Baukosten senken: Wie Trump-Zölle den Markt beeinflussen

Politische Unsicherheit und die Angst vor globalen Zöllen

Die globale Wirtschaft steht derzeit unter dem Eindruck tiefgreifender politischer Veränderungen in den USA und Europa. Viele Akteure in der hiesigen Immobilienbranche sorgen sich insbesondere vor neuen Strafzöllen unter der Präsidentschaft von Donald Trump und befürchten, dass diese die heimischen Baukosten unaufhaltsam in die Höhe treiben könnten.

Doch diese Sorge ist bei genauerer Betrachtung der tatsächlichen Lieferketten im Bauwesen weitgehend unbegründet. Dr. Peter Burnickl gibt für den deutschen und österreichischen Markt klare Entwarnung, da die Baubranche in Mitteleuropa strukturell stark regional und europäisch geprägt ist und kaum direkte Importabhängigkeiten von den USA aufweist.

Die wichtigsten Baustoffe und Bauprodukte für Wohnbauprojekte stammen fast ausschließlich aus europäischen Herkunftsländern:

• Holz: Die Holzpreise unterliegen zwar globalen Nachfrageschwankungen aus Amerika, haben sich im Kern jedoch auf einem absolut soliden und kalkulierbaren Niveau eingependelt.
• Baustahl: Dieser wichtige Werkstoff stammt traditionell zu großen Teilen aus osteuropäischen Ländern wie der Ukraine und zeigt nach den schweren Turbulenzen der letzten Jahre wieder eine stabile Preisentwicklung.
• Fenster und Türen: Der Großteil dieser Bauelemente wird aus kosteneffizienten Produktionsstätten in Polen bezogen.
• Fliesen und Keramik: Ein Großteil der im Wohnungsbau verwendeten Keramikprodukte wird aus der Türkei importiert.

Die hausgemachte Krise und die neue Zinsrealität

Während globale Handelskriege für das heimische Bauen kaum eine Rolle spielen, ist die tatsächliche Krise der Baubranche in Deutschland und Österreich hausgemacht. Gestiegene Zinsen, ausufernde Bauvorschriften und bürokratische Hürden haben in den vergangenen zwei bis drei Jahren zu einer starken Verunsicherung geführt, die viele Projekte zum Erliegen brachte.

Die Zinsen haben sich mittlerweile auf einem gesunden und realistischen Niveau zwischen drei und vier Prozent eingependelt. Die extremen Niedrigzinsphasen der Vergangenheit von unter einem Prozent waren ohnehin eine historische Ausnahme, die den Markt künstlich überhitzt und die Preise für Grundstücke ins Absurde getrieben hat.

„Die Krise in der Baubranche ist hausgemacht, aber genau darin liegen heute die größten Chancen für mutige Investoren.“ — Peter Burnickl

Erfolgreiche Investoren müssen lernen, mit den aktuellen, normalen Finanzierungskonditionen zu kalkulieren, anstatt auf eine unrealistische Rückkehr der Nullzinsphase zu hoffen. Wer seine Hausaufgaben im Einkauf macht und eine professionelle Baukostenplanung implementiert, kann auch im aktuellen Zinsumfeld hochrentable Projekte realisieren.

Das Förderchaos und der Vertrauensverlust in den Staat

Ein massiver Belastungstest für die gesamte Branche war der plötzliche und unvorhersehbare Stopp bewährter KfW-Förderprogramme. Besonders die abrupte Einstellung der KfW-55-Förderung durch die Bundesregierung zu Beginn des Jahres 2022 hat zu einem tiefen und nachhaltigen Vertrauensverlust in die politische Verlässlichkeit geführt.

Viele Bauträger und Investoren versuchten in der Folge, ihre Projekte auf einkommensorientierte Förderungen (EOF) umzuplanen, nur um kurz darauf erneut vor leeren Fördertöpfen zu stehen. Diese Unberechenbarkeit staatlicher Lenkungsinstrumente zwingt private Akteure am Markt nun zu einem radikalen und gesunden Umdenken bei der Projektkalkulation.

„Wer auf Abschreibungen oder Förderungen baut, baut auf Sand – der Gewinn liegt im intelligenten Ankauf und der Sanierung.“ — Peter Burnickl

Ein solides Bauprojekt darf niemals spitz auf Knopf genäht sein und ausschließlich von staatlichen Subventionen oder steuerlichen Sonderregeln abhängen. Staatliche Förderungen und degressive Abschreibungen sollten in der heutigen Zeit nur noch als optionaler Bonus beziehungsweise "Nice-to-have" eingeplant werden, während sich das Projekt im Kern selbst tragen muss.

Strategischer Fokus auf den sanierungsbedürftigen Altbestand

Der klassische Neubaumarkt ist durch restriktive Vorgaben zur Vermeidung von Flächenversiegelungen, strenge Naturschutzauflagen und langwierige bürokratische Genehmigungsverfahren stark blockiert. Daher verschiebt sich der Fokus erfahrener Investoren immer deutlicher und konsequenter in Richtung Bestandsimmobilien.

In Deutschland existiert ein riesiger Altbestand an energetisch extrem unzureichenden Gebäuden, den sogenannten "Worst Performing Buildings". Viele institutionelle Eigentümer, Family Offices und ältere private Vermieter wollen oder können diese sanierungsbedürftigen Objekte aufgrund des hohen Aufwands nicht mehr halten und stoßen sie ab.

Für aktive und mutige Projektentwickler ergeben sich in dieser Marktsituation hervorragende Gelegenheiten:

• Erhebliche Preisabschläge: Aufgrund des Sanierungsstaus und der Angst vor energetischen Auflagen lassen sich beim Ankauf signifikante Preisnachlässe durchsetzen.
• Reduzierte Genehmigungsrisiken: Da das Gebäude bereits physisch existiert, entfallen komplexe Erschließungs- und Naturschutzthemen sowie langwierige Bebauungsplanverfahren weitgehend.
• Nachhaltige Wertschöpfung: Durch gezielte, kosteneffiziente Sanierungen wird minderwertiger Wohnraum in moderne, mietstabile und zukunftsfähige Wohneinheiten transformiert.

Enorme steuerliche Hebel in förmlichen Sanierungsgebieten

Wer im Bestand agiert, sollte bei der Akquise gezielt nach Objekten Ausschau halten, die sich in offiziell ausgewiesenen, förmlichen Sanierungsgebieten befinden. Die entsprechenden Gebietsausweisungen lassen sich unkompliziert und direkt bei den lokalen Bauämtern der Kommunen erfragen.

Liegt ein entsprechender Sanierungsvermerk im Grundbuch der Immobilie vor, gewährt der Staat immense steuerliche Anreize. Diese sind im Ablauf und in der Wirkung stark mit den Privilegien von Denkmalimmobilien vergleichbar und stellen einen der mächtigsten Steuerhebel im deutschen Steuerrecht dar.

„Je hässlicher das Entlein, desto besser die Rendite durch gezieles Sanieren in förmlichen Sanierungsgebieten.“ — Peter Burnickl

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für diese Sonderabschreibungen im Überblick:

• Sonderabschreibung für Sanierungskosten: Die reinen Sanierungs- und Modernisierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren zu vollen 100 Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
• Hebelwirkung: Der steuerliche Effekt ist am größten, wenn der Kaufpreis des Objekts sehr niedrig ist und ein hoher Anteil des Gesamtkapitals in die eigentliche Sanierung fließt.
• Kapitalrückfluss: Durch die erhebliche Steuerersparnis in der Betriebsphase reduziert sich der effektive Eigenkapitaleinsatz des Investors über die Jahre massiv.

Die neue Verhandlungsmacht bei Handwerkern und Planern

Die dramatisch abgekühlte Baukonjunktur hat die Machtverhältnisse zwischen Bauherren auf der einen sowie Planern und Handwerksbetrieben auf der anderen Seite grundlegend verschoben. War man in den Boomjahren bis 2021 noch dankbar, überhaupt ein Angebot zu erhalten, herrscht heute wieder ein echter, gesunder Wettbewerb am Markt.

Viele Architekten, Ingenieurbüros und Handwerker verzeichnen signifikante Auftragsrückgänge im Neubausegment und sind dringend auf Auslastung angewiesen. Dies führt in Ausschreibungsverfahren nicht selten zu erheblichen Preisnachlässen und einer deutlich gesteigerten Servicebereitschaft.

Dennoch warnt Dr. Peter Burnickl davor, die Preise bis auf das Äußerste zu drücken, um die Qualität der Partnerschaft nicht zu gefährden:

• Faire Preisgestaltung: Ein zu starker Preisdruck führt in der Praxis fast immer zu mangelhafter Ausführung, Bauzeitverzögerungen oder massiven Nachtragsforderungen.
• Langfristige Win-Win-Beziehungen: Investoren sollten faire, auskömmliche Konditionen vereinbaren, die beiden Seiten ein wirtschaftlich gesundes Arbeiten ermöglichen.
• Kalkulationssicherheit erzielen: Durch die entspannte Kapazitätslage der Betriebe lassen sich heute wieder verlässliche Festpreise und verbindliche Fertigstellungstermine vereinbaren.

Antizyklisches Handeln als Schlüssel zur maximalen Rendite

Während ein Großteil der Marktteilnehmer aus Angst vor der unklaren politischen und wirtschaftlichen Zukunft auf liquiden Mitteln sitzt und abwartet, schlägt jetzt die Stunde der antizyklischen Investoren. Wer über Kapital verfügt und handlungsfähig ist, findet derzeit ein Marktumfeld vor, das es so seit über einem Jahrzehnt nicht mehr gab.

Die einzigartige Kombination aus günstigen Einstiegspreisen, einer entspannten Situation am Handwerkermarkt und der langfristigen Schutzfunktion von Sachwerten spricht eindeutig für ein entschlossenes, mutiges Handeln im Hier und Jetzt.

• Verkäufer unter Druck nutzen: Überforderte Erben, verschuldete Eigentümer und Notverkäufe bieten erstklassige Gelegenheiten für extrem rentable Einkäufe.
• Schutz vor Inflation: Sachwerte wie gut sanierte Wohnimmobilien bieten auch in unruhigen Zeiten den besten und zuverlässigsten Schutz vor realem Kaufkraftverlust.
• Chancen für Macher: Wer jetzt mit klarem Verstand, einer präzisen Kalkulation und den richtigen Partnern investiert, wird langfristig zu den großen Gewinnern des aktuellen Marktzyklus gehören.