Kostenexplosion beim Bauen: 600.000 € Fehlplanung vermeiden

Die geerbte Immobilie und der teure Freundschaftsdienst

In dieser Episode berichtet Dr. Peter Burnickl von einem realen, drastischen Fall aus seiner Beratungspraxis. Ein Bauherr erbte ein Mehrfamilienhaus in einer attraktiven deutschen Großstadt. Die Ausgangslage schien perfekt: Ein schuldenfreies Grundstück in bester Lage, das ideal für ein lukratives Zinshausprojekt geeignet war.

Anstatt jedoch professionelle Strukturen aufzubauen, wandte sich der frischgebackene Bauherr an einen befreundeten Architekten. Dies ist ein Phänomen, das in Deutschland extrem häufig vorkommt. Doch was als vermeintlich unkomplizierter Freundschaftsdienst begann, entwickelte sich schnell zu einer finanziellen Katastrophe von gigantischem Ausmaß.

Der Architekt erhielt den vollen Planungsauftrag, ohne dass im Vorfeld klare wirtschaftliche Parameter definiert wurden. Ohne eine professionelle Markt- und Standortanalyse wurde direkt mit der Planung eines extrem luxuriösen Neubaus begonnen, der am tatsächlichen Bedarf des Marktes völlig vorbeiging.

Das Millionengrab durch falsche Vertragsgestaltung

Der erste fundamentale Fehler lag in der vertraglichen Gestaltung der Zusammenarbeit. Der Bauherr beauftragte den Architekten direkt mit den Leistungsphasen 1 bis 8 nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Eine stufenweise Beauftragung, die dem Bauherrn Flexibilität und Sicherheit geboten hätte, fand nicht statt.

Das Honorar für den Architekten belief sich am Ende auf über 200.000 Euro für ein einfaches Zinshaus. Bei einer marktgerechten Herangehensweise hätte dieser Betrag nur einen Bruchteil ausgemacht. Die Abrechnung erfolgte stur nach den hohen Baukosten, was den Anreiz für eine wirtschaftliche Planung von Anfang an zunichte machte.

„Die Planung bis zur Baugenehmigung kostet im typischen Zinshausprojekt so 40 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.“ — Dr. Peter Burnickl

Für die weitere Planung bis zur Fertigstellung sollte maximal noch einmal derselbe Betrag fällig werden. Im vorliegenden Praxisbeispiel wurden die Honorare jedoch völlig unkontrolliert in die Höhe getrieben, ohne dass dafür die entsprechende Gegenleistung oder wirtschaftliche Beratung geliefert wurde.

Fehlende Marktanalyse und die Wohnflächen-Falle

Ein Zinshaus hat primär die Aufgabe, eine stabile und attraktive Rendite zu erwirtschaften. Dies erfordert eine genaue Analyse der Zielgruppe vor Ort. Am konkreten Standort in der Großstadt bestand eine immense Nachfrage nach kleinen, effizienten Apartments für Studenten, Singles und junge Berufstätige.

Der Architekt ignorierte diese Marktrealität jedoch komplett. Statt kompakter Wohnungen zwischen 30 und 50 Quadratmetern plante er gigantische Wohneinheiten. Die kleinste Wohnung im Entwurf war 75 Quadratmeter groß, während die größte Wohnung stolze 125 Quadratmeter umfasste. Solche Einheiten sind im Mietsegment für Zinshäuser extrem schwer wirtschaftlich zu vermieten.

Zusätzlich wies der Entwurf eine katastrophale Flächeneffizienz auf:

• Oversized Treppenhäuser: Viel zu große, ungenutzte Erschließungsflächen, die keine Mieteinnahmen generieren.

• Riesige Eingangsbereiche: Repräsentative Hallen statt optimierter, vermietbarer Wohnfläche.

• Luxus-Fassaden: Extrem teure, komplexe Fassadenkonstruktionen, die die Erstellungskosten massiv in die Höhe trieben, ohne den Mietwert zu steigern.

Der Stellplatz-Irrsinn auf engem Raum

Ein weiterer schwerer Fehler betraf die Planung der notwendigen Pkw-Stellplätze. Das Grundstück war ohnehin sehr klein und bot kaum Freiflächen. Dennoch bestand der Architekt darauf, sämtliche erforderlichen Stellplätze direkt auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen, was die Planung massiv einschränkte.

Dabei lag direkt vor der Haustür eine U-Bahn-Station und die gesamte Infrastruktur war fußläufig erreichbar. In einer solchen Lage erlaubt es die Stellplatzsatzung fast jeder Großstadt, die Stellplatzpflicht vollständig abzulösen. Der Bauherr hätte lediglich eine Ablösesumme an die Stadt zahlen müssen, um das Grundstück optimal für Wohnraum nutzen zu können.

„Ein Architekt muss sich auch mal um die Wirtschaftlichkeit Gedanken machen. Ein Zinshaus ist ein Objekt zum Geldverdienen.“ — Dr. Peter Burnickl

Durch den starren Nachweis der Parkplätze auf dem Grundstück ging wertvolle Fläche verloren. Gleichzeitig wurde die Baugenehmigung zwar schnell erteilt, aber nur, weil alle städtischen Vorgaben ohne jegliche Verhandlung oder Optimierung zugunsten des Bauherrn durchgewinkt wurden. Ein zusätzliches Stockwerk oder eine dichtere Bebauung wurden gar nicht erst geprüft.

Die Bombe platzt: Unerwartete Angebote und die Kostenexplosion

Der Schock folgte, als die ersten konkreten Angebote der Bauunternehmer eintrudelten. Da im Vorfeld keine realistische Kostenberechnung durchgeführt wurde, sondern lediglich mit ungenauen Pauschalen gerechnet wurde, stimmten die Planungsannahmen hinten und vorne nicht. Die Ausschreibungen wurden zudem ungeprüft mit unvorteilhaften Bedingungen veröffentlicht.

Schon bei den ersten vorliegenden Gewerken wie Abbruch, Rohbau, Fenstern und Haustechnik offenbarte sich das Desaster. Die Kosten lagen bereits zu diesem Zeitpunkt um über eine Million Euro über dem ursprünglich kalkulierten Budget. Allein der Rohbau schlug mit einer ungeplanten Kostensteigerung von 600.000 Euro zu Buche.

Diese enorme Kostenexplosion machte das gesamte Projekt auf einen Schlag hochgradig defizitär. Selbst bei dem geschenkten, geerbten Grundstück war an eine wirtschaftliche Vermietung oder eine rentable Bewirtschaftung des Neubaus unter diesen Bedingungen nicht mehr zu denken.

Technische Überfrachtung im Renditeobjekt vermeiden

Neben der reinen Architekturplanung wurde auch die technische Gebäudeausrüstung (TGA) völlig überdimensioniert. Für ein renditeorientiertes Zinshaus wurden technische Spielereien geplant, die sonst nur in luxuriösen Privatvillen oder öffentlichen Prestigebauten zu finden sind.

Dr. Peter Burnickl warnt eindringlich vor folgenden technischen Fehlentscheidungen im Mietwohnungsbau:

• Zentrale Lüftungsanlagen: Diese verursachen extrem hohe Investitionskosten und sind im laufenden Betrieb wartungsintensiv sowie anfällig für Mieterbeschwerden.

• Komplexe Bussysteme: Smart-Home-Systeme (wie KNX) verwirren Mieter, sind fehleranfällig und treiben die Kosten ohne nennenswerten Mehrwert in die Höhe.

• Mangelnde TGA-Koordination: Ohne eine pragmatische Fachplanung entstehen teure Kollisionen auf der Baustelle, die nachträglich korrigiert werden müssen.

Stattdessen sollten Bauherren auf dezentrale, wartungsarme Lüftungslösungen setzen und auf komplizierte Elektronik verzichten. Im Zinshausbau gilt das Prinzip der Einfachheit und Langlebigkeit, um die laufenden Betriebskosten so gering wie möglich zu halten.

Der Leitfaden für erfolgreiche und wirtschaftliche Bauprojekte

Um solche existenzbedrohenden Katastrophen zu vermeiden, müssen Bauherren und Investoren von Tag eins an die Zügel in der Hand behalten. Dr. Peter Burnickl empfiehlt eine klare, strukturierte Herangehensweise an jedes Bau- oder Sanierungsvorhaben.

Die wichtigsten Schritte für eine sichere Projektabwicklung im Überblick:

• Wirtschaftlichkeit zuerst: Erstellen Sie vor jeder Planung einen detaillierten Businessplan inklusive aller anfallenden Finanzierungs- und Nebenkosten.

• Stufenweise beauftragen: Schließen Sie niemals Verträge über alle Leistungsphasen ab. Arbeiten Sie zu Beginn auf Zeithonorarbasis und nutzen Sie Pauschalhonorare.

• Zweitmeinungen einholen: Lassen Sie Planungen und Kostenberechnungen stets von unabhängigen Dritten oder erfahrenen Projektsteuerern challengen.

• Vorgaben machen: Geben Sie dem Architekten klare Zielwerte hinsichtlich des energetischen Standards, der gewünschten Wohnungsgrößen und der maximalen Baukosten vor.

„Bitte um Himmelswillen, am Anfang arbeiten alle auf Zeithonorarbasis und es wird nichts anderes beauftragt, bis die ersten Schritte gegangen sind.“ — Dr. Peter Burnickl

Wer diese Grundregeln beherzigt und seine Partner sorgfältig auswählt und führt, schützt sich effektiv vor Kostenexplosionen und stellt sicher, dass sein Bauprojekt am Ende die gewünschte Rendite abwirft.