen oder Rentenfonds, kaufen sich gezielt externe Baukompetenz ein, um komplexe Sanierungsprojekte professionell abzuwickeln. Die größte Hürde im Bestand stellt jedoch die stark fragmentierte Gesetzgebung dar.

• Föderalismus als Barriere: 16 unterschiedliche Landesbauordnungen verlangsamen Genehmigungsprozesse bei Bestandsänderungen erheblich.
• Neubau-Fokus: Die nationale Musterbauordnung ist historisch primär auf Neubauprojekte ausgelegt und lässt Flexibilität für Bestände vermissen.
• Ressourceneffizienz: Da rund 60 bis 70 Prozent der grauen Emissionen im Rohbau gebunden sind, ist der Erhalt der Bausubstanz ökologisch unverzichtbar.

„Machen ist wie wollen, nur besser!“ — Dunja Nigrin

Trotz der regulatorischen Komplexität zeigen Leuchtturmprojekte in Großstädten, wie kreative Umnutzungen von ehemaligen Kaufhäusern zu gemischt genutzten Quartieren gelingen können. Ein partnerschaftliches Umdenken auf Ämterebene ist dafür jedoch zwingend erforderlich.

ESG-Regulatorik und die Dekarbonisierung des Bestands

Die Einhaltung von Klimaschutzzielen ist für die Immobilienwirtschaft längst keine freiwillige Option mehr, sondern ein harter wirtschaftlicher Faktor. Lucas Pfeiffer von der THOST Projektmanagement GmbH begleitet Unternehmen bei der anspruchsvollen Umsetzung von ESG-Richtlinien und der EU-Taxonomie.

Besonders für den Mittelstand erhöht sich der Druck ab dem kommenden Jahr drastisch, wenn verschärfte Berichtspflichten für Unternehmen ab 500 Mitarbeitern greifen. Ein systematischer EU-Taxonomie-Check bietet hierbei eine kosteneffiziente Methode, um die Konformität einzelner Gebäude rechtssicher zu prüfen.

„Wir sehen die Dekarbonisierung des Gebäudesektors als ein Schlüsselelement auf dem Weg zur Klimaneutralität 2045.“ — Lucas Pfeiffer

• Datengrundlage schaffen: Der erste und wichtigste Schritt im Bestand ist die detaillierte Erfassung aller energetischen Verbrauchsdaten.
• Sanierungs-Roadmaps: Sinnvolle Nachhaltigkeitskonzepte setzen Maßnahmen genau dann an, wenn Bauteile ohnehin das Ende ihres Lebenszyklus erreichen.
• Wirtschaftliche Machbarkeit: Anstelle von unüberlegten Großinvestitionen schützt ein strukturierter Fahrplan vor unwirtschaftlichen Fehlinvestitionen.

Finanzierungsstrategien im aktuellen Zinsumfeld

Der gewerbliche Finanzierungsmarkt befindet sich nach den drastischen Zinssteigerungen in einer sensiblen Konsolidierungsphase. Ingo Gläser von der Münchener Hypothekenbank berichtet von einer vorsichtigen Marktbelebung, die sich jedoch je nach Assetklasse stark unterscheidet.

Während das Transaktionsvolumen im Bürosegment aufgrund von Pricing-Unsicherheiten stagniert, verzeichnet der Wohnungsbau eine spürbare Dynamik. Investoren fokussieren sich zunehmend auf Bestände mit Sanierungspotenzial, um diese energetisch aufzuwerten.

• Development-Finanzierung: Trotz der allgemeinen Zurückhaltung öffnet sich die Bank wieder strategisch für neue Projektentwicklungen ab zehn Millionen Euro Volumen.
• Private vs. Gewerblich: Mit einer starken Säule im Privatkundengeschäft sichert das Institut eine stabile Bilanzstruktur für großvolumige Gewerbedeals ab.
• Managed Green: Ausländisches Kapital fließt vermehrt in den deutschen Markt, um gezielte energetische Sanierungen mit anschließender Mietwertsteigerung umzusetzen.

Integrierte Projektabwicklung (IPA) als neues Vertragsmodell

Um den steigenden Kosten und Verzögerungen bei Großprojekten entgegenzuwirken, etablieren sich innovative Abwicklungsmodelle auf dem deutschen Markt. Rechtsanwältin Manuela Luft von der Kanzlei RITTERSHAUS ist Pionierin im Bereich der Integrierten Projektabwicklung (IPA).

Dieses Modell bricht mit dem traditionellen, oft konfrontativen Ansatz im Baurecht und setzt auf eine vollkommen neue, kollaborative Projektkultur. Alle Kernbeteiligten – vom Bauherrn über Planer bis zu den ausführenden Gewerken – arbeiten in einer gemeinsamen Organisationseinheit.

• Gemeinsame Risiko-Rendite: Gewinne und Verluste werden über ein transparentes Anreizsystem (Pain-Gain-Share) partnerschaftlich geteilt.
• Frühe Kooperation: Die Expertise der ausführenden Unternehmen fließt bereits in der frühen Planungsphase ein, um Planungsfehler zu minimieren.
• Konfliktvermeidung: Durch die offene Fehlerkultur und gemeinsame Zielvorgaben werden zeit- und kostenintensive Rechtsstreitigkeiten nahezu vollständig eliminiert.

Software-Ökosysteme auf der digitalen Baustelle

Die Digitalisierung der physischen Baustelle scheitert in der Praxis oft an einer unübersichtlichen Vielzahl von Einzellösungen. Dirk Thiesen von Dalux Germany zeigt auf, wie eine durchgängige Datenplattform Informationsverluste zwischen den Projektphasen verhindert.

Vom Common Data Environment (CDE) über mobile Mängel- und Bautagebücher bis hin zur Übergabe an das Facility Management deckt ein einheitliches System alle Prozesse ab. Dies spart wertvolle Arbeitszeit und erhöht die Dokumentationssicherheit für alle Beteiligten.

• Unternehmenslizenzen nutzen: Durch flexible Lizenzmodelle lohnen sich digitale Werkzeuge selbst bei kleinsten Baumaßnahmen ab 5.000 Euro.
• Schnittstellen reduzieren: Die Konsolidierung des "Software-Zoos" auf wenige, leistungsstarke Plattformen verhindert manuelle Datenübertragungsfehler.
• Erhöhte Transparenz: Projektleiter und Auftraggeber erhalten in Echtzeit Zugriff auf den aktuellen Baufortschritt und anstehende Mängellisten.

Infrastruktur und Energiewende als Wachstumstreiber

Während der klassische Hochbau mit konjunkturellem Gegenwind kämpft, verzeichnet der Infrastruktur- und Energiesektor einen historischen Nachfrageboom. Rainer Griesbaum von der Mailänder Consult GmbH berichtet von einer vollen Auslastung durch Schienen- und Netzbauprojekte.

Die Energiewende erfordert gewaltige Investitionen in erdverlegte Höchstspannungsleitungen und die Modernisierung des nationalen Schienennetzes. Diese Projekte zeichnen sich durch extreme Volumina und hohe administrative Komplexität aus.

• Bahnhöfe sanieren: Die energetische Sanierung von Verkehrsstationen im laufenden Betrieb erfordert hochspezialisierte Planungsleistungen.
• Megaprojekte realisieren: Im Bereich der Energie-Infrastruktur werden komplexe Leitungsbauvorhaben zunehmend über partnerschaftliche IPA-Modelle realisiert.
• Fachkräftemangel bewältigen: Die hohe Projektdichte zwingt Ingenieurbüros zu maximaler Effizienz und dem gezielten Einsatz digitaler Planungswerkzeuge.

Praxisnahe Lösungen für Bauherren und Investoren

Um Bauprojekte im aktuellen Marktumfeld stressfrei und wirtschaftlich erfolgreich umzusetzen, bedarf es praxiserprobter Systeme. Dr. Peter Burnickl bietet Bauherren und Projektentwicklern exklusive Unterstützung und erprobte Leitfäden an.

Im Rahmen seines kostenlosen Live-Webinars vermittelt er ein praxiserprobtes System, mit dem sich Neubauten unter 3.000 Euro und Sanierungen unter 1.000 Euro pro Quadratmeter realisieren lassen. Zudem wird das exklusive Networking-Event im Mai 2026 in Athen Raum für vertrauliche Gespräche unter echten Branchenentscheidern bieten.