Nachhaltige Supermärkte bauen ohne Mehrkosten

Die Wurzeln von RATISBONA: Vom Großhandel zum Projektentwickler

Die Erfolgsgeschichte von RATISBONA Handelsimmobilien reicht fast 100 Jahre zurück. Sebastian Schels leitet das Unternehmen heute in der vierten Generation einer echten Unternehmerfamilie. Alles begann im Jahr 1928, als sein Urgroßvater Michael Schels einen Lebensmittelgroßhandel gründete, der die damaligen Tante-Emma-Läden der Region Regensburg belieferte.

In den 1980er-Jahren entwickelte Sebastians Vater das Geschäftsmodell entscheidend weiter. Er experimentierte mit Discount-Konzepten wie dem „Sudi“ (Super-Discount) und legte schließlich 1983 den Grundstein für den ersten Netto-Marken-Discount. Weil die Standortentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel eine fundamentale Rolle für den Erfolg spielt, wurde 1987 die Firma RATISBONA gegründet, um die Immobilienentwicklung selbst in die Hand zu nehmen.

Heute ist RATISBONA ein führender Trade-Developer, der jährlich etwa 15 bis 20 Lebensmittelmärkte in ganz Deutschland realisiert und diese nach der Fertigstellung an Investoren veräußert. Dabei baut das Unternehmen längst nicht mehr nur für Netto, sondern für alle namhaften Lebensmittelketten wie Edeka, Rewe, Aldi und Lidl.

Der radikale Schwenk zur kompromisslosen Nachhaltigkeit

Für Sebastian Schels ist Nachhaltigkeit kein bloßes Marketing-Feigenblatt, sondern eine tief verankerte Lebenseinstellung und ein zentraler Treiber seiner unternehmerischen DNA. Als Familienvater von vier Kindern stellt er sich aktiv der Verantwortung für kommende Generationen und hinterfragt die traditionelle, rein auf Renditemaximierung ausgelegte Immobilienwirtschaft.

Um den Transformationsprozess im eigenen Unternehmen anzustoßen, ging Schels einen ungewöhnlichen und mutigen Schritt: Er signalisierte seiner Belegschaft in persönlichen Gesprächen eine klare Bereitschaft zum bewussten Verzicht auf kurzfristige Rendite zugunsten von Innovation und Ökologie.

„Ich bin bereit, weniger Geld am Ende zu verdienen, aber ich möchte dieses Unternehmen nachhaltig transformieren.“ — Sebastian Schels

Diese deutliche Ansage löste interne Denkblockaden. Sie erlaubte es dem Team, Baukörper völlig neu zu planen und innovative Wege zu erproben. Heute zeigt sich, dass sich dieser Fokus als massiver Wettbewerbsvorteil und hochprofitables Geschäftsmodell erwiesen hat.

Holzbau und Zellulosedämmung als neuer Standard im Supermarktbau

RATISBONA setzt bei Neubauten konsequent auf hocheffiziente, ökologische Standards wie KfW 40 beziehungsweise BEG 40. Der Schlüssel zur wirtschaftlichen und schnellen Umsetzung liegt in einer intelligenten Standardisierung und der Nutzung ökologischer Baustoffe.

Im Neubausegment hat das Unternehmen eine spezialisierte Holz-Ständerbauweise etabliert, die erhebliche baubetriebliche Vorteile mit sich bringt:

• Holz-Ständerbauweise: Die tragenden Elemente bestehen aus Holz, was im Vergleich zum klassischen Beton- und Massivbau enorm viel CO2 einspart und das Raumklima optimiert.
• Zellulosedämmung: Als Dämmmaterial wird Zellulose eingeblasen, die aus recyceltem Zeitungspapier besteht. Dies ist ein schadstofffreier Abfallstoff, der keine teure chemische Aufbereitung benötigt.
• Vollholz-Innenwände: Trennwände im Innenbereich werden als fertige Vollholzwände montiert. Sobald der Zimmerer die Baustelle verlässt, steht die gesamte Raumstruktur, sodass der Elektriker sofort mit der Installation beginnen kann.

Zusätzlich gehören großflächige Photovoltaikanlagen auf den Dächern und moderne Wärmepumpen-Heizsysteme zum absoluten Mindeststandard jeder neuen Immobilie.

Der Mythos der Mehrkosten: Warum Ökologie wirtschaftlich ist

Ein weit verbreiteter Irrglaube in der Baubranche ist, dass ökologisches Bauen unweigerlich zu enormen Preissteigerungen führt. Sebastian Schels bricht mit diesem Vorurteil und fordert Hersteller sowie Lieferanten aktiv heraus, indem er bei der Entwicklung nachhaltiger Bautypen keine Mehrkosten akzeptiert.

„Es gibt keinerlei Argumente, wieso nachhaltiges Bauen teurer sein soll.“ — Sebastian Schels

Durch strategische Skalierung und langfristige Partnerschaften mit Handwerksbetrieben und Herstellern erzielt RATISBONA signifikante Wiederholungseffekte. In Zeiten hoher Inflation und steigender Materialpreise erwiesen sich nachhaltige, regionale Baustoffe zudem als deutlich preisstabiler als konventionelle Materialien wie erdölbasierte Wärmedämmverbundsysteme (WDVS).

• Verzichtsstrategie bei Aufpreisen: Produkte, die trotz ökologischer Vorteile willkürlich 15 bis 20 Prozent teurer angeboten werden, lehnt RATISBONA konsequent ab, um die Preisspirale zu stoppen.
• Wiederholungseffekte: Durch die Standardisierung von Bauteilen und Prozessen wird das ökologische Bauen zu einem echten Kostenvorteil gegenüber der unkoordinierten Unikat-Planung.

Cradle-to-Cradle: Materialgesundheit statt blinder Zirkularität

Beim Planen und Bauen orientiert sich das Unternehmen streng am Cradle-to-Cradle-Prinzip (C2C). Dabei geht es um einen vollständig durchdachten Produktlebenszyklus – vom Rohstoff über die Nutzung bis hin zum sortenreinen Rückbau am Ende der Lebensdauer der Immobilie.

Schels warnt jedoch vor einer blinden Kreislaufführung, bei der minderwertige oder giftige Altlasten recycelt werden. Für RATISBONA steht die Materialgesundheit an oberster Stelle:

• Materialgesundheit: Es dürfen nur Baustoffe in den Kreislauf gelangen, die nachweislich unschädlich für Mensch und Umwelt sind.
• Gezielte Schadstoffentsorgung: Schadstoffhaltige Altsubstanzen wie Asbest an Fassaden von Bestandsobjekten müssen konsequent deponiert statt recycelt werden, um zukünftige Kreisläufe sauber zu halten.
• Zirkuläres Design: Bauteile werden so konstruiert, dass sie nach Jahrzehnten der Nutzung einfach demontiert und ohne Qualitätsverlust wiederverwendet werden können.

Im Bereich der Bestandsentwicklung und Revitalisierung älterer Märkte setzt sich das Team intensiv dafür ein, bestehende Bausubstanz zu erhalten, anstatt voreilig abzureißen – eine Aufgabe, die oft intensive Überzeugungsarbeit bei den kaufmännisch geprägten Entscheidern des Handels erfordert.

Ratisbona Loop Consult: Wissenstransfer für die gesamte Immobilienbranche

Um das über Jahre mühsam aufgebaute Praxiswissen im Bereich des Cradle-to-Cradle-Bauens nicht nur für sich selbst zu nutzen, gründete Sebastian Schels gemeinsam mit einem Geschäftspartner die Beratungsgesellschaft RATISBONA Loop Consult.

Das Beratungsunternehmen hilft Investoren, Projektentwicklern und der öffentlichen Hand dabei, ökologische Leuchtturm-Projekte wirtschaftlich umzusetzen. Dass dieses Know-how branchenübergreifend funktioniert, beweist das erste Großprojekt der Gesellschaft:

• Amazon-Logistikzentrum: Die Loop Consult begleitet den Bau eines hochmodernen Logistikstandorts in der Nähe von Regensburg, der als Vorzeigeobjekt nach strengen Cradle-to-Cradle-Kriterien realisiert wird.
• Branchenunabhängigkeit: Ob Wohnungsbau, Logistik, Gewerbe oder Pflege – die C2C-Prinzipien und Standardisierungsmethoden lassen sich flexibel auf fast alle Nutzungsklassen übertragen.

Stiftung „Märkte fürs Leben“: Der Supermarkt als moderne Agora

Ein weiteres Herzensprojekt von Sebastian Schels und seiner Frau ist die gemeinnützige Stiftung „Märkte fürs Leben“, die Ende 2024 ins Leben gerufen wurde. Die Stiftung verfolgt das Ziel, Lebensmittelmärkte gesellschaftlich und architektonisch völlig neu zu denken.

Lebensmittelmärkte sollen sich von reinen, sterilen Konsumtempeln zurück zu echten Orten der Begegnung entwickeln – ähnlich den antiken Marktplätzen wie der griechischen Agora oder dem Forum Romanum:

• Soziale Drehscheibe: Besonders im ländlichen Raum sind Supermärkte oft die letzten verbliebenen Orte des täglichen Austauschs, an denen aus einem 30-minütigen Einkauf ein einstündiges Gespräch wird.
• Ort der Transformation: Die Stiftung fördert Konzepte, die den Supermarkt als Impulsgeber für einen nachhaltigen Lebensstil und als lebendiges Zentrum städtischer Gemeinschaft etablieren.

Obwohl diese Vision für manche rein profitorientierte Marktteilnehmer noch abstrakt klingen mag, treibt das positive Feedback und das enorme Potenzial des sozialen Wandels das Stifterpaar kontinuierlich an.

Fazit: Den Kampf gegen „Business as Usual“ gewinnen

Die Bau- und Immobilienbranche leidet unter einem massiven Produktivitätsrückstand und verharrt allzu oft in alten Denkmustern. Sebastian Schels fordert daher einen radikalen Aufbruch und mehr Mut zur Innovation von allen Akteuren.

„Bau steht für Business as Usual. Wer im Baubereich auf Innovation setzt, dem gehört die Zukunft.“ — Sebastian Schels

In den letzten Jahrzehnten hat sich die Produktivität im Bausektor kaum verbessert. Die Zukunft gehört laut Schels denjenigen, die bereit sind, veraltete Standards konsequent zu hinterfragen, Prozesse radikal zu vereinfachen und das Bauen endlich schneller, günstiger und nachhaltiger zu machen.