Immobilien-Investments: Mythen, Risiken & Steuervorteile

Der schöne Schein auf Social Media

Wer heute auf Plattformen wie Instagram, TikTok oder LinkedIn nach dem Begriff „Immobilien“ sucht, stößt unweigerlich auf eine Flut von Luxus-Symbolen. Junge Influencer präsentieren sich vor teuren Sportwagen, zeigen stolz ihre Rolex-Uhren und suggerieren, dass der Weg zum schnellen Reichtum über Immobilien kinderleicht sei. Dieses Phänomen des sogenannten „Flexens“ vermittelt Laien ein völlig verzerrtes Bild der Realität.

In der Praxis führt dieser blinde Glaube an vermeintliche Experten oft zu fatalen Fehlentscheidungen. Immer wieder melden sich verzweifelte Bauherren und Investoren, bei denen bereits erhebliche finanzielle Schäden entstanden sind. Die Rettung solcher Projekte ist meist nur noch unter extrem hohem Aufwand und mit massiven Kosten möglich.

Die Realität hinter geschönten Kalkulationen

Die im Internet präsentierten Erfolgsgeschichten basieren häufig auf stark vereinfachten Rechnungen, die in der Realität keiner tieferen Prüfung standhalten. Wichtige Kostenfaktoren wie die steuerliche Betrachtung der Gewinne, anfallende Maklergebühren, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer werden schlicht weggelassen. Auch die tatsächlichen Kosten für Sanierungen werden oft unrealistisch niedrig dargestellt.

Zudem wird in diesen Darstellungen selten über die eigenen Fehlschläge gesprochen. Dabei gehören Rückschläge selbst für erfahrene Akteure zum Geschäft dazu.

„Ich habe da ein altes Gebäude gekauft und saniert [...] war ein Verlustgeschäft ich habe da über 200 000 Euro verloren.“ — Peter Burnickl

Der Käufermarkt und das Verkaufsrisiko

Seit geraumer Zeit befindet sich der Immobilienmarkt in einer Phase, die als Käufermarkt definiert werden kann. Dies bringt sowohl Vor- als auch erhebliche Nachteile für Investoren mit sich:

• Einkaufsvorteile: Durch wirtschaftliche Krisen und Verkaufsnotlagen lassen sich Immobilien derzeit oft verhältnismäßig günstig erwerben.
• Verkaufsschwierigkeiten: Der anschließende Verkauf gestaltetet sich deutlich schwerer, da potenzielle Käufer sehr zögerlich agieren und Kapital zurückhalten.
• Fehlende Liquidität: Wer auf einen schnellen Wiederverkauf angewiesen ist, gerät rasch in Liquiditätsengpässe, wenn sich die Vermarktung über Monate hinwegzieht.

Professionelle Händler, die jährlich Dutzende Einheiten umsetzen, können diese Marktphasen durch hohe Cash-Bestände abfedern. Private Einsteiger, die auf Fremdkapital angewiesen sind, scheitern in diesem Marktumfeld dagegen sehr viel schneller.

Der Faktor Zeit als limitierende Ressource

Ein wesentlicher Aspekt, der bei der Planung von Immobilien-Investments vernachlässigt wird, ist der persönliche Zeitaufwand. Viele Einsteiger glauben, sie könnten ein solches Projekt problemlos neben ihrem regulären Hauptberuf abwickeln. Dies erweist sich jedoch schnell als Trugschluss.

„Die Mutter aller Fragen ist nicht dein Eigenkapital [...] die Mutter aller Fragen ist wie viel Zeit hast du denn überhaupt.“ — Peter Burnickl

Für den Aufbau eines verlässlichen Netzwerks aus Handwerkern, Maklern und Banken sowie für die kontinuierliche Objektakquise und Bauüberwachung müssen wöchentlich viele Stunden investiert werden. Wer diese Zeit nicht aufbringen kann, läuft Gefahr, die Kontrolle über seine Kosten und Termine komplett zu verlieren.

Fix & Flip vs. Buy & Hold im Härtetest

Je nach persönlicher Zielsetzung und Risikobereitschaft bieten sich unterschiedliche Strategien an. Zwei der bekanntesten Modelle stehen sich dabei oft direkt gegenüber:

• Fix & Flip: Der Fokus liegt auf dem schnellen Handel. Immobilien werden günstig eingekauft, kurzfristig saniert und mit Gewinn wieder veräußert. In der aktuellen Marktphase ist dieses Modell aufgrund der hohen Zinsen und der Verkaufsunlust am Markt jedoch extrem anspruchsvoll geworden.
• Buy & Hold (Neubau): Hierbei wird die Immobilie langfristig im Bestand gehalten. Häufig erwerben Investoren überteuerte Bauträgerwohnungen in Universitätsstädten. Dieses Modell bietet jedoch meist nur sehr geringe Cashflows, und die Amortisationszeiten liegen nicht selten bei über 30 Jahren, was aus wirtschaftlicher Sicht oft unrentabel ist.

Steuerliche Hebelwirkung durch Sanierungsgebiete

Ein weitaus cleverer Ansatz ist die gezielte Nutzung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten. Durch den Einsatz staatlich geförderter Abschreibungen lässt sich die eigene Steuerlast massiv reduzieren.

„Ziel Nummer eins muss immer sein von dir als Privatperson dass du die Steuern nah Null bekommst.“ — Peter Burnickl

Besonders attraktiv sind hierbei Immobilien, die in staatlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten liegen oder unter Denkmalschutz stehen. Bei diesen Objekten können Investoren bis zu 100 Prozent der reinen Sanierungskosten innerhalb von 10 bis 12 Jahren steuerlich voll absetzen. Das vom Finanzamt zurückerstattete Geld kann direkt wieder in die Tilgung oder in weitere Projekte investiert werden.

Das Bauträgergeschäft als Profi-Disziplin

Wer noch einen Schritt weitergehen möchte, agiert als Bauträger. In dieser Rolle baut oder saniert man Immobilien, um sie zu einem fest vereinbarten Preis und Fertigstellungszeitpunkt an Endkunden zu verkaufen.

Dieses Geschäftsfeld unterliegt in Deutschland strengen gesetzlichen Regelungen, insbesondere der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Da man hierbei als professioneller Akteur mit privaten Laien verhandelt, sind die rechtlichen und finanziellen Haftungsrisiken enorm hoch. Für Anfänger ist dieses hochkomplexe Business daher absolut nicht zu empfehlen, da Fehler hier sehr schnell in die Insolvenz führen können.

Praktische Tipps für Ihren Einstieg

Für einen erfolgreichen und sicheren Start in die Immobilienwelt sollten Einsteiger einige grundlegende Prinzipien beherzigen:

• Konservativ finanzieren: Vermeiden Sie riskante 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen. Ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent sorgt für Stabilität und bessere Konditionen bei den Banken.
• Klein anfangen: Starten Sie mit kleineren, überschaubaren Projekten, um den Markt und die Abläufe ohne existenzbedrohende Risiken kennenzulernen.
• Wissen aufbauen: Nutzen Sie Webinare, Fachliteratur und professionelle Coachings, um sich fundiertes Wissen über Bauabläufe und steuerliche Rahmenbedingungen anzueignen.
• Kritisch hinterfragen: Lassen Sie sich nicht von Hochglanzbroschüren oder utopischen Renditeversprechen blenden, sondern kalkulieren Sie jedes Projekt stets konservativ und unabhängig.