Immobilien in München: Warum Spekulanten hier scheitern

Vom Ein-Mann-Büro zum Münchner Branchenführer

Der Werdegang von Thomas Aigner ist eng mit der Entwicklung des Münchner Immobilienmarktes verknüpft. Im Jahr 1991 startete er als Ein-Mann-Betrieb mit nicht viel mehr als einem Schreibtisch und einem Telefon. Heute führt er ein etabliertes, inhabergeführtes Unternehmen mit über 150 Mitarbeitern an neun Standorten in der gesamten Metropolregion München.

Das Unternehmen setzt bewusst auf festangestellte Makler statt auf ein Franchise-System, um eine gleichbleibend hohe Qualität und Beratungskompetenz zu sichern. Unterstützt wird die Arbeit vor Ort durch eine hochgradig arbeitsteilige Struktur im Backoffice, die den Maklern den Rücken freihält. Mit rund 800 vermittelten Einheiten pro Jahr – vom kleinen Apartment bis zum großen Gewerbekomplex – gehört das Maklerhaus zu den prägendsten Akteuren der Region.

Die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes

München gilt bundesweit als einer der teuersten, zugleich aber auch als einer der wertstabilsten Standorte für Immobilieninvestments. Wer hier investiert, sucht in der Regel keinen schnellen, spekulativen Gewinn, sondern den langfristigen Werterhalt und die Sicherheit eines stabilen Hafens. Thomas Aigner betont, dass der Einstieg für auswärtige Investoren oft eine Hürde darstellt, da sie die feinen Nuancen der lokalen Lagen nur schwer einschätzen können.

Die verhältnismäßig niedrigen Anfangsrenditen von oft nur zwei bis drei Prozent schrecken spekulativ orientierte Käufer ab. Doch die historische Erfahrung zeigt, dass temporäre Preisrückgänge in München durch die kontinuierliche Wertentwicklung über die Jahre hinweg kompensiert werden.

„Wer sich mit Immobilien beschäftigt, der darf nicht kurzfristig denken.“ — Thomas Aigner

Für langfristig orientierte Anleger bleibt der Markt daher trotz hoher Quadratmeterpreise eine der ersten Adressen für den Vermögensaufbau.

Klassische Toplagen und die Dynamik neuer Viertel

Die gefragtesten Wohngegenden Münchens haben sich über die letzten Jahrzehnte kaum verändert und stehen seit jeher an der Spitze der Bodenrichtwerte. Stadtteile wie Bogenhausen, das Lehel, Schwabing, Nymphenburg und Solln im Münchner Süden sind zeitlose Klassiker. Da der Platz in diesen Premiumlagen extrem begrenzt und im Grunde nicht vermehrbar ist, weicht die Nachfrage zunehmend auf andere Viertel aus.

Diese sogenannten Ventillagen fangen den enormen Druck auf den städtischen Wohnungsmarkt auf und bieten für die Zukunft spannende Entwicklungsmöglichkeiten:

• Giesing & Au: Haben sich in den letzten Jahren rasant von einfachen Arbeitervierteln zu hochgradig beliebten und trendigen Wohngebieten entwickelt.

• Sendling: Bietet durch die direkte Nähe zur Isar und zur Innenstadt eine hervorragende Lebensqualität und verzeichnet eine stetig wachsende Nachfrage.

• Bahnhofsviertel: Erlebt durch den langwierigen Umbau des Hauptbahnhofs einen strukturellen Wandel, der langfristig großes Potenzial für hochwertige Büro- und Wohnprojekte birgt.

Warum reine Rendite-Objekte in München selten sind

Wer in München ein fertiges Anlageobjekt ohne jeglichen Entwicklungsbedarf sucht, muss sich mit sehr moderaten Renditen begnügen. Die Kombination aus gestiegenen Zinsen, strengen gesetzlichen Vorgaben wie der Mietpreisbremse und hohen Kaufpreisen schränkt die Rentabilität von passiven Investments spürbar ein. Um auf dem Münchner Markt eine attraktive Rendite zu erwirtschaften, müssen Investoren bereit sein, selbst aktiv zu werden und Arbeit zu investieren.

Hierzu gehört die Bereitschaft, Zeit, Know-how und Kapital in die Optimierung der Bausubstanz und der Mietstrukturen einzubringen.

„Nur zu sagen, ich investiere jetzt und dann ist es gut... das ist natürlich schwierig.“ — Thomas Aigner

Objekte, die auf den ersten Blick durch eine schlechte Rendite wirtschaftlich uninteressant wirken, entpuppen sich bei genauerer Betrachtung oft als Rohdiamanten mit erheblichem Entwicklungspotenzial.

Der wahre Wertträger: Grund und Boden

Ein zentraler Aspekt bei der Bewertung von Immobilien wird in Boomphasen oft übersehen: der natürliche Verschleiß von Gebäuden. Thomas Aigner erinnert daran, dass ein Gebäude eine begrenzte Nutzungsdauer hat und ohne kontinuierliche Reinvestitionen an Wert verliert. Der tatsächliche, unvergängliche Wertfaktor einer Immobilie bleibt das Grundstück selbst.

Die langfristige Planung sollte sich daher immer an den Gegebenheiten des Grundstücks und den Möglichkeiten zur Wertschöpfung orientieren:

• Grundstücksfläche: Ist im eng bebauten Stadtgebiet von München nicht vermehrbar und stellt die eigentliche Substanz des Investments dar.

• Gebäude-Nutzungsdauer: Liegt kalkulatorisch bei 70 bis 100 Jahren, weshalb rechtzeitige Sanierungen und energetische Ertüchtigungen zwingend erforderlich sind.

• Historische Bausubstanz: Denkmalgeschützte Objekte bieten durch ihre Einzigartigkeit und steuerliche Sonderabschreibungen einen besonderen Schutz vor Wertverfall.

„Das was bleibt ist das Grundstück. Das Gebäude hat eine Nutzungsdauer von rein kalkulatorisch 70, 80, 100 Jahren.“ — Thomas Aigner

Das politische Klima und die Herausforderungen im Neubau

Der Neubausektor in München steht vor erheblichen Hürden, die das Wachstum der Stadt bremsen. Neben den restriktiven Kreditvergaben der Banken kämpfen Bauträger und Projektentwickler mit den Rahmenbedingungen der lokalen Politik. Für eine gesunde Entwicklung des Marktes wäre ein investorenfreundlicheres Klima in der Stadtverwaltung dringend notwendig.

Die aktuelle Situation lässt sich durch folgende Kernprobleme beschreiben:

• Zögerliche Nachfrage: Die Abverkaufsquoten für Neubauprojekte erholen sich nach den Krisen der letzten Jahre nur in sehr kleinen Schritten.

• Restriktive Bankenauflagen: Die Finanzierung von Neubauprojekten ist für viele Entwickler aufgrund der extremen Vorsicht der Banken deutlich schwieriger geworden.

• Einseitiger Fokus: Die politische Debatte konzentriert sich stark auf den Schutz von Wohnungsmietern, während die Förderung von Gewerbeansiedlungen und modernen Standorten oft vernachlässigt wird.

Strategie für Großinvestoren mit 5 Millionen Euro Eigenkapital

Für liquide Kapitalanleger bietet das aktuelle Marktumfeld trotz aller Herausforderungen exzellente Gelegenheiten. Wer über ein Eigenkapital von beispielsweise 5 Millionen Euro verfügt, kann unter Ausnutzung einer遗soliden Fremdfinanzierung ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 10 Millionen Euro realisieren. In dieser Größenordnung lassen sich werthaltige Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser erwerben.

Um dieses Kapital optimal arbeiten zu lassen, sollten Investoren vor allem auf drei strategische Hebel setzen:

• Energetische Sanierung: Durch die Ertüchtigung der Gebäude lassen sich staatliche Fördergelder nutzen und die Zukunftsfähigkeit des Objekts sichern.

• Mietoptimierung: Durch den Abbau von Sanierungsstau und gezielte Modernisierungen können die Mieteinnahmen im gesetzlich zulässigen Rahmen nachhaltig gesteigert werden.

• Steuerliche Hebel: Gezielte Abschreibungen und die steuerliche Geltendmachung von Sanierungskosten reduzieren die persönliche Steuerlast erheblich und optimieren die Gesamtrendite.