Die 5 größten Investoren-Fehler bei Immobilienprojekten

Das Mindset-Problem: Wenn Erfolg zu Überheblichkeit führt

Viele Investoren und Bauträger wiegen sich nach den ersten erfolgreichen Projekten in falscher Sicherheit. Der Glaube, durch ein gutes Netzwerk oder erste gelungene Sanierungen bereits ein unfehlbarer Profi zu sein, wird in der Praxis oft bestraft. Selbst Dr. Peter Burnickl musste diese Erfahrung machen. Bei seinem ersten größeren Projekt vernichtete er trotz bester Qualität 280.000 Euro, weil er sich zu sehr auf sein Bauchgefühl verlassen hatte.

In der Boom-Phase zwischen 2010 und 2020 funktionierte fast jedes Immobilienprojekt von selbst. Heute befinden wir uns jedoch in einem Käufermarkt, der ein weitaus clevereres und datenbasiertes Vorgehen verlangt als noch vor wenigen Jahren.

„Die meisten werden einfach greedy, die werden überheblich, die werden gierig.“ — Dr. Peter Burnickl

Wer langfristig erfolgreich bleiben will, muss radikal ehrlich zu sich selbst sein. Es gilt, das eigene Ego zurückzustellen und Projekte regelmäßig durch eine neutrale, professionelle Drittmeinung prüfen zu lassen.

Der Trugschluss der Skalierung und die Gefahr sprungfixer Kosten

Ein weit verbreiteter Denkfehler unter Projektentwicklern ist die Annahme, dass der Quadratmeter-Baupreis bei größeren Projekten automatisch sinkt. In der Realität verhält es sich jedoch oft umgekehrt, da ab bestimmten Projektgrößen erhebliche, sprungfixe Kosten anfallen.

Sobald ein Bauvorhaben eine höhere Gebäudeklasse erreicht oder zum Sonderbau wird, greifen verschärfte gesetzliche Vorschriften:

• Erhöhter Brandschutz: Strengere Vorgaben erfordern teurere Baustoffe, Brandmeldeanlagen und Fluchtwege.
• Sicherheitstechnik: Sicherheitsbeleuchtungen und Entrauchungsanlagen werden ab bestimmten Größen gesetzlich zwingend.
• Garagenverordnung: Der Übergang zur technischen Mittel- oder Großgarage zieht immense technische Auflagen nach sich.

Wer diese Faktoren nicht präzise im Vorfeld kalkuliert, sondern blind auf die Erfahrungswerte kleinerer Vorgängerprojekte vertraut, erlebt auf der Baustelle eine böse Überraschung. Plötzlich explodiert der kalkulierte Quadratmeterpreis unerwartet.

Teure Produktbindung blockiert den regionalen Bieterwettbewerb

Ein gravierender strategischer Fehler zu Beginn eines Projekts ist die vorzeitige Festlegung auf bestimmte Baustoffe oder Herstellermarken. Häufig entwirft der Architekt die Planung bereits fest basierend auf einem Material wie Kalksandstein. Da das Bauwesen ein regionales Geschäft ist – kaum ein Bauunternehmen nimmt Anfahrten von über 50 bis 70 Kilometern in Kauf –, schränkt diese frühe Festlegung den Kreis potenzieller Bieter massiv ein.

Alle regionalen Unternehmen, die sich auf andere Bauweisen wie den klassischen Ziegelbau spezialisiert haben, fallen dadurch weg. Dies schwächt den Wettbewerb und treibt die Preise künstlich nach oben.

Um dieses Problem zu umgehen, sollten Investoren folgende Maßnahmen ergreifen:

• Produktneutrale Planung: Die Ausschreibungsunterlagen müssen für unterschiedliche, gleichwertige Baustoffe offen sein.
• Methodenneutralität: Auch bei den Bauweisen sollte Flexibilität herrschen, um Mauerwerks- und Holzbauanbieter im Rennen zu halten.
• Wettbewerb forcieren: Erst durch konsequente Neutralität wird das maximale Angebotspotenzial der Region ausgeschöpft.

Warum komplizierte Detailplanungen die Rendite vernichten

Viele Architekten und Ingenieure neigen dazu, gestalterisch anspruchsvolle, aber wirtschaftlich unvorteilhafte Details zu planen. Ein klassisches Beispiel dafür ist die Gefälledämmung bei Flachdächern, die in den Planungen als Standard deklariert wird, in der Ausführung jedoch extrem kostspielig ist.

Eine pragmatische und deutlich kostengünstigere Alternative wird dabei meist übersehen:

• Gefällebeton nutzen: Das Flachdach wird direkt bei der Betonierung im erforderlichen Gefälle ausgeführt.
• Standarddämmung einsetzen: Auf den Gefällebeton wird anschließend eine normale, wesentlich günstigere Flachdachdämmung verlegt.

Dieses Detail steht stellvertretend für unzählige bautechnische Feinheiten, die ein Projekt unnötig verteuern. Investoren müssen daher jede Detailplanung kritisch hinterfragen und pragmatische, kosteneffiziente Lösungen einfordern.

Die Kostenfalle Gebäudetechnik: Warum TGA-Wissen überlebenswichtig ist

Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) stellt mittlerweile einen der größten Kostentreiber bei modernen Bauvorhaben dar. Die Zeiten, in denen die Haustechnik nur einen kleinen Bruchteil der Baukosten ausmachte, sind vorbei.

„Wir erleben ja kaum noch Gebäude mit TGA-Kosten unter 20 Prozent. Mittlerweile erleben wir über 40 Prozent.“ — Dr. Peter Burnickl

Ein massives Problem besteht darin, dass viele Investoren auf eine detaillierte TGA-Fachplanung verzichten und die Ausführung direkt den Handwerksbetrieben überlassen. Dies führt dazu, dass Angebote kaum vergleichbar sind. Zudem kennen Handwerker oft nicht die aktuellsten Normen, während reine Planungsbüros manchmal den praktischen Bezug vermissen lassen.

Besonders bei Projekten unter der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist dies ein großes Risiko. Werden gesetzliche Vorgaben oder KfW-Förderrichtlinien missachtet, drohen nach der Fertigstellung kostspielige Mängelrügen durch Käufer-Sachverständige.

Massenfehler und Überdimensionierung in Ausschreibungen eliminieren

Ein oft unterschätzter Hebel zur Senkung der Baukosten liegt in der akribischen Prüfung der Ausschreibungsmengen. In der Praxis enthalten viele Leistungsverzeichnisse massive Sicherheitsüberschläge und falsche Massenberechnungen.

Gemeinsam mit der ProBauher GmbH prüft das Team von Dr. Peter Burnickl diese Planungen systematisch und deckt dabei regelmäßig erhebliche Ineffizienzen auf:

• Heizlastberechnungen korrigieren: Technische Anlagen werden von Planern fast standardmäßig überdimensioniert.
• Echte Massen ermitteln: Jedes Detail muss exakt ausgezählt und mit den Ausschreibungsdaten abgeglichen werden.
• Puffer eliminieren: Künstliche Sicherheitszuschläge in den Leistungsverzeichnissen müssen konsequent gestrichen werden.

Ein konkretes Praxisbeispiel verdeutlicht das Einsparpotenzial: Durch das Aufdecken eines Massenfehlers bei den Elektroinstallationen konnte die Angebotssumme eines Elektrikers bei einem Großprojekt von 900.000 Euro auf 720.000 Euro gesenkt werden – ohne jeglichen Qualitätsverlust.

Warum Marktpreise die theoretischen Kostenberechnungen schlagen

Der klassische Weg im Bauwesen sieht vor, dass Architekten in der Leistungsphase 3 eine Kostenberechnung erstellen. Diese basiert jedoch meist auf dem Baukostenindex (BKI). Das Problem ist, dass der BKI der tatsächlichen Marktentwicklung in der Regel zwei bis drei Jahre hinterherhinkt und das reale Marktgeschehen vor Ort nicht widerspiegelt.

Investoren, die sich blind auf diese Berechnungen verlassen, erleben oft erst Monate später bei der ersten echten Ausschreibung ein böses Erwachen. Zu diesem Zeitpunkt steht die Finanzierung meist schon fest und der Bauantrag ist genehmigt.

„Ich gehe mit der Entwurfsplanung ganz, ganz früh an den Markt ... und ich hole mir ganz früh eine Marktindikation.“ — Dr. Peter Burnickl

Durch diesen proaktiven Ansatz erhalten Investoren noch vor der finalen Baurechtsschaffung verlässliche Richtpreisangebote von Handwerksbetrieben. Sollten die Preise das veranschlagte Budget überschreiten, kann in dieser frühen Phase problemlos gegengesteuert werden.