Kostensicherheit beim Bauen: 6 Tricks für Bauherren

Das Dilemma der zu frühen Finanzierung und teurer Nachfinanzierungen

Viele private und gewerbliche Bauherren begehen bereits ganz am Anfang ihres Projekts einen entscheidenden Fehler. Sie sichern sich die Finanzierung zu einem Zeitpunkt, an dem die tatsächlichen Baukosten noch völlig unklar sind. Häufig werden externe Faktoren wie Materialpreissteigerungen oder Lieferengpässe für spätere finanzielle Engpässe verantwortlich gemacht. Die wahre Ursache liegt jedoch meist in einer zu frühen Bindung an starre Kreditkonditionen.

Sobald der Vertrag mit der Bank geschlossen ist und Grundschulden eingetragen sind, ist der finanzielle Rahmen fest definiert. Steigen die Kosten im Verlauf des Projekts, gerät der Bauherr in die Rolle des Bittstellers. Nachfinanzierungen sind extrem teuer und gehen oft mit massiven Bearbeitungsgebühren und überhöhten Zinssätzen einher.

• Zinsrisiko: Risikokapital für nachrangige Finanzierungen kann Zinssätze von bis zu 18 Prozent erreichen.
• Abhängigkeit: Ein Wechsel des Finanzierungspartners ist kaum möglich, da die bestehende Bank das Grundbuch im ersten Rang blockiert.
• Bearbeitungsgebühren: Für nachträgliche Kreditanpassungen verlangen Banken nicht selten fünfstellige Zusatzgebühren.

Das Problem mit Architektenschätzungen und dem Baukostenindex

Die Ursache für fehlerhafte Finanzierungen liegt meist in der unkritischen Übernahme von Planerschätzungen. Architekten und Ingenieure ermitteln die Kosten in den frühen Leistungsphasen oft anhand des Baukostenindexes (BKI). Diese Werte spiegeln jedoch selten die dynamische Realität des Marktes wider und sind für individuelle Bauvorhaben ungeeignet.

Zudem sind Abweichungen von zehn Prozent bei Kostenberechnungen nach DIN 276 rechtlich zulässig und üblich. Die Planer können für diese Abweichungen im Regelfall nicht haftbar gemacht werden. Auch sogenannte vertiefte Kostenberechnungen in Leistungsphase 2 oder 3 bieten keine echte Sicherheit, sondern verursachen lediglich unnötige Planungskosten.

„Wenn du auf Basis von Architekten- oder Ingenieurs-Schätzungen finanzierst, spielst du russisches Roulette mit deinem Projekt.“ — Peter Burnickl

• BKI-Schwächen: Der Baukostenindex hinkt der Marktentwicklung hinterher und vernachlässigt die hohe Individualität moderner Bauprojekte.
• Haftungsausschluss: Planer haften nicht für die Einhaltung ihrer Schätzungen, da der Markt sich unabhängig von Berechnungen entwickelt.
• Detailfokus statt Pauschalen: Statt teurer Detailberechnungen sollten Bauherren lieber konkrete Bauteilvarianten wie das Fassadensystem vergleichen.

Der Profi-Weg: Frühzeitig echte Marktpreise einholen

Um absolute Kostensicherheit zu erlangen, empfiehlt sich ein radikaler Strategiewechsel in der Planungsphase. Erfolgreiche Profis verzichten gänzlich auf die Beauftragung von klassischen Kostenschätzungen bei ihren Planern. Stattdessen sparen sie sich diese Honorare und konzentrieren sich auf eine funktionale Leistungsbeschreibung und ausgewählte Leitdetails der Ausführungsplanung.

Bereits während der laufenden Bauantragsphase werden Generalunternehmer (GU) kontaktiert. Auf Basis von Entwurfsplänen im Maßstab 1:100 und der funktionalen Beschreibung geben die Unternehmen konkrete Angebote ab. Auf diese Weise erhält der Bauherr echte, verbindliche Angebote direkt vom Markt – lange vor dem ersten Spatenstich.

• Einsparpotenzial: Das Weglassen theoretischer Schätzungen spart Planerhonorare und schont die Nerven aller Beteiligten.
• Leitdetails nutzen: Nur kritische architektonische und wirtschaftliche Details wie Flachdachaufbauten werden vorab exakt definiert.
• Vergleichbarkeit schaffen: Durch funktionale Ausschreibungen können unterschiedliche Bauweisen wie Massiv- gegen Holzbau direkt verglichen werden.

Clevere Verhandlungsstrategien und die Bank auf der eigenen Seite

Die gewonnenen Generalunternehmer-Angebote dienen nicht nur der Preisfindung, sondern sind das stärkste Argument im Bankgespräch. Ein Bauherr, der mit einer Baugenehmigung und echten Marktpreisen statt mit Schätzungen zur Bank geht, genießt sofort volles Vertrauen. Die Verhandlungsposition gegenüber den Geldgebern verbessert sich dadurch dramatisch.

Ein wichtiger Kniff besteht darin, der Bank das erste, noch unverhandelte Angebot des Generalunternehmers vorzulegen. Da in diesem Angebot noch Verhandlungsspielraum enthalten ist, baut sich der Bauherr automatisch einen unsichtbaren Puffer auf. Spätere Anpassungen oder Nachträge können so problemlos aus dem genehmigten Rahmen bedient werden.

„Ich finanziere auf Basis von Marktpreisen, von echten harten Marktpreisen und nicht auf Basis von Fantasie, Theorie, Schätzungen.“ — Peter Burnickl

• Bessere Bonität: Banken schätzen das reduzierte Risiko, da echte Angebote statt theoretischer Zahlen vorliegen.
• Eingebauter Puffer: Die nachträgliche partnerschaftliche Preisverhandlung mit dem GU schafft finanzielle Reserven.
• Ideentransfer: Die GUs bringen wertvolle Optimierungsvorschläge ein, die in die finale Verhandlung einfließen.

Flexibel bleiben und teure Umplanungsgebühren umgehen

Sollten die eingeholten Marktpreise das geplante Budget übersteigen, ermöglicht dieses System eine schmerzfreie Kurskorrektur. Da zu diesem Zeitpunkt noch keine Verträge mit Käufern oder ausführenden Firmen bestehen, kann das Projekt ohne Druck angepasst werden. Die GUs liefern hierbei oft die besten Hebel zur Kostensenkung direkt mit.

Hätte man stattdessen die gesamte Detailplanung abgeschlossen und stünde erst bei der Einzelvergabe vor zu hohen Preisen, wäre die Situation fatal. In einem solchen Fall verlangen Architekten erhebliche Zusatzhonorare für Umplanungen. Zudem sind oft schon Wohnungen verkauft oder Termine fest zugesagt, was den Druck massiv erhöht.

• Risikolose Anpassung: Optimierungen lassen sich in einer frühen Phase leicht und kostengünstig in die Planung integrieren.
• Keine Planer-Zusatzkosten: Da die Detailplanung noch nicht vollständig beauftragt war, entfallen teure Änderungsgebühren.
• Option zur Einzelvergabe: Wer nicht mit einem GU bauen möchte, nutzt das Angebot nur für die Finanzierung und geht danach in die Einzelvergabe.

Kostensicherheit durch faire Verträge und Leistungsanreize

Unabhängig davon, ob am Ende ein Generalunternehmer oder Einzelgewerke beauftragt werden, ist die Vertragsgestaltung entscheidend. Ein exakt ausgearbeiteter Vertrag ohne versteckte Massenpuffer bildet das Fundament für ein erfolgreiches Projekt. Überdimensionierungen in der Statik oder der technischen Gebäudeausrüstung müssen konsequent eliminiert werden.

Um Nachträge zu verhindern und die ausführenden Firmen zu motivieren, sollten partnerschaftliche Vertragsmodelle gewählt werden. Der sogenannte GMP-Vertrag in Kombination mit einer fairen Bonusregelung stellt sicher, dass alle Beteiligten an einem Strang ziehen. Spart die Firma Kosten ein, partizipiert sie direkt am Erfolg.

„Warum nicht hergehen und den Firmen sagen: Wenn du es günstiger schaffst, dann machen wir halbe halbe?“ — Peter Burnickl

• Pauschalierung: Der Einsatz von Detail- oder Globalpauschalverträgen minimiert das Risiko von unvorhergesehenen Zusatzkosten.
• Bonusregelungen: Gewinnteilungen bei Einsparungen schaffen eine echte Interessengemeinschaft zwischen Bauherr und Unternehmer.
• Massenprüfung: Eine präzise Prüfung verhindert, dass unnötige Sicherheitsaufschläge bei Beton oder Stahl bezahlt werden.