Sanierungskosten senken: Strategie für die Einzelvergabe

Das enorme Sparpotenzial der Einzelvergabe

Die Einzelvergabe von Bauleistungen gilt besonders bei Sanierungen als einer der größten Hebel, um Baukosten massiv zu senken. Viele Bauherren und Investoren verschenken hier jedoch leichtfertig bares Geld, weil sie die grundlegenden Spielregeln der Ausschreibung nicht beherrschen.

Mit den richtigen strategischen Kniffen lässt sich der Einkaufspreis von Gewerken oft drastisch reduzieren. Das Erstaunliche dabei ist, dass dies ohne jeglichen Qualitätsverlust oder die Streichung von wichtigen Leistungen gelingt.

„Witzigerweise erlebe ich, dass man durch ein paar Tricks den Preis oft um bis zu 20% reduzieren kann, ohne an den Inhalten etwas zu ändern.“ — Dr. Peter Burnickl

Der größte Fehler: Überladene Leistungsverzeichnisse

Ein klassischer Fehler in der Praxis ist die Erstellung von viel zu detaillierten und überladenen Leistungsverzeichnissen (LV). Planer und Architekten neigen oft dazu, Puffer einzubauen und Mengen großzügig aufzurunden, was die Angebote unnötig verteuert.

Um diese versteckten Preistreiber zu eliminieren, müssen Bauherren die Zügel selbst in die Hand nehmen und exakte Massen einfordern.

• Exakte Massenermittlung: Jede Steckdose und jeder Kubikmeter Beton muss präzise kalkuliert werden, statt pauschal aufzurunden.
• Vermeidung von Rundungsfehlern: Unbewusste Sicherheitszuschläge summieren sich über alle Gewerke hinweg schnell zu enormen Summen auf.
• Einsatz von GAEB-Dateien: Ein standardisiertes Datenaustauschformat sorgt für Struktur und Vergleichbarkeit bei den Angeboten.

Angstpositionen eliminieren und Nachträge im Zaum halten

Aus Angst vor späteren Nachträgen nehmen viele Planer sogenannte Angstpositionen in die Ausschreibung auf. Der gut gemeinte Versuch, sich abzusichern, bewirkt auf dem Markt jedoch oft das genaue Gegenteil und treibt die Angebotspreise künstlich nach oben.

Statt Eventualpositionen für alle Eventualitäten einzupflegen, sollten Bauherren lieber ein transparentes Risikomanagement betreiben.

• Risiko von Angstpositionen: Bieter preisen diese unklaren Leistungen mit hohen Sicherheitsabschlägen ein, was das gesamte Angebot verteuert.
• Umgang mit Nachträgen: Nachträge sind zwar oft überteuert, lassen sich aber durch ein präzises, schlankes LV und klare vertragliche Leitplanken besser kontrollieren.
• Mischkalkulation nutzen: Bei unsicheren Materialausführungen empfiehlt es sich, Mengen geschickt aufzuteilen, statt beide Varianten voll auszuschreiben.

Echte Neutralität statt versteckter Herstellervorgaben

Viele Ausschreibungen sind nur scheinbar neutral formuliert, basieren in Wahrheit aber auf vorgefertigten Texten bestimmter Produkthersteller. Das schränkt den Wettbewerb extrem ein, da alternative, oft günstigere und gleichwertige Produkte von vornherein ausgeschlossen werden.

Echte Neutralität bedeutet, die funktionalen Anforderungen präzise zu beschreiben, ohne sich an einen bestimmten Herstellernamen zu klammern.

• Herstellertexte kürzen: Überflüssige Details und spezifische Artikelnummern müssen konsequent aus den Ausschreibungsunterlagen gelöscht werden.
• Wettbewerb fördern: Je offener die Ausschreibung formuliert ist, desto kreativer und wettbewerbsfähiger können die Handwerker kalkulieren.
• Qualitätsstandard halten: Die gewünschte Qualität muss klar im unteren bis mittleren Segment definiert werden, um unnötigen Luxus zu vermeiden.

Warum Nebenleistungen nicht ins LV gehören

Ein weiterer gravierender Fehler ist das explizite Ausschreiben von unentgeltlichen Nebenleistungen. Sobald für eine Leistung eine eigene Position im LV existiert, wird der Handwerker dafür verständlicherweise auch einen Preis aufrufen.

Hier hilft ungemein ein Blick in die standardisierten Regelwerke des Bauwesens, um unnötige Kostenpositionen von vornherein zu vermeiden.

„Die VOB Teil C ist des Bauherrn bester Freund.“ — Dr. Peter Burnickl

• VOB/C nutzen: Dieses Regelwerk definiert genau, welche Leistungen als Nebenleistungen ohnehin vom Auftragnehmer erbracht werden müssen.
• Vertragliche Absicherung: Im BGB-Bereich sollten diese unentgeltlichen Nebenleistungen explizit als Bestandteil des Hauptauftrags vertraglich vereinbart werden.
• Baustelleneinrichtung klären: Gerüste, Leitern oder die Reinigung der Baustelle müssen nicht extra bezahlt werden, wenn sie im Vertrag sauber geregelt sind.

Klare Bausoll-Definition und die Kraft von Nebenangeboten

Um Missverständnisse und teure Nachträge auf der Baustelle zu vermeiden, ist ein unmissverständlich definiertes Bausoll unerlässlich. Das Bausoll legt fest, was genau geschuldet ist, und regelt die Rangfolge aller Vertragsbestandteile.

Gleichzeitig sollten Bauherren bewusst Nebenangebote der Bieter zulassen, um vom Fachwissen und den Systemen der Handwerker zu profitieren.

„Ihr dürft nur nicht so doof sein und die Ausschreibung versemmeln.“ — Dr. Peter Burnickl

• Rangordnung festlegen: Baugenehmigung, Brandschutz, Pläne und LV müssen in einer klaren Hierarchie zueinander stehen.
• Visuelle Unterstützung: Fotos, Videos und Begehungsprotokolle im Bestand schaffen maximale Klarheit für die kalkulierenden Firmen.
• Nebenangebote zulassen: Handwerker kennen oft effizientere Wege oder modernere Materialien, die den Preis bei gleicher Qualität senken können.

Smarte Verhandlungstools: Pauschalen, Boni und Skonto

Sobald die Angebote vorliegen, beginnt die Phase der aktiven Verhandlung und Optimierung. Hier kommen verschiedene Werkzeuge zum Einsatz, die den finalen Preis nochmals deutlich nach unten drücken können.

Durch eine geschickte Kombination aus Pauschalierung und Leistungsanreizen entsteht eine klassische Win-Win-Situation für beide Seiten.

• Pauschalierung vereinbaren: Nach der Verhandlung wird die Summe auf einen festen Pauschalpreis fixiert, um Kostensicherheit zu erlangen.
• Bonusregelungen etablieren: Ein finanzieller Bonus bei schnellerer oder besonders wirtschaftlicher Umsetzung motiviert den Handwerker.
• Skonto konsequent nutzen: Ein vereinbarter Skontoabzug belohnt den Bauherrn für eine schnelle und verlässliche Bezahlung der Rechnungen.
• Mischkalkulation nutzen: Bei unsicheren Materialausführungen empfiehlt es sich, Mengen geschickt aufzuteilen, statt beide Varianten voll auszuschreiben.

Partnerschaftliche Zusammenarbeit auf Augenhöhe

Trotz aller harten Verhandlungen und Einsparpotenziale darf der menschliche Faktor auf der Baustelle niemals vernachlässigt werden. Handwerker erbringen am Ende die physische Leistung, und eine faire Behandlung ist die absolute Basis für ein erfolgreiches Projekt.

Eine partnerschaftliche Atmosphäre sorgt für Motivation, beugt Konflikten vor und führt letztlich zu einer deutlich besseren Ausführungsqualität.

• Schnelle Bezahlung: Wer zügig und fair bezahlt, genießt bei Handwerkern höchste Priorität und erhält auch in Zukunft gute Preise.
• Menschlicher Umgang: Respektvolle Kommunikation und kurze, lösungsorientierte Jour Fixes auf der Baustelle verhindern unnötigen Stress.
• Gemeinsame Lösungen: Bei Problemen sollte gemeinsam nach einer fairen Lösung gesucht werden, statt sofort mit rechtlichen Schritten zu drohen.