Immobilien für Handwerker: Erfolgreich unter 3.000 €/qm bauen

Vom Fünf-Mann-Betrieb zum autarken Großunternehmen

Der Werdegang von Christian Bernshausen zeigt eindrucksvoll, was mit strategischem Denken und unternehmerischem Weitblick im Handwerk möglich ist. Nach seiner klassischen Maurerlehre von 2000 bis 2003 im elterlichen Betrieb, der damals gerade einmal fünf Mitarbeiter zählte, bildete er sich konsequent weiter. Im Jahr 2008 absolvierte er erfolgreich seine Prüfung zum Maurermeister, gefolgt vom Straßenbauermeister im darauffolgenden Jahr 2009, was das Fundament für die spätere Expansion legte.

Ab den Jahren 2015 und 2016 stellte er sich schließlich die entscheidende Frage zur langfristigen Zukunftssicherung seines Unternehmens, da viele erfahrene Mitarbeiter der starken Jahrgänge vor dem Ruhestand standen und klassische Bewerbungen komplett ausblieben. Mit dem gezielten Fokus auf modernes, systematisches Recruiting ab 2017 gelang Bernshausen die Kehrtwende. Heute beschäftigt er über 100 festangestellte Mitarbeiter im Hoch- und Tiefbau, während das operative Geschäft dank einer klaren Struktur mit drei Prokuristen für Backoffice, Hochbau und Tiefbau nahezu autark läuft.

Der Weckruf der Rentenkasse als Startschuss für Immobilien

Trotz des hervorragend laufenden Bauunternehmens stand Christian Bernshausen im Jahr 2019 vor einer ernüchternden Erkenntnis. Die offizielle Renteninformation prognostizierte ihm im Alter einen monatlichen Anspruch von lediglich einigen Hundert Euro. Für einen engagierten Unternehmer war dies der finale Weckruf, die eigene Altersvorsorge sofort selbst in die Hand zu nehmen und sich intensiv mit dem Thema Immobilieninvestments zu beschäftigen.

„Grundsätzlich ist immer so das größte Erfolgsgeheimnis, was man haben kann: Du musst Hunger haben.“ — Christian Bernshausen

Sein erstes Projekt war ein hocheffizientes Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten im anspruchsvollen Standard KfW 44 Plus. Inzwischen umfasst sein privates Eigenbestand-Portfolio rund 80 moderne Neubauwohnungen sowie mehrere strategische Spezialimmobilien. Mit insgesamt über 10.000 Quadratmetern Wohnfläche im Bestand und zusätzlichen Aktivitäten als Bauträger für barrierefreie Eigentumswohnungen hat er sich eine beispiellose finanzielle Unabhängigkeit aufgebaut.

Die Erfolgsformel für Baukosten unter 3.000 €/qm

Ein zentrales Thema des Gesprächs ist die Frage, wie sich in Zeiten explodierender Material- und Lohnkosten überhaupt noch Neubauprojekte für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter realisieren lassen. Bernshausen räumt mit dem Vorurteil auf, dass dies nur für Bauunternehmer mit eigenen Angestellten möglich sei. Der Schlüssel liegt vielmehr in einer radikalen Standardisierung der Prozesse und dem konsequenten Verzicht auf unnötige Planungsänderungen.

Er setzt auf ein bewährtes Konstruktionsmuster:

• Monolithische Bauweise: Die Gebäudehülle wird ohne fehleranfällige Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) errichtet, bevorzugt aus Kalksandstein oder Beton, um Langlebigkeit zu garantieren.
• Einfache Dachformen: Ein klassisches Satteldach mit Zwischensparrendämmung schlägt komplexe Flachdachkonstruktionen sowohl in der Erstellung als auch in der Wartung wirtschaftlich um Längen.
• Standardisierte Haustechnik: Ein fest definierter technischer Standard im Bereich Heizung, Sanitär und Elektro verhindert teure Planungsfehler und langwierige Abstimmungen im Vorfeld.
• Integrierte Solarenergie: Eine leistungsstarke Photovoltaikanlage ist auf jedem geeigneten Dach Pflicht, um die Wärmepumpe kosteneffizient zu betreiben und die Nebenkosten minimal zu halten.

Schluss mit LVs: Die Kraft der funktionalen Ausschreibung

In der klassischen Bauwelt werden oft wochenlang detaillierte Leistungsverzeichnisse (LVs) mit unzähligen Einzelpositionen erstellt, um Angebote mühsam zu vergleichen. Christian Bernshausen hält diesen bürokratischen Prozess für reine Zeitverschwendung und setzt stattdessen konsequent auf funktionale Ausschreibungen. Er übergibt seinen Handwerkspartnern die Pläne sowie eine präzise Bauleistungsbeschreibung und fordert direkt ein pauschales Festpreisangebot an.

„Wenn mir einer sagt, ich brauche mehr als 3.000 Euro, da bin ich immer erschrocken.“ — Christian Bernshausen

Dieses Vorgehen spart nicht nur enorm viel Zeit auf Planer- und Handwerkerseite, sondern minimiert auch das Risiko von unvorhergesehenen Nachträgen. Da die Handwerkspartner genau wissen, was am Ende funktional gefordert ist, kalkulieren sie das Projekt präzise und sicher durch. Dies sorgt für eine verlässliche Budgetplanung auf beiden Seiten von Beginn an.

Kitas als Stabilitätsanker im Portfolio mit 40 Jahren Laufzeit

Neben dem klassischen Wohnungsbau hat sich Bernshausen auf den Bau und Betrieb von Kindertagesstätten spezialisiert. Obwohl diese Gebäude extrem hohe behördliche Sicherheits- und Brandschutzauflagen sowie Vorgaben zum Fingerklemmschutz erfüllen müssen, gelingt ihm auch hier die Realisierung unter der magischen 3.000-Euro-Grenze. Der große Vorteil liegt in der unvergleichlichen Stabilität und Langfristigkeit der Verträge.

Für Investoren bietet dieses Segment unschlagbare Vorteile:

• Enorme Vertragslaufzeiten: Mietverträge mit etablierten Betreibern werden teilweise über außergewöhnliche Zeiträume von bis zu 40 Jahren fest abgeschlossen.
• Staatliche Absicherung: Sollte ein privater Betreiber in finanzielle Schieflage geraten, springt im Bundesland Nordrhein-Westfalen gesetzlich geregelt das zuständige Kreisjugendamt direkt in den Mietvertrag ein.
• Minimaler Verwaltungsaufwand: Da es sich um gewerbliche Mieter handelt und Neubauten in den ersten fünf Jahren der Gewährleistung unterliegen, ist der laufende Instandhaltungs- und Betreuungsaufwand extrem gering.

Steuerliche Hebelwirkung durch das Wachstumschancengesetz

Ein hochaktueller Impuls der Podcast-Folge betrifft die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren in Deutschland. Durch das Wachstumschancengesetz wurde eine hochattraktive degressive Sonderabschreibung für Wohngebäude eingeführt. Wer heute energieeffizienten Wohnraum im Standard KfW 40 QNG baut, profitiert von einer massiven steuerlichen Entlastung, die den Eigenkapitalaufbau beschleunigt.

Diese gesetzliche Regelung ermöglicht es Investoren, Neubauten in den ersten zehn Jahren steuerlich extrem vorteilhaft abzuschreiben. Auf die monatliche Kaltmiete heruntergebrochen entspricht dieser Steuereffekt einer rechnerischen Zusatzeinnahme von etwa 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Dieser finanzielle Hebel steigert die Gesamtrendite von Neubauprojekten selbst in volatilen Marktphasen erheblich und sichert die Liquidität.

Warum jeder Handwerker für die eigene Tasche arbeiten sollte

Die Kernbotschaft von Christian Bernshausen und Host Dr. Peter Burnickl richtet sich direkt an die vielen selbstständigen Handwerksmeister in Deutschland. Zu viele von ihnen arbeiten täglich unter hohem körperlichem Einsatz für externe Auftraggeber, vernachlässigen dabei jedoch den eigenen Vermögensaufbau. Wer über das fachliche Know-how und ein lokales Netzwerk verfügt, sollte dieses Potenzial unbedingt für eigene Bestandsobjekte nutzen.

„Ganz am Anfang muss man erst mal Zeit investieren um überhaupt Standards zu schaffen und auch Erfahrung sammeln.“ — Christian Bernshausen

Das übergeordnete Ziel muss es sein, aus dem klassischen „goldenen Hamsterrad“ der ständigen Selbstständigkeit auszubrechen. Die kluge Kombination aus einem profitablen, prozessgesteuerten Handwerksbetrieb und einem wachsenden Immobilienportfolio schafft eine finanzielle Freiheit, die mit herkömmlicher privater Altersvorsorge niemals zu erreichen wäre.

Der unschätzbare Wert eines starken Branchennetzwerks

Abschließend betonen beide Experten, dass der nachhaltige Erfolg am Bau maßgeblich von den beteiligten Menschen abhängt. Bernshausen kooperiert fest mit einem eingespielten Kreis von zwei bis drei Partnerbetrieben pro Gewerk und einem Architekten, der seine pragmatische Philosophie teilt. Zudem engagiert er sich stark dafür, andere Handwerker aktiv an die Hand zu nehmen und beim Portfolioaufbau zu begleiten.

Über sein stetig wachsendes Netzwerk können sich Unternehmer unkompliziert austauschen:

• Baukosten-Vergleiche: Transparenter Austausch über regionale Preisunterschiede und effektive Hebel zur Optimierung der Herstellkosten.
• Vertriebsstrategien: Direkte Praxis-Tipps zur Vermarktung von Eigentumswohnungen und der Gewinnung bonitätsstarker Investoren.
• Best Practices im Recruiting: Gegenseitige Unterstützung bei der Mitarbeitergewinnung, um Betriebe systematisch in die Autarkie zu führen.
• Wissenstransfer: Schnelle, unkomplizierte Lösungen bei technischen Fragestellungen, wie dem effizienten Einbau moderner Haustechnik.

Dieses kollaborative Mindset zeigt, dass die Baubranche durch Kooperation statt Konkurrenz enorme Effizienzgewinne erzielen kann. Der Appell am Ende der Folge ist unmissverständlich: Handwerker müssen mutig sein, aus dem Quark kommen und ihr fachliches Können in bleibende, inflationsgeschützte Sachwerte investieren.