Baukosten sparen beim Mehrfamilienhaus: 5 Profi-Tipps

Reduzierung der Planungskosten in der Kostengruppe 700

Die Planungsphase bietet den ersten großen Hebel zur Kosteneinsparung beim Bau eines Mehrfamilienhauses. Viele Bauherren beauftragen fälschlicherweise alle Leistungsphasen nach HOAI und fordern unnötig detaillierte Werkplanungen an. Dr. Peter Burnickl kann hierbei auf die Erfahrung aus über 1.200 begleiteten Bauvorhaben und 25 Millionen Euro eigener Investitionen zurückgreifen, was diese Strategien besonders praxisnah macht.

Eine schlanke und effektive Planung spart von Beginn an wertvolle Zeit und unnötige Ausgaben. Dr. Peter Burnickl empfiehlt eine klare Orientierung an einer zentralen Kennzahl für die Baunebenkosten. Geht man mit einer so optimierten und schlanken Kalkulation zur finanzierenden Bank, korrigiert diese den Wert oft nach oben, weil sie ihn schlichtweg nicht glauben kann.

„Kostengruppe 700 nach DIN 276, Baunebenkosten prozentual von den Gesamtinvestitionskosten, sollte es bei einem hochwirtschaftlichen Mehrfamilienhausprojekt nicht mehr sein als 13%.“ — Dr. Peter Burnickl

• Zielwert: Die Baunebenkosten sollten sich im Idealfall zwischen 10 % und 13 % bewegen, in einigen hochoptimierten Fällen sogar bei nur 9 %.
• Vergleich: Öffentliche Bauherren liegen heute oft bei 20 % bis 23 %, während klassische Projektentwickler meist 16 % bis 17 % veranschlagen.
• Praxisbeispiel: Ein erfahrener Bauträger konnte seine Planungskosten durch diese schlaue Methodik von ca. 550.000 Euro auf 320.000 Euro senken.
• Kostengruppe 700: Dieser Bereich umfasst die Baunebenkosten wie Architekten- und Ingenieurleistungen, die oft ohne genaue Prüfung beauftragt werden.

Effiziente Vertragsgestaltung mit Planern und Architekten

Gute Partnerships am Bau basieren auf fairen Verträgen und gegenseitiger Wertschätzung. Ein aggressives Drücken der Honorare führt langfristig nur zu Ärger, Verzögerungen und am Ende zu unerwarteten Mehrkosten.

Stattdessen sollten Bauherren den Planungsprozess gezielt komprimieren und sich nur die tatsächlich benötigten Teilleistungen heraussuchen. Auf diese Weise sparen beide Seiten erhebliche Kapazitäten ein und die Zusammenarbeit macht wieder deutlich mehr Spaß.

• Leistungsauswahl: Im Vorentwurf sind keine komplexen CAD-Pläne oder Brandmeldeanlagen-Schemata nötig, sondern einfache Handskizzen reichen völlig aus.
• Vertragsmodell: Es sollte stets eine Komplettpauschale vereinbart werden, die sich nicht nachträglich durch die tatsächliche Baukostenberechnung verändert.
• Anreizsysteme: Eine zusätzliche Belohnung für Partner bei besonders guten Ergebnissen stärkt die Motivation und sichert den gemeinsamen Projekterfolg.

Zeitersparnis und Skalierung durch Generalunternehmer

Die Vergabe an Einzelgewerke wirkt auf den ersten Blick oft günstiger, da sich scheinbar an vielen Stellen Rosinen herauspicken lassen. Dieser Ansatz erfordert jedoch extrem viel eigene Arbeitszeit, Schnittstellenkoordination und eine aufwendige Detailplanung. Wer diesen Weg wählt, merkt schnell, dass die scheinbaren Einsparungen durch den massiven Eigenaufwand aufgefressen werden.

Wer stattdessen auf schlüsselfertiges Bauen mit einem Generalunternehmer setzt, reduziert den eigenen Stresslevel signifikant. Dies schafft den nötigen Freiraum, um das eigene Immobilien-Business erfolgreich zu skalieren und mehrere Projekte gleichzeitig umzusetzen. Der finanzielle Gewinn pro Projekt bleibt dabei dank schlanker Strukturen auf einem exzellenten Niveau.

• Skalierungseffekt: Ein Teilnehmer des Inner Circle konnte durch die neue Methodik von einem einzigen Projekt auf sechs parallel laufende Mehrfamilienhäuser aufbauen.
• Wirtschaftlichkeit: Selbst bei einem theoretisch geringeren Gewinn pro Projekt vervielfacht sich der Gesamtertrag durch die höhere Anzahl realisierter Objekte drastisch.
• Ressourceneinsatz: Die Steuerung mehrerer Großprojekte gelingt mit einer schlanken Struktur und sehr wenigen Mitarbeitern äußerst effektiv.
• Projektlaufzeit: Eine reguläre Projektlaufzeit von 12 bis 15 Monaten ist bei dieser optimierten Arbeitsweise der absolute Standard.
• Durchschnittlicher Profit: Pro Mehrfamilienhaus liegt der typische Profit in der Community bei etwa 800.000 Euro bis 1,3 Millionen Euro.

Das Know-how der Bieter clever nutzen

Eine detaillierte Ausführungsplanung schränkt den Spielraum von Bauunternehmen unnötig ein. Eine bewusste Reduzierung der Planungstiefe ermöglicht es dagegen, das spezifische Fachwissen der Generalunternehmer gewinnbringend einzubinden.

Der Bauherr definiert hierzu lediglich die Qualitäts- und Quantitätsstandards über eine funktionale Leistungsbeschreibung. Der ausführende Betrieb erhält dadurch die Freiheit, seine eigenen Einkaufskonditionen optimal auszunutzen.

• Einkaufsvorteile: Durch die Nutzung bestehender Lieferantenkonditionen der Bieter sinken die Materialkosten erheblich.
• Gemeinsamer Einkauf: Innerhalb des Netzwerks können Baustoffe und Böden in großen Mengen direkt containerweise importiert werden.
• Win-Win-Situation: Handwerker, Architekten und Investoren verdienen gleichermaßen gutes Geld, während unnötige Herstellermargen umgangen werden.

Baukostensenkung durch das normative Minimum

Die deutsche Baubranche ist durch ein extrem dichtes Geflecht aus über 7.300 Normen und Richtlinien reguliert. Softwareprogramme, Planer und Hersteller neigen aus Haftungsgründen dazu, sich mehrfach mit Sicherheitsabständen abzusichern. Der Softwareanbieter sichert sich ab, der Ingenieur fügt einen Puffer hinzu, und der ausführende Handwerker tut dasselbe.

Diese Kette von Sicherheitsprüfungen summiert sich schnell auf unnötige Mehrkosten von 10 % bis 20 % der Gesamtbausumme auf. Die Lösung liegt in einer präzisen Planung, die sich strikt am bauordnungsrechtlich geforderten Minimum orientiert. Ein erfahrenes Team aus Spezialisten hilft dabei, diese versteckten Puffer in den Berechnungen aufzudecken.

„Das Minimum in Deutschland ist immer noch das Maximum der Welt.“ — Dr. Peter Burnickl

• Sicherheitsketten: Jedes Glied in der Planungskette schlägt Puffer auf, die das Projekt am Ende künstlich verteuern.
• Standard-Vergleich: Ein deutsches Effizienzhaus 55 gehört qualitativ bereits zu den weltweiten Top-Immobilien.
• Qualitätsfokus: Auch bei anspruchsvollen Standards wie KfW 40 mit QNG-Siegel sollte nur das normative Minimum geplant werden, um die Wirtschaftlichkeit zu sichern.
• Expertenteam: Dr. Peter Burnickl greift auf ein Team aus 14 Spezialisten zurück, darunter Professoren, Sachverständige und Fördermittelberater.

Die Wohnflächeneffizienz als stärkster Hebel

Die wichtigste Kennzahl zur Optimierung des Grundrisses ist das Verhältnis von nutzbarer Wohnfläche zur Bruttogeschossfläche. Viele Architekten vernachlässigen diesen Aspekt, da Baufirmen ihre Preise primär nach dem Bruttorauminhalt kalkulieren.

Eine mangelhafte Flächeneffizienz führt dazu, dass teurer Raum gebaut wird, der später keine Mieteinnahmen generiert. Schon kleine Anpassungen an Fluren, Treppenhäusern oder Wänden können den Projekterfolg massiv beeinflussen.

• Zielkorridor: Eine hocheffiziente Planung erreicht eine Wohnflächeneffizienz von 80 % bis 87 %.
• Warnsignal: Werte unter 75 % weisen auf eine mangelhafte architektonische Ausarbeitung hin und sollten dringend überprüft werden.
• Hebelwirkung: Bereits fünf Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche pro Etage bedeuten im Verkauf oder in der dauerhaften Vermietung einen enormen Wertzuwachs.

Praktische Optimierung am Kundenbeispiel

Die theoretischen Einsparpotenziale lassen sich am konkreten Praxisbeispiel eines Kunden namens Roman verdeutlichen. Seine ursprüngliche Planung wies lediglich eine unzureichende Wohnflächeneffizienz von 73 % auf.

Durch die gezielte Optimierung der Grundrisse konnte dieser Wert auf hervorragende 81 % gesteigert werden. Gleichzeitig wurde die gesamte baurechtlich zulässige Wohnfläche optimal ausgeschöpft und teure Bauteile eliminiert.

„Seid demütig, niemand kann alles, niemand ist perfekt.“ — Dr. Peter Burnickl

• Technikraum: Die Technik wurde aus dem Hauptgebäude ausgelagert und außen an das Mehrfamilienhaus angebaut.
• Untergeschoss: Der Bau eines teuren Kellers wurde komplett gestrichen, was sofort mehrere hunderttausend Euro Baukosten einsparte.
• Mehrwert: Die Kombination aus mehr Wohnfläche und reduzierten Baukosten führte im Exit zu einem massiven Gewinnplus.