Fix & Flip: Mit dieser Strategie zum Multimillionär

Der Weg vom KFZ-Mechaniker zum Immobilien-Schwergewicht

Oliver „Olli“ Fischer blickt auf eine beeindruckende Karriere in der Immobilienbranche zurück. Ursprünglich startete er mit einer klassischen Ausbildung als KFZ-Mechaniker bei Mercedes, bevor er durch den Impuls eines Freundes den Weg in die Immobilienwelt einschlug. Mittlerweile ist er seit über 39 Jahren im Geschäft, davon 36 Jahre in der Selbstständigkeit, und hat in dieser Zeit rund 4.000 Wohneinheiten erfolgreich gedreht.

Heute leitet er ein dynamisches Team von elf Mitarbeitern und teilt sein geballtes Wissen in Coachings. Seine Philosophie ist pragmatisch: Er verbringt zwei Stunden am Tag mit Coaching und 22 Stunden mit dem aktiven Immobiliengeschäft. Seine langjährige Präsenz im Markt hat dazu geführt, dass er Immobilien im Laufe der Jahrzehnte teilweise drei- oder viermal an- und wieder verkauft hat.

Die Kunst der Akquise: Wie man die besten Deals findet

Die kontinuierliche Generierung von Angeboten ist der Treibstoff für jedes erfolgreiche Fix & Flip Business. Fischer verlässt sich hierbei nicht nur auf moderne Online-Kanäle, sondern setzt bewusst auch auf bewährte, traditionelle Methoden. Sein Team nutzt ein automatisiertes Filtersystem, um die eingehenden Anfragen effizient zu qualifizieren.

• Schilderaktionen: Das gezielte Aufstellen von Schildern in ausgewählten Wohngebieten generiert innerhalb weniger Tage zahlreiche Anrufe von motivierten Verkäufern.
• Zeitungsanzeigen: Klassische Printanzeigen sprechen insbesondere ältere Generationen an, die unkompliziert und diskret verkaufen möchten.
• Direktes Netzwerk: Nach Jahrzehnten im Markt kommen Makler, Banken und Verkäufer bei Problemfällen direkt auf Fischer zu, da er für schnelle Entscheidungen bekannt ist.

„Wir kaufen eigentlich nur das ein, wo wir schon wissen, wer wird mein Käufer sein.“ — Oliver Fischer

Mehrfamilienhäuser und das Aufteilergeschäft optimieren

Beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern liegt der größte Hebel oft in der sauberen Dokumentation und der kaufmännischen Aufbereitung. Häufig übergeben private Verkäufer unvollständige Unterlagen, veraltete Blaupausen oder nicht angepasste Mietverträge. Hier gilt es, Struktur in das Chaos zu bringen.

Fischers Ansatz zeichnet sich durch einen respektvollen Umgang mit den bestehenden Mietern aus. Statt auf harte Konfrontation oder Entmietung setzt er auf den partnerschaftlichen Dialog. Durch gezielte Investitionen in die Gemeinschaftsflächen wird der Wohnwert gesteigert, was eine faire Mietanpassung ermöglicht.

• Unterlagen-Check: Energieausweise erneuern, aktuelle Grundrisse zeichnen lassen und Nebenkostenabrechnungen korrigieren.
• Wertschöpfung am Objekt: Aufwertung des ersten Eindrucks durch Vorgarten, Haustür, Treppenhaus sowie die Installation von Stellplätzen oder extern vermietbaren Kellerabteilen.
• Mieterkommunikation: Durchführung persönlicher Gespräche, um einvernehmliche Lösungen für Modernisierungen oder eventuelle Auszüge zu finden.

Steuern sparen und Vermögen sichern mit Fix & Hold

Ein zentrales Thema für jeden aktiven Immobilienhändler ist die Steuerlast. Wer reine Fix & Flip Geschäfte betreibt, muss seine Gewinne voll versteuern. Um dies zu optimieren, nutzt Fischer die Kombination aus gewinnbringendem Handel und reinvestierendem Bestandshalt – auch bekannt als Fix & Hold.

Der Kreislauf funktioniert so, dass die Gewinne aus den Verkäufen direkt in sanierungsbedürftige Bestandsobjekte fließen. Die anfallenden Sanierungskosten werden steuerlich voll geltend gemacht und mindern den Gewinn gegen Null. Nach Abschluss der Aufwertung wird das Objekt über eine Bank neu eingewertet und beliehen.

• Steuerfreies Reinvestieren: Gewinne werden brutto für netto in die Sanierung von Bestandsobjekten gesteckt.
• Liquiditätsbeschaffung: Durch die Refinanzierung der Bank wird das eingesetzte Kapital steuerfrei wieder entnommen.
• Rechtsformen-Wahl: Je nach persönlicher Strategie kann die Abwicklung im Privatvermögen oder über vermögensverwaltende Strukturen erfolgen.

Bedarfsgerechte Sanierung statt teurer Überrenovierung

Ein häufiger Fehler von Einsteigern ist die emotionale Überrenovierung. Wer für den durchschnittlichen Markt saniert, benötigt keine Luxusausstattung. Fischer betont die Wichtigkeit, sich auf sogenannte Brot-und-Butter-Immobilien für Normalverdiener zu konzentrieren.

Hierbei geht es darum, die Wohnung hell, sauber und bezugsfertig zu gestalten. Der Käufer vergleicht das renovierte Objekt mit den oft unrenovierten Alternativen auf dem Markt. Ein übertriebener Standard, wie exzessive Steckdosen-Installationen oder teure Natursteinböden, bringt keinen proportionalen Mehrwert im Verkaufspreis.

• Zielgruppenfokus: Den Standard exakt an den Erwartungen und dem Budget der künftigen Käufer ausrichten.
• Prozessgeschwindigkeit: Durch Standardisierung und eingespielte Abläufe dauert die Sanierung und der Wiederverkauf oft nur sechs bis acht Wochen.
• Kostenkontrolle: Verzicht auf unnötige Design-Spielereien, um die Marge nicht unnötig zu schmälern.

Lokale Marktkenntnis und das Taxifahrer-Prinzip

Um im Immobilienhandel erfolgreich zu sein, ist eine tiefe Verwurzelung im lokalen Markt unerlässlich. Man muss die Dynamiken der einzelnen Stadtteile im Detail verstehen. Wer versucht, ganze Metropolen pauschal zu bespielen, übersieht oft mikro-lokale Risiken.

„Kenn deine Gegend wie ein Taxifahrer.“ — Oliver Fischer

Die Kenntnis über die Nachbarschaft, die dort lebenden Menschen und die Infrastruktur entscheidet darüber, ob ein eingekauftes Objekt schnell wieder veräußert werden kann. Dieses Wissen lässt sich nicht rein digital erwerben, sondern erfordert Präsenz vor Ort und Gespräche mit lokalen Akteuren.

Warum der erste Deal der wichtigste Schritt ist

Der Einstieg in den Immobilienmarkt scheitert bei vielen Menschen nicht am fehlenden Wissen, sondern an der mentalen Barriere vor dem ersten Kauf. Die Angst, einen Fehler zu machen, lähmt viele potenzielle Investoren. Fischer rät dringend dazu, diese Komfortzone zu verlassen und ins Handeln zu kommen.

„Der erste Deal ist nicht der beste, aber der wichtigste.“ — Oliver Fischer

Selbst wenn das erste Projekt finanziell kein herausragender Erfolg wird, ist der Lerneffekt unbezahlbar. Man durchläuft einmal den gesamten Prozess von der Akquise über die Finanzierung und Sanierung bis hin zum Verkauf. Dieses praktische Fundament nimmt die Angst vor den folgenden, größeren Projekten.

• Angst überwinden: Den Fokus auf das Lernen und das Etablieren von Prozessen legen.
• Netzwerk aufbauen: Beim ersten Deal erste wichtige Kontakte zu Handwerkern, Notaren und Banken knüpfen.
• Skalierung starten: Mit der gewonnenen Erfahrung des ersten Deals die Prozesse für die nächsten Objekte optimieren.