Bauen ohne Fachplaner: Riskante Fehler für Investoren

Das Dilemma des Sparens bei der Bauplanung

Gerade zu Beginn eines Bauprojekts sitzt das Geld bei Investoren und Projektentwicklern extrem eng. Die Verlockung ist groß, an den Planungskosten zu sparen, auf Fachexperten zu verzichten und stattdessen direkt mit den ausführenden Handwerksfirmen in die Umsetzung zu gehen. Doch dieser vermeintliche Sparertrag entpuppt sich im Verlauf des Projekts fast immer als ein extrem teurer Bumerang.

Viele Investoren glauben fälschlicherweise, dass ein erfahrener Handwerker die Planung quasi nebenbei fehlerfrei miterledigen kann. Ohne eine fundierte, neutrale Planung fehlt jedoch jegliche Kontrolle über die tatsächliche Ausführungsqualität und die Einhaltung gesetzlicher Standards.

• Anfangsbudget: Vor der finalen Projektfinanzierung ist die Liquidität oft stark begrenzt, was zu falschen Einsparungen verleitet.

• Fehlende Kontrolle: Ohne detaillierte Fachvorgaben bestimmen die Handwerker die Ausführungsstandards im Grunde eigenmächtig.

• Qualitätsrisiko: Die handwerkliche Umsetzung mag oberflächlich gut aussehen, entspricht jedoch im Detail selten den anspruchsvollen rechtlichen Normen.

HOAI als unverzichtbares Basiswissen für Bauherren

Wer als Investor oder Bauträger agiert, muss die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) im Detail verstehen. Zu oft werden Architekten und Planer für völlig überzogene Honorare beauftragt, weil das nötige Basiswissen auf Auftraggeberseite schlichtweg fehlt. Ein fundiertes Verständnis der HOAI schützt vor finanzieller Übervorteilung und ermöglicht Verhandlungen auf Augenhöhe.

Dabei ist es keineswegs immer notwendig, das vollständige Leistungsspektrum der HOAI zu beauftragen. Eine gezielte Vergabe einzelner Leistungsphasen spart erhebliche Kosten, ohne die notwendige Planungsqualität zu gefährden.

„Ihr braucht Profis, die jeden Euro in eurem Interesse umdrehen, die euch beraten.“ — Dr. Peter Burnickl

Für ein kleineres Mehrfamilienhaus ist eine vollständige Entwurfsplanung mit allen Anlagen Schemata nach DIN 276 oft schlichtweg überdimensioniert. Hier gilt es, das richtige Maß zwischen planerischer Absicherung und wirtschaftlicher Vernunft zu finden.

Die Haftungsfalle: Normenabweichungen im Bauträgervertrag

Besonders für Bauträger birgt das Bauen ohne Fachplaner existenzbedrohende Risiken. Im Bauträgervertrag wird dem Käufer standardmäßig die Einhaltung aller allgemein anerkannten Regeln der Technik zugesichert. Gleichzeitig wird in der angehängten Baubeschreibung mangels Fachwissen oft unbewusst eine Normenabweichung festgeschrieben.

• Widersprüchliche Verträge: Die vertragliche Zusicherung kollidiert direkt mit der fehlerhaften Baubeschreibung.

• Sachverständigen-Prüfung: Bei der Abnahme decken Gutachter diese Diskrepanzen gnadenlos auf, was zu massiven Mängelansprüchen führt.

• Rückbau- und Mängelkosten: Die Beseitigung von Normenverletzungen im Nachgang kostet oft ein Vielfaches der zuvor eingesparten Planungskosten.

„Viele versprechen alle Normen einzuhalten und beurkunden drei Minuten später in der Baubeschreibung Normenabweichungen.“ — Dr. Peter Burnickl

Wenn ein Sachverständiger eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik feststellt, gilt das Werk rechtlich als mangelhaft. Das gilt selbst dann, wenn das Gebäude voll funktionsfähig ist. Dieses Risiko wird von vielen Akteuren am Markt sträflich unterschätzt.

Warum der billigste Handwerker selten der wirtschaftlichste ist

Wer ohne Fachplanung Angebote von Handwerkern einholt, vergleicht zwangsläufig Äpfel mit Birnen. Der günstigste Anbieter kalkuliert oft nur das absolute Minimum oder übersieht essenzielle Anforderungen wie den Brandschutz oder ausreichende Leitungsdimensionierungen. Ein seriöser Handwerker, der alle Normen korrekt einpreist, fliegt so fälschlicherweise aus dem Vergaberennen.

• Keine Vergleichbarkeit: Ohne einheitliches Leistungsverzeichnis kalkuliert jeder Handwerker nach eigenen Standards.

• Nachtragsgefahr: Auslassungen in der ursprünglichen Offerte werden während der Bauphase über teure Nachträge eingefordert.

• Scheingünstig: Am Ende übersteigen die Gesamtkosten des billigsten Bieters oft das Angebot des vermeintlich teureren Fachbetriebs.

Besonders im Bereich Brandschutz und bei den Leitungsanlagen-Richtlinien (LAR) treten ohne Planer gravierende Mängel auf. Diese Fehler bei der Abnahme zu korrigieren, führt zu extremen Verzögerungen und enormen Zusatzkosten.

Die Lösung: TGA-Planung Light am normativen Limit

Um den Spagat zwischen Wirtschaftlichkeit und Normensicherheit zu meistern, bedarf es innovativer Planungsansätze. Die sogenannte TGA-Planung Light basiert auf standardisierten Musterplanungen, die mit minimalem Aufwand auf das konkrete Projekt angepasst werden können. Dies spart bis zu 80 Prozent der üblichen Planungskosten und sichert dennoch die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben.

• Kostenreduktion: Durch standardisierte Prozesse sinkt das Planungshonorar drastisch.

• Vermeidung von Übererfüllung: Es wird nur geplant, was gesetzlich und funktional zwingend erforderlich ist.

• Sicherheit für Bauträger: Die Haftung für die Einhaltung der Normen geht auf den Planer über.

„Geht doch bitte ans Limit und ihr bekommt immer noch ein Ergebnis, das weltweit unter dem einen Top-Prozent aller Immobilien sein wird.“ — Dr. Peter Burnickl

Ziel ist es, das normative Limit exakt zu treffen, anstatt das Projekt unnötig überzuerfüllen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die KfW-Standards verlangen ohnehin bereits ein hohes Maß an technischer Ausstattung, weshalb jeder zusätzliche Puffer pure Geldverschwendung ist.

Ausschreibung mit System: EPLV und funktionale Leistungsbeschreibung

Die Vergabe von Bauleistungen sollte auf einer glasklaren, neutralen Planungsbasis erfolgen. Eine Kombination aus einem detaillierten Einheitspreisverzeichnis (EPLV) und einer präzisen funktionalen Leistungsbeschreibung (FLB) ist hierbei der Königsweg. Dies zwingt Bieter dazu, ohne versteckte Puffer und Risikozuschläge zu kalkulieren.

• Einheitspreisverzeichnis (EPLV): Ermöglicht den exakten Vergleich einzelner Leistungspositionen ohne Pauschalrisiken.

• Funktionale Leistungsbeschreibung (FLB): Definiert die geschuldeten funktionalen Ziele und schließt Lücken im Leistungsverzeichnis.

• Schnittstellenminimierung: Klare Zuständigkeiten verhindern Nachträge und Verzögerungen auf der Baustelle.

Diese Methode führt dazu, dass Handwerker und Generalunternehmer nur das anbieten, was tatsächlich benötigt wird. Das senkt das Risiko von Missverständnissen und sorgt für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit auf der Baustelle.

Netzwerken auf Augenhöhe: Das exklusive Event in Griechenland

Für etablierte Immobilieninvestoren und Macher, die ihr Netzwerk auf ein neues Level heben wollen, bietet sich im Mai 2026 eine außergewöhnliche Gelegenheit. Abseits der klassischen, oft sterilen Konferenzen findet ein exklusives Networking-Event im kleinen Kreis statt.

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• Format: Drei Tage Island-Hopping auf zwei Luxusyachten mit maximal 18 echten Immobilieninvestoren.

• Fokus: Vertraulicher Austausch ohne Verkaufs-Pitches, um echte Partnerschaften und Deals auf Augenhöhe zu begründen.

Die Erfahrung zeigt, dass die besten Deals nicht in Konferenzsälen entstehen, sondern aus Vertrauen und gemeinsamer Zeit erwachsen. Wer ernsthaft Immobilien betreibt, findet hier die ideale Plattform für nachhaltigen Austausch.