Mehrfamilienhäuser aufteilen: Tipps von Profi Peter Vogt

Vom Hausverwalter zum leidenschaftlichen Projektentwickler

Peter Vogt startete im Jahr 2013 seine Laufbahn in der Immobilienbranche als Quereinsteiger. Durch die Übernahme einer Hausverwaltung und deren Skalierung von 500 auf 1000 Einheiten sammelte er tiefgehende Erfahrungen direkt an der Basis des Immobilienmarktes. Trotz des schnellen Wachstums zog er schließlich die Reißleine und verkaufte das Verwaltungsgeschäft, da die Margen dort extrem gering und der operative Aufwand enorm hoch sind.

Houte konzentriert sich Vogt mit der Vogt Immobilien GmbH voll auf das Makeln und die aktive Projektentwicklung von Mehrfamilienhäusern. Als leidenschaftlicher Entwickler treibt ihn vor allem die Transformation von renovierungsbedürftigen Objekten an. Sobald ein Projekt fertiggestellt und stabilisiert ist, verliert er bewusst das Interesse am Halten, weshalb er seinen Fokus komplett auf den gewerblichen Handel und die Aufteilung gelegt hat.

Die Illusion des passiven Einkommens im Immobilienbestand

Ein zentrales Thema des Gesprächs ist der weit verbreitete Mythos des passiven Einkommens durch Immobilien. Viele unerfahrene Investoren glauben, dass der Kauf eines Mehrfamilienhauses automatisch zu stetigen, mühelosen Cashflows führt. Die Realität sieht oft anders aus: Ohne ein tiefes Verständnis für Instandhaltung, Mietrecht und aktive Verwaltung wird das vermeintliche Traum-Investment schnell zum Albtraum.

„Passives Einkommen durch Bestand? Größter Bullshit ever – wenn du keine Ahnung hast.“ — Peter Vogt

Vogt berichtet von Immobilienbesitzern, die jahrzehntelang keine einzige Mieterhöhung durchgeführt oder notwendige Modernisierungen verschleppt haben. In extremen Fällen wurden Mieten seit 1996 nicht mehr angepasst, was zu drastischen Ertragsausfällen führt. Die mangelnde Pflege führt letztlich dazu, dass die Objekte technisch veralten und die Substanz massiv leidet.

Der emotionale Unterschied: Investoren vs. Eigennutzer

Im Maklergeschäft schätzt Peter Vogt vor allem die Zusammenarbeit mit professionellen Kapitalanlegern und Investoren. Im Vergleich zu privaten Einfamilienhauskäufern, bei denen jede Entscheidung hochgradig emotional geladen ist, agieren Investoren nüchtern und zahlenorientiert. Bei Privatkäufern scheitern Transaktionen oft an Kleinigkeiten wie der Wandfarbe, während Investoren pragmatisch nach Lösungen suchen.

„Wir reden über Sachargumente und selbst wenn mal Sachen nicht passen, da bist du natürlich mit einem Investor immer lösungsorientiert in die Richtung unterwegs.“ — Peter Vogt

Der B2B-Fokus erleichtert die Verhandlungen erheblich, da beide Parteien das gleiche wirtschaftliche Ziel verfolgen. Auch Dr. Peter Burnickl bestätigt, dass er am liebsten mit klaren Entscheidern arbeitet. Sachbearbeiter ohne Entscheidungskompetenz verzögern Prozesse und machen Großprojekte unnötig kompliziert.

Einblicke in ein Millionenprojekt: Das Bamberg-Beispiel

Anhand eines aktuellen Großprojekts in Bamberg mit 30 Wohneinheiten veranschaulichen die beiden Experten, wie schwerwiegend Sanierungsstau bei geerbten Immobilien sein kann. Das Objekt, das in den 1970er-Jahren von einer Erbengemeinschaft übernommen wurde, zeigt typische Vernachlässigungsmuster:

• Strangsanierung: Die Leitungen sind veraltet und müssen dringend erneuert werden.
• Tiefgarage: Das Bauwerk ist undicht und benötigt eine kostspielige Betonsanierung.
• Schadstoffbelastung: Die Fassade enthält asbesthaltige Materialien, was die Entsorgungskosten in die Höhe treibt.
• Dachkonstruktion: Das Flachdach wurde seit fast 50 Jahren nicht saniert und hat seine Lebensdauer längst überschritten.
• Heizanlage: Der Heizkessel ist gerissen und wurde in der Vergangenheit nur notdürftig geschweißt.

Hier zeigt sich die absolute Notwendigkeit von Bauexperten. Ohne eine präzise technische Due Diligence drohen unerwartete Sanierungskosten im siebenstelligen Bereich, die jede Rendite vernichten.

Die drei Säulen der Prüfung vor dem Kauf eines Aufteilers

Wer sein erstes Aufteilerprojekt im Bereich von sechs bis zehn Wohneinheiten plant, muss laut Vogt drei fundamentale Säulen akribisch prüfen, um teures Lehrgeld zu vermeiden:

• Rechtliche Unterlagen: Alle Pläne und Genehmigungen müssen vorliegen. Ein großes Risiko sind nicht genehmigte Dachgeschossausbauten oder fehlerhafte Wohnflächenberechnungen, die den Wert der Immobilie massiv mindern können.
• Bauliche Substanz: Neben dem gesunden Menschenverstand sollte bei Unklarheiten immer ein erfahrener Baugutachter hinzugezogen werden.
• Finanzielle Marktanalyse: Der lokale Verkaufsmarkt für die späteren Eigentumswohnungen muss im Vorfeld genau analysiert werden, um realistische Verkaufspreise anzusetzen.

Warum die deutsche Bürokratie die Aufteilung verzögern kann

Die rechtliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen erfordert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt. Obwohl dieser Prüfvorgang rein technisch oft nur zwei Stunden dauert, sieht die Praxis in deutschen Behörden düster aus. Wartezeiten von mehreren Monaten sind keine Seltenheit.

Vogt berichtet von einem Fall, bei dem die Freigabe des Bauamts neun Monate dauerte. Solche unvorhersehbaren Verzögerungen können für unerfahrene Entwickler existenzbedrohend sein. Wenn die Bank die Zwischenfinanzierung fällig stellt und noch keine Wohnungen verkauft werden können, droht das gesamte Projekt an der Liquidität zu scheitern.

Banken-Sicht: Warum Projektentwicklungen als Hochrisiko gelten

Für Banken stellen Aufteiler- und Sanierungsprojekte ein erhebliches Risiko dar. Im Gegensatz zu klassischen Bestandshaltungen gibt es während der Entwicklungsphase keine gesicherten, stabilen Mieteinnahmen, sondern hohe laufende Kosten. Deshalb fordern Finanzinstitute in diesem Segment deutlich mehr Eigenkapital.

• Eigenkapitalquote: Entwickler müssen in der Regel zwischen 15 % und 30 % des gesamten Projektvolumens als freies Eigenkapital einbringen.
• Risikoteilung: Aufgrund der hohen Anforderungen empfiehlt es sich, solche Projekte im Team mit Co-Investoren umzusetzen. Dies verteilt nicht nur das finanzielle Risiko, sondern bringt auch unterschiedliche Kompetenzen (Bau, Finanzen, Vertrieb) zusammen.

Warum 15 % Marge für Entwickler zu wenig sind

Ein entscheidender Fehler von Anfängern ist das Schönrechnen von Projekten. Eine kalkulierte Marge von nur 10 % bis 15 % vor Steuern bietet keinerlei Puffer für unvorhergesehene Ereignisse. Da beim Bauen im Bestand fast immer unerwartete Probleme auftreten, schmilzt dieser Gewinn extrem schnell dahin.

„Man darf nicht gierig werden und denken, ich mache jetzt hier schnelles Geld, weil es ist ein Lucky Buy.“ — Peter Burnickl

Ein solides Aufteilerprojekt erfordert daher bereits im Ankauf eine Sicherheitsmarge von mindestens 30 % bis 40 % in der Kalkulation. Nur so ist sichergestellt, dass das Projekt auch dann noch profitabel bleibt, wenn die Sanierung teurer wird oder sich der Verkauf der Einheiten verzögert. Am Ende gilt im Immobilienhandel: Der Gewinn liegt im Einkauf.