Generalunternehmer Kosten: GU teurer als Einzelgewerke?

Der Mythos der günstigen Einzelgewerke

In der Bau- und Immobilienbranche hält sich hartnäckig die Annahme, dass die Vergabe von Einzelgewerken die wirtschaftlichste Methode für Bauherren und Investoren darstellt. Viele glauben, dass durch das gezielte Herauspicken der vermeintlich günstigsten Angebote für jedes Gewerk bares Geld gespart werden kann. Doch diese Denkweise greift oft zu kurz und vernachlässigt die komplexen Zusammenhänge einer professionellen Projektabwicklung.

Dr. Peter Burnickl zeigt in dieser Episode auf, dass diese Rechnung in den meisten Fällen nicht aufgeht. Die Entscheidung für oder gegen einen Generalunternehmer (GU) sollte nicht auf Pauschalannahmen basieren, sondern auf einer detaillierten Analyse der Prozesskosten, der eigenen Zeitressourcen und der Risikobereitschaft des Investors.

Warum Einzelvergaben die Planungskosten explodieren lassen

Der erste große Hebel, der bei der Entscheidung für Einzelgewerke oft übersehen wird, sind die Honorarkosten für Architekten und Ingenieure. Diese rechnen üblicherweise nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Je mehr Leistungsphasen beauftragt werden, desto höher steigen die Kosten in der sogenannten Kostengruppe 700.

• Erhöhter Planungsaufwand: Bei einer Einzelvergabe müssen die Planer die Phasen 1 bis 8 fast vollständig durchlaufen, um detaillierte Leistungsverzeichnisse zu erstellen.
• Abrechnung nach HOAI: Da Architekten und Planer am meisten verdienen, wenn sie das volle Leistungsspektrum anbieten, wird Bauherren die Einzelvergabe oft als die einzig wahre Methode verkauft.
• Versteckte Kosten: Der erhebliche administrative Mehraufwand für die Koordinierung und Rechnungsprüfung der vielen Einzelgewerke treibt die Nebenkosten massiv in die Höhe.

„Wenn ich mit Einzelgewerken arbeite, brauche ich viel mehr Leistungen der Architekten und Ingenieure, die nach Gebührenordnung abrechnen.“ — Peter Burnickl

Wie detaillierte Ausschreibungen den Wettbewerb ersticken

Ein weiteres, kaum bedachtes Problem von Einzelvergaben liegt in der übermäßigen Detailtiefe der Planung. Wer sich in einer frühen Phase zu stark auf bestimmte Fabrikate, Materialien oder Bauweisen festlegt, schränkt den Kreis der potenziellen Bieter drastisch ein. Der lokale Markt bietet oft nur eine begrenzte Anzahl an Handwerksbetrieben in einem bestimmten Umkreis.

• Verlust von Wettbewerb: Wird beispielsweise starr auf eine Ziegelbauweise ausgeschrieben, scheiden alle Firmen aus, die auf Kalksandstein oder Holzbau spezialisiert sind.
• Pseudoneutrale Leistungsverzeichnisse: Häufig lassen sich Planungsbüros die Ausschreibungen von Herstellern zuarbeiten, was die Neutralität gefährdet und den Bieterkreis künstlich verknappt.
• Weniger Angebote: Anstatt der erhofften Auswahl stehen Investoren am Ende oft mit nur wenigen, überteuerten Angeboten da, weil der Markt für das hochspezifische Produkt gesättigt ist.

Der immense Verhandlungsaufwand für private Investoren

Wer mit Einzelgewerken baut, unterschätzt meist die schiere Masse an Arbeit, die auf ihn als Bauherr zukommt. Bei einem typischen Bauprojekt müssen rund 30 bis 40 Gewerke koordiniert, verhandelt und abgerechnet werden. Um fundierte Entscheidungen zu treffen, benötigt man pro Gewerk mindestens drei bis fünf vergleichbare Angebote.

• Hunderte Verhandlungsrunden: Ein Investor sieht sich schnell mit 150 oder mehr Vergabe- und Nachverhandlungsgesprächen konfrontiert.
• Eigener Zeitaufwand: Diese Verhandlungen kosten extrem viel persönliche Zeit und Energie. Zeit, die der Investor nicht für neue Deals nutzen kann.
• Verhandlungsgeschick: Niemand verhandelt so gut mit dem eigenen Geld wie der Bauherr selbst. Die Delegation dieses Prozesses an Planer führt selten zum besten wirtschaftlichen Ergebnis.

Die GU-Alternative: Schlanke Prozesse und klare Zuständigkeiten

Im Gegensatz zur kleinteiligen Einzelvergabe bietet die Beauftragung eines Generalunternehmers einen radikal vereinfachten Prozess. Hierbei zieht der Bauherr einen einzigen Vertragspartner heran, der für die schlüsselfertige Erstellung des gesamten Gebäudes verantwortlich ist.

• Ein zentraler Ansprechpartner: Keine gegenseitigen Schuldzuweisungen der Gewerke bei Verzögerungen oder Mängeln. Der GU haftet für das Gesamtergebnis.
• Kein Abrechnungsmarathon: Statt Dutzender einzelner Rechnungen, die mühsam geprüft werden müssen, erfolgt die Abrechnung beim GU meist über klare, pauschalierte Abschlagszahlungen.
• Minimierter Koordinationsaufwand: Der gesamte Baustellenbetrieb, die Terminplanung und die Logistik liegen in den Händen des GUs, was den Bauherren massiv entlastet.

„Die meisten Bauherren töten ihr Bauvorhaben durch die niemals endenden Änderungswünsche.“ — Peter Burnickl

Die Funktionale Leistungsbeschreibung als strategisches Werkzeug

Um die Vorteile eines Generalunternehmers voll auszuschöpfen, empfiehlt Peter Burnickl eine strategische Kehrtwende in der Planungsphase. Anstatt die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) komplett durch eigene Architekten fertigzustellen, sollte diese Aufgabe direkt auf den GU übertragen werden. Das entscheidende Werkzeug hierfür ist die Funktionale Leistungsbeschreibung (FLB).

• Leistungsphase 3 optimieren: Investoren sollten die Vor- und Entwurfsplanung extrem intensiv prüfen und optimieren, um die eigenen Ziele klar zu definieren.
• FLB statt Detailausschreibung: In der FLB werden die gewünschten Qualitäten, Standards und energetischen Ziele funktional beschrieben, anstatt feste Produkte vorzuschreiben.
• Schnittstellenrisiko eliminieren: Da der GU die Ausführungsplanung selbst fertigstellt, kann er im Nachgang keine Nachträge wegen angeblicher Planungsfehler des Bauherrn-Architekten geltend machen.

„Ich würde nie die Leistungsphase 5 fertig machen bei einem GU. Niemals. Der GU stellt die Planung fertig.“ — Peter Burnickl

Frühzeitige Kostensicherheit für eine stressfreie Bankenfinanzierung

Ein wesentlicher Vorteil des GU-Modells zeigt sich bei der Finanzierung des Projekts. Wer mit Einzelgewerken arbeitet, geht oft mit einer bloßen Kostenberechnung der Planer zur Bank. Diese Berechnungen sind jedoch keine echten Marktpreise und bergen das Risiko massiver Nachfinanzierungen.

• Harte Marktpreise: Mit einem GU-Angebot hält der Investor bereits in einer sehr frühen Phase – oft noch während des Baugenehmigungsverfahrens – ein verbindliches Pauschalpreisangebot in den Händen.
• Besseres Bankenrating: Banken schätzen die hohe Preissicherheit eines GU-Projekts, was die Kreditvergabe erleichtert und die Zinskonditionen verbessern kann.
• Flexibilität bei Fehlplanungen: Sollte das GU-Angebot das Budget übersteigen, lässt sich das Projekt dank der noch nicht fortgeschrittenen Detailplanung kostengünstig umplanen.

Risikomanagement: Schutz vor Insolvenzen und Nachträgen

Die letzten Jahre haben gezeigt, wie volatil die Baubranche sein kann. Materialknappheit, extreme Preissteigerungen und plötzliche Insolvenzen von Handwerksbetrieben haben viele Einzelgewerk-Projekte ins Straucheln gebracht. Ein GU fungiert hier als wichtiger Puffer.

• Schutz vor Preiserpressung: Bei Einzelvergaben kann der Ausfall eines Schlüsselgewerks (z. B. Rohbau oder Heizung) das gesamte Projekt blockieren oder zu extremen Mehrkosten führen.
• Verteilte Risiken: Der GU trägt das Risiko für die Teuerung von Materialien und den Ausfall von Subunternehmern. Er muss für Ersatz sorgen, ohne dass der Bauherr tiefer in die Tasche greifen muss.
• Skalierbarkeit für Investoren: Dank des minimalen Zeitaufwands von unter drei Stunden pro Woche für ein Mehrfamilienhaus können Investoren mehrere Projekte parallel realisieren und ihr Portfolio erfolgreich skalieren.