Wie gelingt der Sprung auf 340 Wohneinheiten in 7 Jahren? Michael Birner & Raijko Stojanovic zeigen ihre praxiserprobte Immobilien-Strategie.
Der Aufbau eines Portfolios von 340 Wohneinheiten in nur sieben Jahren klingt für viele wie ein unerreichbarer Traum. Raijko Stojanovic startete im Jahr 2008 komplett ohne Vorkenntnisse und benötigte zehn Jahre, um mühsam die ersten zehn Einheiten zu erwerben. Erst durch die strategische Partnerschaft mit Michael Birner im Jahr 2018 zündete der Wachstums-Turbo, der das Portfolio auf die heutige Größe katapultierte.
Die geografische Ausrichtung erstreckt sich heute über eine klar definierte Achse von Bad Reichenhall über Passau, Regensburg, Nürnberg bis hinauf nach Leipzig. Durch den klugen Einkauf und die Hebung unentdeckter Potenziale beweisen die beiden Investoren, dass exponentielles Wachstum im deutschen Immobilienmarkt systematisch wiederholbar ist.
Der Zusammenschluss von Michael Birner und Raijko Stojanovic zeigt eindringlich, wie wichtig die richtige Konstellation für den Erfolg ist. Eine funktionierende Partnerschaft wirkt wie ein gegenseitiger Kontrollmechanismus, der emotionale Fehlentscheidungen verhindert. Während ein Partner sich für ein Objekt begeistert, behält der andere den kühlen, rein wirtschaftlichen Blick.
Die Kombination unterschiedlicher Stärken führt dazu, dass das gemeinsame Ergebnis weit über die Summe der Einzelteile hinausgeht.
Raijko Stojanovic betont im Gespräch mit Dr. Peter Burnickl, dass ein großer Immobilienbestand weder eine Erbschaft noch einen Lottogewinn erfordert. Als Kind einer Gastarbeiterfamilie baute er seinen Erfolg auf Fleiß, dem Verständnis des Systems und mutigen Entscheidungen auf. Der Schlüssel liegt nicht im vorhandenen Vermögen, sondern im intelligenten Einsatz von Fremdkapital.
Viele Einsteiger zögern aus Angst vor dem ersten Schritt und blockieren sich dadurch selbst. Der Erfolg der PIA Academy zeigt, dass die richtigen Strategien erlernbar sind und auch ohne beträchtliches Startkapital in die Praxis umgesetzt werden können.
Ein zentrales Ärgernis für etablierte Investoren sind Angebote, die Immobilien primär als Steuersparmodell anpreisen. Wer überteuerte Objekte kauft, nur um Steuern zu sparen, läuft schnell in eine gefährliche Cashflow-Falle. Nach wenigen Käufen ist der finanzielle Spielraum erschöpft, da die Banken weitere Kredite aufgrund der negativen Haushaltsrechnung verweigern.
Ein nachhaltiger Bestandsaufbau erfordert ausnahmslos Objekte mit einem positiven Cashflow ab dem ersten Tag.
Ein schwerwiegender Denkfehler von Einsteigern ist der Kauf einer bereits perfekt sanierten Wohnung in einer heruntergekommenen Wohnanlage. Michael Birner beging diesen Fehler selbst bei seinem ersten Kauf und stellte fest, dass Mieter trotz der schönen Wohnung vom Umfeld abgeschreckt wurden. Seine goldene Regel lautet daher heute genau umgekehrt.
„Kauf die schlechteste Wohnung in einem guten Haus, weil das kannst du beeinflussen.“ — Michael Birner
Eine schlechte Wohnung lässt sich durch gezielte Sanierungsmaßnahmen wie neue Böden, Bäder oder Türen schnell aufwerten. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses und die Qualität der Eigentümergemeinschaft (WEG) hingegen lassen sich als einzelner Eigentümer kaum verändern.
Wohnungseigentümergemeinschaften bergen erhebliche Risiken und Frustpotenzial für ambitionierte Investoren. Miteigentümer blockieren häufig sinnvolle Sanierungen oder notwendige Modernisierungen aus mangelndem Kapital oder Desinteresse. Aus diesem Grund fokussieren sich Birner und Stojanovic mittlerweile fast ausschließlich auf den Ankauf kompletter Mehrfamilienhäuser.
Der Kauf im Ganzen bietet die volle Kontrolle über alle Entscheidungen bezüglich Instandhaltung, Sanierung und Mieterstruktur. Zudem entfällt der administrative und emotionale Aufwand, der bei der Auseinandersetzung mit blockierenden Miteigentümern in einer WEG entsteht.
Bei der Skalierung auf über 300 Einheiten spielt die Beziehung zu Finanzierungspartnern eine entscheidende Rolle. Banken fordern Bonitätsnachweise und Liquidität, doch der clevere Investor setzt sein eigenes Geld so selten wie möglich direkt ein. Michael Birner nutzt hierbei ein wichtiges psychologisches Prinzip im Bankgespräch.
„Beweise der Bank, dass du kein Geld brauchst und du bekommst welches.“ — Michael Birner
Wer der Bank zeigt, dass er über ausreichende Liquiditätsreserven verfügt, erhält problemlos günstige Kredite. Diese Reserven verbleiben als Sicherheit auf den Konten und werden nicht im Objekt gebunden, was maximale Flexibilität sichert.
Rund 50 Prozent ihres Bestandes verwalten die beiden Investoren der PIA Academy bis heute selbst. Dies ist keine bewusste Entscheidung aus Geiz, sondern das Resultat mangelnder Qualität am Markt für Hausverwaltungen. Vor allem in Regionen wie der Oberpfalz oder Niederbayern fehlt es oft an Dienstleistern, die das gewünschte Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
Eine professionelle Hausverwaltung muss proaktiv agieren, Leerstand minimieren und Potenziale heben, anstatt nur Excel-Tabellen zu verwalten. Bis ein solcher Partner gefunden ist, sichert die Eigenverwaltung im Umkreis von einer Stunde Fahrtzeit die hohe Qualität und den Cashflow der Objekte.
Der wichtigste Rat für alle angehenden Investoren ist der Fokus auf das tatsächliche Handeln. Der Markt ist voller Menschen, die jahrelang Seminare besuchen und Bücher lesen, ohne jemals eine einzige Kaufurkunde zu unterschreiben. Diese „Träumer“ blockieren sich selbst durch die permanente Suche nach dem absolut perfekten, risikofreien Deal.
„Sei kein Theoretiker. Komm in die Umsetzung und mach es professionell.“ — Raijko Stojanovic
Erfolgreicher Vermögensaufbau erfordert Mut, ein starkes Netzwerk und die Bereitschaft, kalkulierte Risiken einzugehen. Wer sich mit erfahrenen Praktikern umgibt und die theoretischen Grundlagen zügig in die Praxis umsetzt, kann auch im aktuellen Marktumfeld außergewöhnliche Erfolge erzielen.
Sie haben innerhalb von sieben Jahren durch eine enge Partnerschaft, den gezielten Einkauf von unterbewerteten Immobilien und die konsequente Hebung von Mietpotenzialen einen Bestand von 340 Wohneinheiten aufgebaut.
Nein, ein hohes Startkapital ist nicht zwingend erforderlich. Wichtiger sind ein exzellenter Einkaufspreis, ein positiver Cashflow und das Aufzeigen von Liquidität gegenüber der Bank, ohne diese direkt im Objekt zu binden.
Der Einkaufspreis bestimmt maßgeblich die Rendite und den Cashflow. Nur wer günstig einkauft und Entwicklungspotenziale (z. B. durch Sanierung oder Umnutzung) hebt, kann rentabel wirtschaften und schnell skalieren.
Diese Objekte sind oft überteuert und weisen einen negativen Cashflow auf. Da Banken hohe Sicherheitsabschläge auf Mieteinnahmen berechnen, ruinieren negative Cashflows die Haushaltsrechnung des Investors und stoppen jede weitere Finanzierung.
Weil man den Zustand der eigenen Wohnung durch Sanierung selbst in der Hand hat. Das Umfeld, das Gemeinschaftseigentum und die Lage des Hauses hingegen lassen sich als einzelner Eigentümer kaum positiv beeinflussen.
Mehrfamilienhäuser bieten die volle Entscheidungsgewalt über Sanierungen und die Mieterstruktur. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Miteigentümer wichtige Maßnahmen blockieren und das Wachstum hemmen.
Sie verwalten etwa 50 Prozent ihres Bestandes selbst, weil es in vielen Regionen an qualifizierten Hausverwaltungen fehlt. Objekte im Umkreis von einer Stunde Fahrzeit werden daher eigenständig gemanagt, um den hohen Qualitätsstandard zu sichern.
Der beste Weg, einen Kredit zu bekommen, ist der Bank zu beweisen, dass man das Geld gar nicht benötigt. Man sollte stets freie Liquidität als Sicherheit vorweisen können, diese jedoch nicht direkt in die Immobilie investieren.
Der größte Fehler ist das Verharren in der Theorie. Viele Menschen besuchen jahrelang Seminare und lesen Bücher, kommen aber nie in die tatsächliche Umsetzung, da sie Angst vor dem ersten Schritt haben.
Die PIA Academy unterstützt angehende und fortgeschrittene Investoren mit praxisnahem Wissen und Coachings dabei, einen eigenen, renditestarken Immobilienbestand erfolgreich und mit Plan aufzubauen.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.