Immobilienvermögen aufbauen: So skalierst du richtig

Vom ersten Gewinn zum echten Immobilienvermögen

Wer die ersten Schritte im Immobiliengeschäft erfolgreich gemeistert und die ersten 100.000 bis 200.000 Euro Gewinn erzielt hat, steht vor einer entscheidenden Weggabelung. Statt diesen ersten finanziellen Erfolg sofort in kurzfristigen Konsum wie einen teuren Sportwagen zu stecken, gilt es, demütig zu bleiben und das Kapital strategisch zu reinvestieren.

Der Übergang vom klassischen Fix-and-Flip-Geschäft hin zu echtem, langfristigem Immobilienvermögen erfordert ein grundlegend neues Denken. Während kleinere Sanierungsprojekte oft noch mit überschaubarem Risiko abgewickelt werden können, verlangen größere Portfolios nach klaren Systemen, verlässlichen Prozessen und einem starken Netzwerk.

Aufteilerprojekte als logischer nächster Schritt

Das sogenannte Aufteilergeschäft lässt sich am besten als "Fix & Flip für Fortgeschrittene" beschreiben. Hierbei kauft man nicht mehr nur einzelne Wohnungen, sondern ganze Mehrfamilienhäuser, um diese nach einer Aufteilung in Einzeleigentum gewinnbringend zu veräußern. Beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern lauern jedoch rechtliche Fallstricke, die das gesamte Projekt gefährden können.

• Aufteilungsverbot: In vielen Regionen Deutschlands ist die Aufteilung von Bestandsgebäuden in Eigentumswohnungen gesetzlich stark eingeschränkt oder erst ab einer bestimmten Anzahl von Einheiten zulässig.
• Abgeschlossenheitserklärung: Vor dem Verkauf muss eine behördliche Bestätigung vorliegen, dass die Wohnungen baulich hinreichend voneinander getrennt sind.
• Globalkauf-Abschlag: Gelingt die Aufteilung nicht, muss das Objekt als Ganzes verkauft werden, was in der Regel mit erheblichen Preisabschlägen verbunden ist.

„Wenn du global verkaufst, dann musst du Ader lassen.“ — Peter Burnickl

Baurecht und Brandschutz im Fokus

Ein besonders lukrativer Hebel bei Aufteilerprojekten ist das Heben von stillen Reserven, beispielsweise durch den nachträglichen Ausbau eines ungenutzten Dachgeschosses. Doch genau an dieser Stelle trennt sich die Spreu vom Weizen, und die Expertise von Profis wird unerlässlich.

Makler versprechen im Verkaufsprozess oft eine unkomplizierte Nachverdichtung, verschweigen dabei jedoch die komplexen rechtlichen und technischen Hürden. Ohne eine detaillierte Prüfung von Brandschutz und Baurecht kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell zur finanziellen Katastrophe werden.

Bestandsschutz gilt meist nur für den unveränderten Zustand; sobald bauliche Eingriffe stattfinden, müssen die aktuellen Brandschutzauflagen zwingend erfüllt werden. Dies betrifft insbesondere die Schaffung von zweiten Rettungswegen sowie den Feuerwiderstand von Decken und Wänden.

Schadstoffe und optische Aufwertung im Bestand

Neben rechtlichen Hürden bergen ältere Immobilien oft materielle Risiken, die auf den ersten Blick unsichtbar sind. Schadstoffe wie Asbest, beispielsweise als versteckter Anstrich auf alten Holzbalken im Dachstuhl, erfordern eine fachgerechte und kostspielige Sanierung.

Wer hier über die richtigen Kontakte und ein verlässliches Experten-Netzwerk verfügt, kann solche Problemimmobilien dennoch wirtschaftlich sanieren und einen enormen Mehrwert schaffen. Nach der Bereinigung der Altlasten steht die optische und funktionale Aufwertung des Objekts im Vordergrund, um maximale Verkaufspreise zu erzielen.

Dazu gehören vor allem folgende Maßnahmen:

• Außenanlagen: Ein neues Pflaster, ein ansprechender Zaun und gepflegte Grünflächen sorgen für einen positiven ersten Eindruck.
• Eingangsbereich: Eine moderne Briefkasten- und Klingelanlage wertet das gesamte Gebäude optisch auf.
• Treppenhaus: Ein frischer Anstrich und moderne Beleuchtungskonzepte schaffen eine einladende Atmosphäre.
• Elektroinfrastruktur: Alte Zähleranlagen im Treppenhaus müssen aus Brandschutzgründen häufig abgekoffert oder in den Keller verlegt werden.

Wertsteigerung durch kreative Nachverdichtung

Echte Profis suchen gezielt nach Immobilien mit sogenannten Value-Add-Potenzialen. Das bedeutet, dass der Wert des Objekts durch kreative architektonische und baurechtliche Maßnahmen signifikant gesteigert wird.

Dazu gehören unter anderem:

• Anbauten: Die Erweiterung bestehender Wohnungen durch zusätzliche Balkone oder Zimmer.
• Aufstockung: Das Aufsetzen eines zusätzlichen Stockwerks auf ein bestehendes Gebäude.
• Hinterbebauung: Die Errichtung von Gartenhäusern oder zusätzlichen Wohneinheiten im Innenhof.

Durch diese zusätzlichen Flächen lässt sich der kalkulatorische Quadratmeter-Einkaufspreis des gesamten Projekts im Nachgang drastisch senken. Selbst mit einem moderaten Eigenkapital von beispielsweise 200.000 Euro lassen sich so erhebliche Gewinne im mittleren sechsstelligen Bereich realisieren.

Projektentwicklung und die Kraft von Co-Investments

Wer den Weg vom Aufteiler hin zur echten Projektentwicklung geht, betritt ein neues Level der Immobilienwirtschaft. Hierbei geht es um die Revitalisierung schrottreifer Immobilien oder die Schaffung von Baurecht auf unbebauten Grundstücken.

„Echtes Vermögen entsteht nicht durch Risiko, sondern durch System, Netzwerk und saubere Prozesse.“ — Peter Burnickl

Solche Prozesse sind intensiv und erfordern Geduld, da Baugenehmigungen oft 6 bis 18 Monate in Anspruch nehmen können. Um das finanzielle Risiko zu streuen und größere Tickets realisieren zu können, bietet sich die Zusammenarbeit mit Co-Investoren an.

Sobald ein Projekt ein klar erkennbares und kalkuliertes Potenzial besitzt, findet sich im richtigen Netzwerk meist auch das nötige Kapital. Bei Partnerschaften mit bauausführenden Firmen ist jedoch Vorsicht geboten, um potenzielle Interessenkonflikte bei den Baukosten frühzeitig zu vermeiden.

Das Bauträgergeschäft als Champions League

Die absolute Endstufe des Immobilienwachstums ist die Aktivität als klassischer Bauträger. Doch dieser Bereich unterscheidet sich fundamental von einfachen Sanierungen oder Aufteilungen und sollte niemals leichtsinnig betreten werden.

„Bauträgergeschäft ist Champions League einer anderen Sportart.“ — Peter Burnickl

Als Bauträger bewegt man sich im Rahmen der strengen Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Zudem haftet man vollumfänglich für die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und zahlreicher DIN-Normen.

Um in diesem Geschäft langfristig erfolgreich zu sein und nicht an unvorhergesehenen Mängeln oder rechtlichen Streitigkeiten zu scheitern, ist eine extrem konservative Kalkulation unverzichtbar. Ein erfahrener Partner an der Seite schützt vor den typischen Fehlern und sorgt dafür, dass das investierte Kapital sicher und rentabel wächst.