Fokus statt Masse im Immobilienbestand – Richard Hohme

Der Traum vom schnellen Wachstum und die naive Realität

Unternehmer, Investor und Projektentwickler Richard Hohme blickt offen auf seine Anfänge zurück. Gemeinsam mit seinen Partnern startete er mit einer ambitionierten, fast schon jugendlich-naiven Vision in der Niedrigzinsphase.

Die Kombination aus sprudelnder Liquidität aus dem Beteiligungsgeschäft und scheinbar grenzenloser Bonität trieb das Wachstum rasant voran. Innerhalb kürzester Zeit bauten die Gründer ein Portfolio von über 300 Wohneinheiten auf, verteilt auf rund 50 Mehrfamilienhäuser in Sachsen.

Doch das schnelle Wachstum brachte unerwartete Komplikationen mit sich, da Strukturen und Prozesse nicht mitwuchsen. Der Fokus lag am Anfang primär auf dem reinen Zukauf und der theoretischen Wertsteigerung der Objekte.

„Wir haben quasi Sachen angefangen, bevor wir wussten, wie man sie aufhört.“ — Richard Hohme

• Wachstumsrausch: Schneller Bestandsaufbau durch hohe Bonität und günstige Zinsen.
• Fehlende Erfahrung: Vertrauen in vermeintliche Experten, die sich später als inkompetent herausstellten.
• Strukturprobleme: Die Koordination von sieben verschiedenen GmbHs und zahlreichen Gesellschaftern überforderte die bestehenden Kapazitäten.

Wenn der Bestand zum Vollzeitjob auf der Autobahn wird

Die Excel-Tabellen versprachen einen hervorragenden, passiven Cashflow nach Sanierung und Vollvermietung. Die Realität vor Ort in den sächsischen B- und C-Lagen sah jedoch völlig anders aus.

Einer von Hohmes Partnern mutierte unfreiwillig zum "fernfahrenden Immobilienverwalter", der täglich Stunden auf der Autobahn verbrachte. Problemmieter, Leerstände und substanzielle Mängel an den Objekten forderten ständige physische Präsenz vor Ort.

Das vermeintlich passive Einkommen entwickelte sich zu einem operativen Albtraum, der immense zeitliche und finanzielle Ressourcen fraß. Die kalkulierten Budgets für planmäßige Instandsetzungen versickerten in der Bewältigung akuter Krisen.

• Geringe Mieten vs. hoher Aufwand: Eine Wohnung mit 5 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter erwirtschaftet bei 50 Quadratmetern nur 250 Euro im Monat. Ein einziger Vor-Ort-Termin vernichtet den Ertrag von Monaten.
• Mietklientel: In strukturschwachen Regionen kam es vermehrt zu unzuverlässigen Mietzahlungen und rechtlichen Auseinandersetzungen.
• Verwaltungs-Dilemma: Überregionale Verwaltungen arbeiteten oft nach dem Prinzip „Dienst nach Vorschrift“, ohne echten Einsatz für das Eigentum der Investoren zu zeigen.

Das Nadelöhr Hausverwaltung als teures Fehlinvestment

Um das Verwaltungsproblem selbst in den Griff zu bekommen, trafen die Investoren eine folgenschwere Entscheidung: Sie gründeten eine eigene Hausverwaltung. Was in der Theorie nach logischer Synergie klang, entpuppte sich in der Praxis als das größte finanzielle Desaster ihrer bisherigen Karriere.

Der administrative Aufwand, das geringe Margenniveau und die behördlichen Hürden wurden komplett unterschätzt. Das operative Geschäft der Hausverwaltung fraß Unmengen an Kapital im fünfstelligen Bereich, ohne die gewünschte Entlastung zu bringen.

„Die eigene Hausverwaltung zu gründen, war bis jetzt das größte Fehlinvestment, was wir gemacht haben.“ — Richard Hohme

• Unterschätzte Komplexität: Der Betrieb einer Hausverwaltung erfordert tiefes regulatorisches Wissen und extrem straffe Prozesse.
• Geringe Profitabilität: Die Margen im klassischen Hausverwaltungsgeschäft stehen in keinem Verhältnis zu den Haftungsrisiken.
• Fokusverlust: Wertvolle unternehmerische Energie wurde in administrativen Kleinkram statt in wertschöpfende Projekte investiert.

Radikaler Fokus: Warum Dresden das neue Zentrum ist

Aus den schmerzhaften Erfahrungen zogen Richard Hohme und seine Partner die Reißleine. Sie leiteten eine radikale Portfolio-Bereinigung ein, verkauften Problemimmobilien teilweise sogar mit Verlusten, um sich von dem operativen Ballast zu befreien.

Houte liegt der absolute geografische Fokus auf dem Heimatmarkt Dresden. Hier sind die Wege kurz, die Marktkenntnis ist exzellent und das Mietniveau erlaubt eine wirtschaftlich gesunde Bewirtschaftung.

Durch den Fokus auf qualitativ hochwertigere Objekte in guten Lagen lässt sich der Verwaltungsaufwand drastisch reduzieren.

• Effizienz durch Nähe: Kurze Wege ermöglichen es, Probleme schnell, unkompliziert und persönlich vor Ort zu klären.
• Bessere Stückkosten: Die Kosten für eine neue Einbauküche oder eine Sanierung sind bei einer teureren Wohnung identisch mit denen einer günstigen Wohnung – die Mieterträge und Margen sind in guten Lagen jedoch ungleich höher.
• Synergie mit Partnern: Statt einer eigenen Verwaltung kooperiert das Team heute mit einem aufstrebenden, hochmotivierten lokalen Hausverwalter, der die Bestände leidenschaftlich betreut.

Aufteilerprojekte vs. Bestand: Wann sich welcher Deal lohnt

Heute agiert die Unternehmensgruppe zweigleisig: Einerseits wird gezielt Bestand aufgebaut, andererseits werden Aufteilerprojekte für den Handel realisiert.

Die Entscheidung, ob ein Objekt im eigenen Bestand verbleibt oder in den Abverkauf als Eigentumswohnung (ETW) geht, hängt von klaren Kriterien ab. Für den Handel müssen die Produkte absolut fehlerfrei und pflegeleicht sein, da die Endkäufer meist reine Kapitalanleger ohne tiefes Immobilienwissen sind.

Schwierigere Objekte mit Entwicklungspotenzial verbleiben im eigenen Bestand, da hier die nötige Expertise und das Netzwerk vorhanden sind, um Probleme auszusitzen und zu lösen.

• Kriterium für Eigenbestand: Objekte, die nach der Sanierung einen stabilen, positiven Cashflow liefern und im Einkauf günstig genug waren, um Entwicklungsrisiken abzufedern.
• Kriterium für Aufteilung: Einwandfreie, frisch sanierte Wohnungen in guten Lagen, die für den Endkunden ein absolut reibungsloses Investment ohne administrativen Aufwand darstellen.
• Wertschöpfung durch Neubau: Aktuelle Projekte wie der Ausbau eines 560 Quadratmeter großen Dachgeschosses in Dresden schaffen neuen, hochwertigen Wohnraum mit hoher Marge.

Vertrauen als Währung im Immobilien- und Kapitalanlagevertrieb

Der Erfolg im Vertrieb von Eigentumswohnungen steht und fällt mit dem Vertrauen der Partner und Kunden. Richard Hohme betont, wie wichtig eine langfristige und ehrliche Beziehung zu Finanzdienstleistern und Vertriebspartnern ist.

Wer hier auf die schnelle Mark schielt und Mängel verschweigt, zerstört langfristig seinen Ruf. Kulanz bei kleineren Mängeln nach dem Verkauf zahlt sich über die Jahre durch wiederkehrende Geschäfte und Empfehlungen aus.

Die Qualität des Produkts und die Zuverlässigkeit des Entwicklers sind das beste Marketing im gehobenen Kundensegment.

• Verantwortung übernehmen: Kulante Mängelbeseitigung und Unterstützung bei der Erstvermietung sichern das Vertrauen des Vertriebsnetzwerks.
• Zielgruppengerechte Produkte: Gut situierte Kapitalanleger suchen primär steuerliche Optimierung und sicheren Sachwertaufbau – keine operativen Probleme.
• Nachhaltiges Wirtschaften: Eine gesunde Marge im Einkauf und in der Entwicklung sichert die Liquidität, um auch in schwierigen Phasen als verlässlicher Partner am Markt zu agieren.

Die drei wichtigsten Learnings für nachhaltigen Erfolg

Zum Abschluss fasst Richard Hohme seine wichtigsten Lehren zusammen, die er jedem angehenden oder bereits aktiven Immobilieninvestor ans Herz legt.

Der wichtigste Grundsatz lautet dabei, jedes Projekt von hinten zu denken und sich nicht vom schnellen Wachstum blenden zu lassen.

„Bevor du anfängst, sei dir bewusst, wie du es beendest.“ — Richard Hohme

• Das Ende im Blick: Jedes Investment benötigt ein klares, vordefiniertes Exit-Szenario – sei es der langfristige Bestand oder der gezielte Verkauf.
• Ressourcen einplanen: Insbesondere in den ersten Monaten nach dem Kauf muss ausreichend Zeit und Budget für die Stabilisierung der Mieterstruktur und die Behebung von Mängeln eingeplant werden.
• Lokale Expertise nutzen: Investiere nur in Regionen, in denen du die Mikro-Lage, das Klientel und die Marktgegebenheiten in- und auswendig kennst oder arbeite mit starken regionalen Partnern zusammen.