Vom Porsche-Ingenieur zu 250 Wohnungen: Carsten Schug

Vom Porsche-Ingenieur zum Immobilienentwickler

Carsten Schug, ein 32-jähriger ehemaliger Ingenieur aus Mecklenburg-Vorpommern, zog für die Automobilindustrie nach Stuttgart. Nach seinem Masterstudium im Maschinenbau merkte er jedoch schnell, dass das klassische Angestelltendasein im Großkonzern nicht seine langfristige Erfüllung war.

Über Umwege lernte er seine heutigen Geschäftspartner Arthur und Michael kennen. Gemeinsam bündelten sie ihre Leidenschaft für Immobilien, um systematisch Vermögen aufzubauen.

„Man kann nur das neue Ufer erreichen, wenn man das alte Ufer verlässt. Du kannst nicht an beiden Stellen sein.“ — Carsten Schug

Das Drei-Partner-Modell und die Holding-Struktur

Der schnelle Erfolg des Trios basierte auf einer klaren Strukturierung ihrer Finanzen und Gesellschaften. Um die Bonität optimal zu nutzen, legten die Partner ihre finanziellen Mittel und Kreditwürdigkeiten in gemeinsamen GmbHs zusammen.

Dazu gründete jeder Partner eine eigene Holding GmbH. Diese Holdings halten wiederum Anteile an einer operativen, vermögensverwaltenden Tochter-GmbH, über die der Ankauf der Immobilien abgewickelt wird.

• Holding-Ebene: Dient der steueroptimierten Sicherung von Gewinnen und der persönlichen Absicherung jedes Partners.
• Tochter-GmbH: Agiert als operative Einheit, die Bestandsimmobilien ankauft und verwaltet.
• Bonität bündeln: Ermöglichte den schnellen Ankauf von über 200 Einheiten innerhalb von nur zwei Jahren.

Warum das Saarland Stuttgart als Investitionsstandort schlägt

Während Carsten Schug in Stuttgart lebt, investiert er bewusst im rund 250 Kilometer entfernten Saarland. In Stuttgart kosten kleine Eigentumswohnungen oft so viel wie ein ganzes Mehrfamilienhaus im Saarland, was positive Cashflows nahezu unmöglich macht.

Das Saarland bietet dagegen eine unterschätzte Infrastruktur mit starker Industrie und der Nähe zum extrem teuren Luxemburg. Zudem sorgt eine professionelle Hausverwaltung vor Ort dafür, dass die räumliche Distanz kein Hindernis darstellt.

„Das Objekt muss sich im Hier und Jetzt rechnen mit dem Überschuss.“ — Carsten Schug

Der Business Case mit Bürgergeld-Mietern

Ein zentraler Pfeiler von Schugs Strategie ist die gezielte Vermietung von saniertem Wohnraum an Bezieher von Bürgergeld. Da die Regelsätze im Saarland kontinuierlich steigen, lassen sich mit kleinen Wohnungen hervorragende Renditen erzielen.

Besonders Wohnungen mit einer Größe von 30 bis 50 Quadratmetern bieten hierbei einen enormen Hebel. Durch eine sorgfältige Auswahl der Mieter durch die Hausverwaltung wird das Ausfallrisiko minimiert.

• Kosten der Unterkunft: Die Miete wird direkt vom Amt übernommen, was eine hohe Zahlungssicherheit garantiert.
• Kleinteiliger Wohnraum: Höhere Quadratmeterpreise bei der Vermietung von kleinen Einheiten im Vergleich zu Großwohnungen.
• Sanierter Standard: Die Wohnungen werden in einem ordentlichen Zustand übergeben, was die Mieterzufriedenheit erhöht.

Harte Learnings im Umgang mit Generalunternehmern

Beim Einkauf und der Sanierung von sanierungsbedürftigen Objekten setzt das Team häufig auf Generalunternehmer (GUs). Hier mussten die Entwickler jedoch auch schmerzhaftes Lehrgeld im fünf- bis sechsstelligen Bereich zahlen.

Mündliche Absprachen und Vertrauen auf Handschlag-Basis führten in der Vergangenheit zu unvorhergesehenen Nachträgen und Bauverzögerungen. Heute sichern sich die Partner durch strikte, schriftliche Verträge und klare Leistungsverzeichnisse ab.

• Vertragsgestaltung: Jedes Detail der Sanierung muss vorab schriftlich fixiert und vertraglich bindend vereinbart werden.
• Mischkalkulation: Eine hohe Marge von mindestens 25 Prozent fängt unvorhergesehene Risiken bei der Projektentwicklung ab.
• Testphase: Neue Handwerker und GUs sollten zunächst bei kleineren Projekten im Bestand auf Zuverlässigkeit geprüft werden.

Behördenfrust und das Risiko der Bauverzögerung

Ein weiteres großes Nadelöhr in der Projektentwicklung sind die langen Bearbeitungszeiten der Baubehörden. Selbst im Saarland ticken die Bauämter je nach Ort völlig unterschiedlich und erschweren die Planbarkeit massiv.

Jeder zusätzliche Monat Wartezeit verursacht erhebliche Zins- und Mitarbeiterkosten. Die kürzlich eingeführte Genehmigungsfiktion von zwei Monaten nach der letzten Rückfrage löst das Problem in der Praxis kaum auf.

„Geld kannst du immer wieder dazu verdienen, wie die EZB, die unbegrenzt Geld drucken kann. So kannst du quasi unbegrenzt Geld dazu verdienen.“ — Carsten Schug

Schnelligkeit und Verbindlichkeit im Einkauf als USP

Im hart umkämpften Immobilienmarkt gewinnt nicht immer derjenige mit dem höchsten Gebot, sondern oft der Schnellste. Schug und seine Partner nutzen spezielle Metasuchmaschinen wie ThinkImmo, um passende Deals sofort zu identifizieren.

Durch den Einsatz von professionellen Letter of Intent (LOI) strahlen sie sofortige Kaufbereitschaft und Verbindlichkeit aus. Ein schriftlicher LOI mit konkretem Zeitplan für den Notartermin sichert oft den entscheidenden Vorsprung vor Mitbewerbern.

• Metasuche: Tools wie ThinkImmo bündeln Angebote aus Portalen und Lokalzeitungen für eine effiziente Suche.
• Schriftlicher LOI: Signalisiert dem Verkäufer Ernsthaftigkeit und strukturiertes Vorgehen.
• Schnelle Prozesse: Wer schnell entscheidet und finanzielle Verbindlichkeit nachweist, bekommt den Zuschlag.

Die Top-Drei-Tipps für angehende Immobilieninvestoren

Für alle, die einen ähnlichen Weg einschlagen möchten, gibt Carsten Schug drei essenzielle Ratschläge mit auf den Weg. Der Fokus liegt dabei klar auf dem Ausnutzen bestehender Vorteile und dem schnellen Übergang ins Handeln.

Das Aufschieben von Entscheidungen und die ewige Suche nach dem perfekten Deal hindern die meisten Menschen am Erfolg. Wer die Grundlagen versteht, muss den Mut aufbringen, den ersten Schritt zu tun.

• Tipp 1: Nutze die Bonität aus einem sicheren Angestelltenverhältnis so lange wie möglich für den Bestandsaufbau.
• Tipp 2: Etabliere ein klares Ankaufsprofil und reagiere blitzschnell auf Angebote mit hoher Verbindlichkeit.
• Tipp 3: Löse dich von persönlichen Wohnvorlieben und konzentriere dich rein auf die Ertragskraft des Standorts.