Projektentwicklung im Detail: Bautipps von Patrick Ibler

Der 15-Millionen-Deal und der Start einer erfolgreichen Partnerschaft

Ein erfolgreicher Tag in der Projektentwicklung beginnt oft mit einer Unterschrift unter einen großen Vertrag. Patrick Ibler, Head of Development bei Aventos, konnte kürzlich einen bedeutenden Meilenstein feiern: den erfolgreichen Abschluss eines GU-Vertrags im Wert von rund 15 Millionen Euro. Dieser Erfolg verdeutlicht, dass trotz eines anspruchsvollen Marktes weiterhin signifikante Deals realisiert werden können, wenn die Rahmenbedingungen und die Partnerschaften stimmen.

Die Zusammenarbeit zwischen Dr. Peter Burnickl und Patrick Ibler begann mit einem klassischen Kaltkontakt auf der bekannten Immobilienmesse Expo Real in München. Was als spontanes Gespräch startete, entwickelte sich schnell zu einer intensiven Kooperation, in der aktuell bereits zwei gemeinsame Projekte realisiert werden. Dieses Beispiel zeigt eindrucksvoll, wie wichtig Offenheit und direktes Zugehen auf potenzielle Partner in der Immobilienbranche sind.

Die Philosophie von Aventos im gewerblichen Development

Aventos wurde vor rund sechs Jahren in Berlin gegründet und agiert heute als inhabergeführter Investmentmanager mit rund 30 Mitarbeitern. Das Unternehmen teilt sich in die Bereiche Capital Markets und Development auf. Während in Berlin börsennotierte Immobilienwerte analysiert werden, konzentriert sich das Team im Development unter der Leitung von Patrick Ibler auf das klassische, gewerbliche Projektgeschäft.

Der Fokus liegt dabei auf individuellen Projekten im gewerblichen Sektor, die sich vom Standard abheben. Aventos kauft gezielt Hallen, Büros sowie Forschungs- und Laborflächen an, bei denen durch gezielte Revitalisierungen oder Umbauten erhebliche Wertsteigerungspotenziale gehoben werden können. Die Strategie sieht vor, die entwickelten Objekte nach Fertigstellung und erfolgreicher Vermietung direkt wieder zu veräußern, anstatt sie langfristig im eigenen Bestand zu halten.

Der Projektentwickler als Generalist und Entscheider

Ein zentraler Erfolgsfaktor in der modernen Projektentwicklung ist die Rolle des Generalisten. Patrick Ibler betont, dass er kein spezialisierter Fachexperte für jedes Gewerk sein muss, sondern die Fähigkeit besitzen muss, komplexe technische und wirtschaftliche Grundlagen schnell zu durchdringen, um tragfähige Entscheidungen zu treffen.

„Ich bin Generalist. Ich versuche, mich in alles reinzudenken, was mir irgendwie an Entscheidungen vorgelegt wird oder wo ich Entscheidungen treffen muss.“ — Patrick Ibler

Um dieser Rolle gerecht zu werden, fordert Patrick Ibler von seinen Fachplanern und Ingenieuren absolute Klarheit. Komplexe Sachverhalte müssen so einfach erklärt werden, dass die langfristigen Konsequenzen für das Projekt sofort verständlich werden. Nur wer den Mut hat, im Detail nachzufragen und Wissenslücken einzugestehen, kann Fehlentscheidungen auf der Baustelle effektiv vermeiden.

Die Chemie im Team: Warum Vertrauen mehr zählt als PowerPoint

Aventos setzt bei der Realisierung seiner Bauvorhaben konsequent auf ein schlankes internes Team und arbeitet ausschließlich mit externen Spezialisten zusammen. Für jedes Vorhaben wird ein individuelles Projektteam aus Architekten, TGA-Planern und weiteren Fachleuten zusammengestellt. Dabei ist die fachliche Kompetenz zwar wichtig, die menschliche Komponente jedoch absolut erfolgskritisch.

„Die Leute, die ein Projekt zusammen machen, die müssen sich riechen können.“ — Patrick Ibler

Ein erfolgreiches Projekt erfordert ein tiefes gegenseitiges Commitment und ein Klima des Vertrauens. Wenn die Chemie zwischen dem Entwickler und den Planern nicht stimmt, leidet die Performance des gesamten Projekts. Die Kooperation basiert auf kurzen Kommunikationswegen, hoher Flexibilität und der Bereitschaft, sich aufeinander zu verlassen, anstatt sich in starren, rein bürokratischen Prozessen zu verlieren.

• Flexibilität statt Routine: Meetings und Ortstermine werden bedarfsorientiert und flexibel gestaltet, um den Baufortschritt optimal zu unterstützen.
• Netzwerk als Fundament: Ein belastbares Netzwerk aus regionalen Partnern sichert den Zugriff auf die besten Ressourcen und Kapazitäten.
• Menschliche Nähe: Der direkte, unkomplizierte Austausch auf Augenhöhe führt schneller zu pragmatischen Lösungen als formelle Präsentationen.

Aktive Vermietung als Schlüssel zum Projekterfolg im neuen Markt

Die schönste Architektur und die effizienteste Bauweise sind wertlos, wenn das Gebäude am Ende leer steht. Die erfolgreiche Vermietung ist das absolute Fundament jeder Projektentwicklung und entscheidet maßgeblich über die finale Rendite und den erfolgreichen Verkauf des Objekts. Ohne einen gesicherten Mietvertrag geraten viele Projekte bereits in der Rohbauphase ins Stocken.

In den vergangenen Boomjahren der Immobilienwirtschaft fielen den Entwicklern die Mieter oft von ganz allein zu. Heute hat sich die Situation fundamental gewandelt: Entwickler müssen wieder hart pitchen, aktiv netzwerken und potenzielle Mieter mit maßgeschneiderten Konzepten überzeugen. Dieser Prozess erfordert ein hohes Maß an Fingerspitzengefühl, Beharrlichkeit und die Bereitschaft, die sprichwörtliche "extra Meile" für den Kunden zu gehen.

Drei goldene Regeln für die Praxis der Projektentwicklung

Basierend auf seiner langjährigen Erfahrung im gewerblichen Immobiliensektor formuliert Patrick Ibler drei wesentliche Grundsätze für den Erfolg in der Praxis. Diese Regeln helfen dabei, auch in unruhigen Marktphasen die Orientierung zu behalten und Projekte sicher ans Ziel zu bringen.

• Tatendrang mit Geduld balancieren: Ein starker Umsetzungswille ist wichtig, doch manche Projektphasen und Konzepte benötigen schlichtweg Zeit, um die nötige Reife für eine erfolgreiche Vermarktung zu erlangen.
• Kalkulierte Risiken eingehen: Wer sich in der Projektentwicklung nur zurücklehnt, wird keine Erfolge erzielen. Jedes Projekt erfordert den Mut, fundierte Risiken einzugehen und die eigene Idee konsequent zu verfolgen.
• Echte Neugier zeigen: Durch kontinuierliches und tiefgründiges Nachfragen lässt sich herausfinden, was den Partnern oder Mietern wirklich wichtig ist, um passgenaue Lösungen anzubieten.

Konstruktiver Umgang mit Fehlern und Planungsdefiziten

Fehler und Fehlplanungen sind auf komplexen Baustellen unvermeidbar, da überall Menschen am Werk sind. Der entscheidende Unterschied liegt darin, wie mit diesen Herausforderungen umgegangen wird. Patrick Ibler plädiert für eine Kultur der Offenheit und der gemeinsamen lösungsorientierten Aufarbeitung, anstatt Schuldzuweisungen in den Vordergrund zu stellen.

Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist es essenziell, dass Partner steuerbar und einsichtig bleiben. Wenn ein Architekt beispielsweise an der praktischen Realität vorbeiplant und sich weigert, die Vorgaben für eine GU-Ausschreibung umsetzusetzen, ist die gemeinsame Vertrauensbasis gestört. Gesucht werden Macher, die bereit sind, gemeinsam an einem Strang zu ziehen und den Karren im Zweifelsfall auch wieder aus dem Dreck zu ziehen.

Ein realistischer Blick auf Baupreise und das aktuelle Marktgefüge

Die Erwartung vieler Marktteilnehmer, dass die Baupreise in naher Zukunft signifikant sinken könnten, ist aus Sicht der Experten unrealistisch. Obwohl der Markt sich spürbar abgekühlt hat und Generalunternehmer wieder intensiver um Aufträge verhandeln müssen, bleiben die Material- und Personalkosten auf einem konstant hohen Niveau.

„Bei aller Liebe, wenn wir auf die Regierung warten, dann werde ich grau und alt, weil das bringt einfach gar nichts.“ — Patrick Ibler

Anstatt auf politische Förderungen oder eine plötzliche Entlastung durch den Gesetzgeber zu hoffen, müssen Projektentwickler und Bauherren selbst aktiv werden und ihre Kalkulationen an die neuen Realitäten anpassen. Das veränderte Kräfteverhältnis bietet jedoch auch Chancen: Entwickler haben heute wieder eine deutlich stärkere Verhandlungsposition gegenüber Bauunternehmen als noch vor wenigen Jahren. Wer diese Phase aktiv nutzt, mutig bleibt und kontinuierlich an seinen Projekten arbeitet, wird am Ende als Gewinner aus der Krise hervorgehen.