Wirtschaftlich Bauen: Laurent Brückner über Flächeneffizienz

Von der Pike auf: Der Werdegang eines pragmatischen Architekten

Laurent Brückner wurde die Architektur quasi in die Wiege gelegt. Bereits während seines Studiums an der FH München stieg er im 1973 gegründeten Architekturbüro seines Vaters ein. Durch die frühe Verantwortung für eigene Projektleitungen ab dem vierten Semester lernte er schnell, worauf es in der Praxis ankommt.

Sein Vater setzte schon Anfang der 1980er Jahre auf innovative CAD-Systeme. Diese frühe Digitalisierung prägte Laurents Verständnis für effiziente und schnelle Planungsprozesse maßgeblich.

• CAD-Pionierarbeit: Einsatz von 3D-Planungsmethoden bereits in den frühen 1980er Jahren.
• Praxisnahe Ausbildung: Direkte Kundenkommunikation und Projektverantwortung statt reiner Theorie.
• Akademischer Background: Solides Fundament durch das Studium an der FH München.

Sondervorschläge als Hebel: Das Lehrstück der ICE-Wartungshalle

Nach dem Studium sammelte Brückner wertvolle Erfahrungen bei Klaus Weißenfeld, dem Planer der Frachtanlagen am Münchner Flughafen. Ein prägendes Großprojekt war der Bau einer ICE-Wartungsanlage in Berlin.

Durch einen cleveren Sondervorschlag gelang es Brückner und seinem Team, das geplante Betriebsgebäude massiv zu verschlanken. Unnötige Innenhöfe wurden eliminiert und die Flächen radikal auf das Wesentliche reduziert.

„Ich mache nur Generalplanung. Weil der Jogi Löw ist auch noch nie zu einer WM gefahren mit einer wild zusammengewürfelten Mannschaft.“ — Laurent Brückner

• Enormes Sparpotenzial: Reduzierung der Baukosten von 150 Millionen auf 130 Millionen D-Mark.
• Pragmatismus im Fokus: Verzicht auf repräsentative, aber nutzlose Gebäudeteile zugunsten der Wirtschaftlichkeit.
• Extreme Umsetzungsgeschwindigkeit: Nur neun Monate von der ersten Idee auf drei DIN-A3-Seiten bis zur Inbetriebnahme.

Warum Generalplanung für den Projekterfolg unverzichtbar ist

Für Brückner Architekten gibt es keine Alternative zur Generalplanung. Nur wenn alle Planungsdisziplinen unter einem Dach vereint sind, lässt sich ein Projekt ohne Reibungsverluste steuern.

Das klassische Modell, bei dem der Bauherr sich einzelne Planer lose zusammensuche, führt laut Brückner oft zu Kommunikationsproblemen. Besonders die Schnittstelle zwischen Architektur und Technischer Gebäudeausrüstung (TGA) erfordert eine extrem enge Verzahnung.

• Echte Teamarbeit: Langjährige Partnerschaften und ein hohes gegenseitiges Commitment statt wechselnder Projektteams.
• Schnittstellenminimierung: Integration von Tragwerksplanung und TGA direkt in den kreativen Entwurfsprozess.
• Volle Kostenkontrolle: Gewerkeübergreifende Abstimmung verhindert böse Überraschungen bei den Vergabekosten.

TGA als Werttreiber: Das Praxisbeispiel Alpenwerk

Dass sich hohe Anfangsinvestitionen in die Gebäudetechnik langfristig auszahlen, zeigt das Bürogebäude Alpenwerk in Raubling. Hier investierte Brückner bewusst einen siebenstelligen Betrag mehr in nachhaltige Energiesysteme.

Durch die Kombination aus Geothermie, Wärmepumpen und Photovoltaik konnten die Nebenkosten für die Mieter auf ein Zehntel des Marktüblichen gesenkt werden. Dies führte zu einer extrem schnellen Vermietung und einer massiven Wertsteigerung der Immobilie.

„Wir haben quasi mit einer Million Euro mehr Investitionen, drei Millionen Euro mehr Immobilienwert.“ — Laurent Brückner

• Bodennahe Geothermie: Effiziente Beheizung im Winter und umweltfreundliche Kühlung im Sommer.
• Regenerierung des Erdreichs: Rückspeisung von Raumwärme in den Boden sichert die langfristige Leistungsfähigkeit der Sonden.
• Höhere Kaltmiete: Mieter akzeptieren aufgrund minimaler Nebenkosten bereitwillig eine höhere Kaltmiete, was den Verkaufswert steigert.

Baurechtsoptimierung durch Algorithmen und künstliche Intelligenz

Zusammen mit seinem Geschäftspartner Andreas Kohnle gründete Brückner das PropTech-Unternehmen PropertyMax. Ziel ist es, das Baurecht auf Grundstücken mithilfe mathematischer Algorithmen lückenlos zu analysieren.

Die Software prüft Millionen von Varianten unter Berücksichtigung von Abstandsflächen, Höhen und Paragraph 34 BauGB. Das Ergebnis sind fundierte Planungsvarianten, die oft weit über dem liegen, was manuelle Entwürfe leisten können.

• Mathematische Präzision: Algorithmen lösen komplexe geometrische Gleichungen mit über 30 Unbekannten.
• Enormes Potenzial: In der Praxis werden regelmäßig 10 bis 20 Prozent mehr Baurecht aufgedeckt.
• Inspirationsquelle für Architekten: Das Tool ersetzt nicht den Architekten, sondern liefert ihm optimierte Volumenmodelle für den Entwurf.

Der Millionen-Hebel: Warum Flächeneffizienz über Rendite entscheidet

Ein oft vernachlässigter Faktor im Wohnungsbau ist das Verhältnis von Wohnfläche zu Bruttogeschossfläche. Viele Projektentwickler geben sich mit einer Effizienz von 80 Prozent zufrieden – ein fataler Fehler.

Brückner konnte bei eigenen Projekten eine Flächeneffizienz von fast 90 Prozent nachweisen. Jeder gewonnene Prozentpunkt reduziert die anteiligen Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche drastisch.

„Wenn ich die Flächeneffizienz steigere, dann reduziere ich meine Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Und das ist unser Problem.“ — Laurent Brückner

• Direkter Wertzuwachs: Bei größeren Projekten bringt jedes Prozent mehr Wohnfläche rund eine Million Euro zusätzlichen Immobilienwert.
• Sozialer Aspekt: Effiziente Grundrisse senken den Grundstückskostenanteil pro Quadratmeter Wohnfläche für den späteren Nutzer.
• Ungenutzte Reserven: Durch kluge Flur- und Erschließungsplanung lassen sich teure Verkehrsflächen minimieren.

Wege aus der Baukrise: Innovationsgeist und Finanzierbarkeit

Die Baubranche leidet aktuell unter gestiegenen Zinsen, unkalkulierbaren Genehmigungsfristen und verunsicherten Banken. Brückner sieht die Lösung in einer gesteigerten Ertragskraft der Projekte.

Nur hochgradig rentable Projekte erhalten heute noch eine Bankenfinanzierung ohne massiven Eigenkapitaleinschuss. Dafür müssen Architekten und Entwickler mutig neue Wege gehen und die Digitalisierung vorantreiben.

• Ertragskraft als Schlüssel: Eine hohe Wirtschaftlichkeit sichert die Finanzierbarkeit und schützt vor Abwertungen.
• Automatisierung fordern: Manuelle Routineaufgaben wie das Bemaßen von Plänen müssen durch Software standardisiert werden.
• Kreativer Pragmatismus: Herausragende Ästhetik muss immer Hand in Hand mit kaufmännischer Vernunft gehen.