Immobilien richtig strukturieren: Stiftung, GmbH & Co.

Der Spitzensteuersatz als Wachstumsbremse für Immobilien-Investoren

Wer als Unternehmer in Deutschland erfolgreich ist und hohe Überschüsse erzielt, stößt bei klassischen Investitionen im Privatbereich schnell an steuerliche Grenzen. Sobald das zu versteuernde Einkommen die Grenze von 60.000 Euro im Jahr überschreitet, greift bereits der Spitzensteuersatz. Das bedeutet konkret, dass auf jeden zusätzlich verdienten Euro fast die Hälfte an Steuern fällig wird.

Besonders problematisch wird dies, wenn Unternehmer ihre Immobilien im Privatvermögen oder über eine unpassende GmbH-Struktur halten und weiter ausbauen. Die erwirtschafteten Mietüberschüsse werden in diesem Szenario direkt auf das persönliche Einkommen aufgeschlagen, wodurch bis zu 50 Prozent des Gewinns direkt an das Finanzamt fließen. Ein nachhaltiger und schneller Vermögensaufbau sowie das Reinvestieren der Gewinne sind unter diesen Rahmenbedingungen kaum realisierbar.

Die deutsche Familienstiftung als legales Steuersparmodell

Eine oft übersehene, aber steuerlich hochwirksame Lösung für dieses Problem ist die deutsche Familienstiftung. Sie ermöglicht es, den Steuersatz auf Immobilienerträge und Mietüberschüsse von fast 50 Prozent auf unschlagbare 15 Prozent zu senken. Durch kommende gesetzliche Änderungen bei der Körperschaftssteuer soll sich dieser ohnehin attraktive Steuersatz ab dem Jahr 2032 sogar auf nur noch 10 Prozent reduzieren.

Viele Unternehmer glauben fälschlicherweise, dass Stiftungen ein exklusives Instrument für extrem wohlhabende Multimillionäre sind. Tatsächlich ist die Errichtung einer Familienstiftung in Deutschland bereits ab einem Vermögen von etwa 150.000 Euro absolut denkbar, sofern eine solide wirtschaftliche Substanz und eine klare langfristige Perspektive vorhanden sind.

„Wenn du es aber richtig machst und früh die Struktur angehst und die richtige Struktur hast, dann ist Deutschland ein Steuerparadies.“ — Berthold Schöllhorn

Strategische Vermögensübertragung und steuerfreie Auszahlungen an Kinder

Die Familienstiftung bietet hervorragende Möglichkeiten, um Vermögen flexibel und steueroptimiert innerhalb der Familie zu verteilen. Über die Stiftung können Kinder als sogenannte Destinatäre eingesetzt werden und profitieren so direkt vom aufgebauten Vermögen.

Folgende Gestaltungsoptionen machen die Struktur besonders attraktiv:

• Steuerfreie Ausschüttungen: Jedem Kind können über die Stiftung jährlich bis zu 20.000 Euro komplett steuerfrei ausgezahlt werden.
• Steuerfreier Verkauf: Private Immobilien können nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei an die eigene Stiftung verkauft werden.
• Liquiditätsaufbau: Der Erlös aus dem Immobilienverkauf fließt steuerfrei direkt in das Privatvermögen des Unternehmers zurück.

Geringe laufende Kosten und administrative Vorteile der Stiftung

Im direkten Vergleich zu einer GmbH schneidet die Stiftung im laufenden Betrieb administrativ und finanziell oft deutlich besser ab. Zwar fallen bei der Gründung durch die Einbindung des Regierungspräsidiums und die detaillierte Ausarbeitung der Satzung höhere Einmalkosten an, doch im Alltag ist das Konstrukt äußerst schlank.

Die administrativen Vorteile der Stiftung umfassen:

• Keine Offenlegungspflicht: Im Gegensatz zur GmbH müssen die Abschlüsse einer Stiftung nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht werden.
• Keine Buchführungspflicht: Es besteht keine Pflicht zur doppelten Buchführung, was die Verwaltung massiv vereinfacht.
• Einfache Steuererklärung: Die laufende Besteuerung erfolgt unkompliziert über die Körperschaftsteuererklärung mit der Anlage V für Vermietung und Verpachtung.

„Die Stiftung ist im Gründungsprozess teurer [...] aber dann hast du keinen Abschluss, keine Offenlegungspflicht, keine Buchführungspflicht.“ — Berthold Schöllhorn

Die Kontrolle behalten: Warum Liechtenstein-Stiftungen riskant sind

In der deutschen Immobilien- und Investorenszene wird häufig die Liechtenstein-Stiftung als ultimative Steuerspar-Oase beworben, da sie mit einer nominellen Steuerbelastung von null Prozent und dem Wegfall der Erbersatzsteuer lockt. Doch dieser scheinbare Vorteil geht mit einem gravierenden Nachteil einher: dem vollständigen Verlust der Kontrolle über das eigene mühsam aufgebaute Vermögen.

Nach liechtensteinischem Recht muss zwingend ein lokaler Staatsbürger des Fürstentums Liechtenstein den Vorstand der Stiftung bilden. Der eigentliche Gründer wird dadurch in den Verwaltungsrat verdrängt und verliert die uneingeschränkte operative Entscheidungsgewalt. Wenn nach einigen Jahren Unstimmigkeiten mit dem ausländischen Vorstand auftreten, hat der Gründer keine direkte Handhabe mehr, um frei über seine eigenen Vermögenswerte zu verfügen.

„Bei der Lichtensteiner Stiftung muss ein Lichtensteiner Staatsbürger der Vorstand sein. Schon wäre ich raus – ich will die Kontrolle behalten.“ — Berthold Schöllhorn

Das Risiko der Genossenschaften im steuerlichen Praxistest

Neben ausländischen Stiftungen werden auch Genossenschaften oft als steuerliche Wunderwaffen dargestellt. In der Praxis erweisen sich diese Modelle jedoch häufig als hochgradig unsicher und rechtlich nicht belastbar. Viele Berater versprechen Steuervorteile, die sich bei einer genauen Betriebsprüfung durch das Finanzamt nicht halten lassen.

Die steuerlichen Risiken von Genossenschaften zeigen sich an folgenden Punkten:

• Keine gesetzliche Grundlage: Die versprochenen steuerlichen Sonderregelungen finden im realen Steuerrecht oft keine Entsprechung, da das Genossenschaftsgesetz das Steuerrecht nicht aushebelt.
• Gefahr von Nachzahlungen: Konstrukte, die auf vermeintlichen Schlupflöchern basieren, werden von den Finanzbehörden bei Prüfungen regelmäßig verworfen.
• Fehlende Nachweise: Viele Anbieter können die rechtliche Haltbarkeit ihrer Modelle auf Nachfrage nicht anhand von Gesetzestexten belegen.

Vom Großkonzernprüfer zum Kanzlei-Gründer mit Unternehmergeist

Den Anstoß, Steuerberater zu werden, erhielt Berthold Schöllhorn bereits im Alter von 14 Jahren, als er eine Betriebsprüfung im elterlichen Betrieb miterlebte und die Existenzängste seines Vaters vor dem Finanzamt spürte. Nach seinem Einstieg bei Ernst & Young (EY) prüfte er jahrelang große deutsche Konzerne und lernte dort, wie Großunternehmen ihre Gewinne steueroptimiert bewegen.

Dabei stellte er fest, dass fast alle großen Familienunternehmen eine Familienstiftung an der Spitze ihrer Struktur nutzen. Dieses Wissen übertrug er auf den Mittelstand. Nach dem Kauf einer kleinen Kanzlei mit drei Mitarbeitern baute er sein Unternehmen Blaugold in den letzten acht Jahren auf über 30 Mitarbeiter aus. Privat meistert er den Alltag mit seiner Frau und vier Kindern im Alter zwischen drei und elf Jahren.