AfA erhöhen: Von 2% auf 8% Abschreibung mit Gutachten

Steuerersparnis durch optimierte Gebäudeabschreibung

In dieser Episode von "Immo Inside" unterhalten sich Dr. Peter Burnickl und Steuerexperte Jasper Schouw über hocheffiziente Wege, wie man als privater Vermieter legal Steuern sparen und im Idealfall steuerfrei vermieten kann. Das zentrale Thema ist dabei die Erhöhung der Gebäudeabschreibung (AfA) von den gesetzlichen Standardsätzen auf bis zu 8 Prozent pro Jahr.

Durch den qualifizierten Nachweis einer kürzeren verbleibenden Nutzungsdauer lässt sich der jährliche Abschreibungsbetrag drastisch steigern. Dies mindert nicht nur die Steuerlast auf die Mieteinnahmen, sondern kann auch ein steuerliches Minus erzeugen, welches mit anderen steuerpflichtigen Einkünften, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet werden kann.

„Erst machen wir den Kuchen groß und dann versuchen wir ihn ganz schnell aufzuessen.“ — Jasper Schouw

Zielgruppe und Voraussetzungen für das Gutachten

Die Optimierung der Abschreibung über ein Restnutzungsdauer-Gutachten funktioniert nicht willkürlich, sondern erfordert das Vorhandensein bestimmter Objektabhängigkeiten. Jasper Schouw erklärt präzise, welche Rahmenbedingungen eine Immobilie erfüllen muss, um für diese Strategie infrage zu kommen.

• Fremdnutzung: Die Immobilie muss vermietet sein, da nur bei der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Abschreibung geltend gemacht werden kann.
• Baujahr: Besonders interessant sind Immobilien mit dem Baujahr 1980 oder älter, da hier die Abweichung zur pauschalen Nutzungsdauer des Finanzamts am größten ist.
• Modernisierungsstandard: Das Gebäude sollte einen geringen bis mittleren Modernisierungsgrad aufweisen; stark durchsanierte Objekte eignen sich für diese Methode meist nicht.

Ebenfalls wichtig ist die Historie des Eigentumserwerbs. Bei geerbten Objekten greift die rechtliche Fußstapfentheorie, wodurch die ursprüngliche, oft bereits sehr niedrige Abschreibungsbasis des Erblassers unverändert fortgeführt werden muss.

Die Ehegattenschaukel als Hebel für neues Abschreibungsvolumen

Für Eigentümer, die ihre Immobilien bereits über einen längeren Zeitraum im Bestand halten und signifikante Wertsteigerungen verzeichnen konnten, bietet die sogenannte Ehegattenschaukel eine hervorragende Möglichkeit zur steuerlichen Neuaufstellung. Hierbei wird die Immobilie gezielt an den Partner übertragen, um das Abschreibungsvolumen neu zu definieren.

• Ehegattenschaukel: Der steuerfreie Verkauf an den Ehepartner hebt die steuerliche Abschreibungsbasis (AfA) auf das Niveau des aktuellen, gestiegenen Marktwertes an.
• Einbringung in Gesellschaften: Alternativ lässt sich das Objekt über einen Step-Up in eine Personengesellschaft wie eine GmbH & Co. KG übertragen, um frisches Abschreibungsvolumen zu generieren.

Nachdem das Abschreibungsvolumen durch diese Transaktionen künstlich vergrößert wurde, kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten ins Spiel. Dieses sorgt dafür, dass dieser neue, größere steuerliche Vorteil in möglichst kurzer Zeit abgeschrieben und somit liquiditätswirksam wird.

Steuerfalle VV GmbH bei der Restnutzungsdauer

In Investorenkreisen wird häufig die vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) als Allheilmittel für die steuerliche Optimierung gepriesen. Jasper Schouw legt im Gespräch jedoch dar, warum sich eine Restnutzungsdauerverkürzung innerhalb einer solchen Kapitalgesellschaft in den meisten Fällen nicht rechnet.

Da die Abschreibung den Buchwert der Immobilie in der Bilanz der GmbH kontinuierlich reduziert, steigt im Falle eines späteren Verkaufs der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn im gleichen Maße an. Die gesparte Steuer wird somit beim Verkauf komplett nachversteuert.

„Dieses ein tatsächlicher steuerlicher Werthub entsteht nur, wenn du es privat hältst oder in einer Personengesellschaft.“ — Jasper Schouw

• Privatvermögen: Die Steuerersparnis mindert direkt die persönliche Einkommensteuer mit Spitzensteuersatz, und der spätere Verkauf nach zehn Jahren bleibt steuerfrei.
• VV GmbH: Es findet lediglich eine Steuerverschiebung statt, da die verkürzte Abschreibung beim Verkauf der Immobilie zu einer höheren Steuerlast führt.

Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag richtig regeln

Bereits beim Kauf einer Immobilie werden die Weichen für die spätere Abschreibungshöhe gestellt. Da ausschließlich das Gebäude, nicht aber der Grund- und Bodenanteil abgeschrieben werden darf, ist eine geschickte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag essenziell.

„Alles, was auf das Grundstück entfällt, kann man nicht abschreiben. Es ist verloren für die Steuer.“ — Jasper Schouw

Käufer sollten daher aktiv darauf hinwirken, eine realistische, aber vorteilhafte Aufteilung direkt im Kaufvertrag verankern zu lassen:

• Absolute Zahlen: Die Aufteilung von Gebäude und Grundstück muss im Vertrag in konkreten Euro-Beträgen statt in Prozentwerten formuliert sein.
• Vertragsfreiheit nutzen: Die Aufteilung stellt für den Verkäufer kein Risiko dar, weshalb Käufer diese Klausel konsequent einfordern sollten.
• Finanzamt-Prüfung: Selbst wenn das zuständige Finanzamt die Aufteilung anzweifelt, bleibt die zivilrechtliche Gültigkeit des Kaufvertrags vollständig unangetastet.

Einfacher Ablauf eines Restnutzungsdauer-Gutachtens

Der Weg zu einer höheren Abschreibung ist für den Eigentümer mit überraschend wenig bürokratischem Aufwand verbunden und lässt sich effizient in den Alltag integrieren.

• Kostenlose Ersteinschätzung: Über das Portal gutachterauswertung.com beantworten Eigentümer online wenige Fragen zum Baujahr und Zustand der Gewerke wie Dach, Fenster und Bäder.
• Unterlagen einreichen: Bei positivem Vorab-Ergebnis genügen vorhandene Grundrisse, Fotos und der Energieausweis für die Detailprüfung.
• Objektbegehung: Eine Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen stellt sicher, dass das Gutachten den strengen Vorgaben der Finanzämter standhält.

Nach erfolgtem Besichtigungstermin wird das Gutachten in der Regel innerhalb weniger Werktage finalisiert und kann direkt dem Steuerberater übergeben werden, um die Steuererklärung anzupassen.

Erbschaftsteuer senken mit Verkehrswertgutachten

Ein weiteres wichtiges Instrument zur Abwehr unberechtigter Steuerforderungen ist das klassische Verkehrswertgutachten. Besonders in Erbfällen oder bei Schenkungen neigen Finanzämter dazu, Immobilienwerte anhand standardisierter Massenberechnungsverfahren deutlich zu hoch anzusetzen.

• Schenken und Erben: Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten liefert den rechtssicheren Nachweis über den echten, oft niedrigeren Sachwert des Gebäudes am Stichtag.
• Nießbrauchsgestaltung: Die vorzeitige Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs mindert den Schenkungswert erheblich und schützt vor der Erbschaftsteuer.

Strategische Nachlassplanung und Absicherung

Zum Abschluss der Folge betonen Peter Burnickl und Jasper Schouw die Notwendigkeit, sich bereits in gesunden und jungen Jahren mit der Nachlassplanung zu beschäftigen, um böse Überraschungen für die Hinterbliebenen zu vermeiden.

Durch die rechtzeitige Nutzung von Schenkungsfreibeträgen im Zehnjahresrhythmus kann Vermögen steuerfrei an die nächste Generation übergeben werden. Ergänzt durch ein durchdachtes Testament, wie beispielsweise das Berliner Testament, wird sichergestellt, dass der überlebende Partner finanziell abgesichert bleibt und nicht durch plötzliche Steuerforderungen oder Pflichtteilsansprüche zum Notverkauf gezwungen wird.