Immobilien-Abzocke: So schützt du dich vor Betrug

Die schillernde Hochglanz-Fassade der Immobilien-Abzocker

Der Einstieg in den Immobilienmarkt wird für viele private Investoren zu einem Albtraum, weil sie sich von einer perfekt inszenierten Scheinwelt blenden lassen. Unseriöse Vermittler nutzen gezielt Social-Media-Kanäle wie Instagram, um einen luxuriösen Lebensstil zu demonstrieren. Teure Autos, Luxusuhren, Privatjets und exklusive Reisen suggerieren enormen geschäftlichen Erfolg und ziehen unerfahrene Anleger magisch an.

Hinter diesem Glanz steckt meistens eine systematische Täuschung der Opfer. Die vermeintlichen Profis mieten teure Büroräume in Top-Lagen wie München, Hamburg oder Stuttgart und schmücken ihre Unternehmen mit vertrauenswürdig klingenden Namen, um gezielt Sicherheit und hanseatische Solidität zu vermitteln.

„Das bedeutet, erstmal wird die Fassade aufgebaut und du fühlst dich hier bei einem Vermögensverwalter [...] sehr gut beraten und aufgehoben.“ — Peter Burnickl

• Social-Media-Flexing: Statussymbole wie Sportwagen oder gemietete Privatjets werden genutzt, um finanziellen Erfolg vorzugaukeln.

• Seriöse Firmennamen: Bezeichnungen wie „Vermögensverwaltung“ sollen gezielt Sicherheit und grundsolide Strukturen vermitteln.

• Luxuriöse Büros: Prunkvolle Empfangsbereiche und edle Besprechungsräume nehmen dem Anleger die anfängliche Skepsis.

Wie minderwertige Schrottimmobilien schön gerechnet werden

Sobald das Vertrauen der Käufer gewonnen ist, bieten die Betrüger Immobilien an, die oft stark überteuert oder in einem mangelhaften Zustand sind. Diese Objekte werden dem Laien als angebliche Rendite-Perlen oder absolute Geheimtipps präsentiert, während es sich eigentlich um minderwertige Schrottimmobilien handelt.

Um den Deal schmackhaft zu machen, arbeiten die Vermittler mit völlig unrealistischen Annahmen. Es werden zukünftige Mieteinnahmen nach fiktiven Sanierungen versprochen, die sich in der Realität niemals erzielen lassen.

• Gefälschte Mietprognosen: Traumrenditen werden auf Basis utopischer Quadratmeterpreise errechnet, die weit über dem ortsüblichen Niveau liegen.

• Kickback-Absprachen: Hinter dem Rücken des Käufers fließen erhebliche Provisionen und Rückzahlungen zwischen Maklern, Verkäufern und Vermittlern.

• Emotionsgeladener Vertrieb: Statt auf harte Fakten und Zahlen zu setzen, wird künstlicher Zeitdruck aufgebaut und an die Emotionen der Anleger appelliert.

Die Falle des scheinbaren Rundum-sorglos-Pakets

Damit der unerfahrene Investor gar nicht erst auf die Idee kommt, das Angebot genauer zu prüfen, wird ihm ein scheinbares Rundum-sorglos-Paket geschnürt. Der sogenannte Kapitalanlagevertrieb übernimmt dabei alle Schritte aus einer Hand, um die volle Kontrolle über den Prozess zu behalten.

Der Investor muss sich lediglich finanziell nackt machen und seine Bonitätsunterlagen einreichen. Den Rest regelt ein Netzwerk aus kooperierenden Banken, Bausparkassen und Vermittlern, die alle an dem Deal mitverdienen.

• Vermittelte Hausverwaltung: Eine partnernahe Verwaltung kontrolliert den Informationsfluss und hält Probleme vom Eigentümer fern.

• Gefällige Finanzierungen: Unseriöse Partnerbanken winken Kredite durch, die auf den unrealistisch hochgerechneten Mieterträgen basieren.

• Verschleierte Risiken: Komplexe Fachbegriffe rund um Steuern und Abschreibungen werden genutzt, um den Käufer zu verwirren und einzulullen.

Dreiste Sondergebühren im Kaufvertrag aufgedeckt

Der wohl dreisteste Schritt dieser Betrugsmasche vollzieht sich direkt beim Notartermin. Im Kaufvertragsentwurf verstecken die Abzocker neben der üblichen Maklercourtage horrende Zusatzgebühren.

Diese unbegründeten Summen bewegen sich im fünf- oder sogar sechsstelligen Bereich und werden dem Käufer als vermeintliche Service- oder Abwicklungsgebühren verkauft.

„Ganz ehrlich, das ist für mich eine Art von modernem Raub. Das ist Betrug.“ — Peter Burnickl

• Versteckte Gebühren: Horrende Zusatzkosten werden ohne reale Gegenleistung frech im Notarvertrag verankert.

• Makler-Verflechtungen: Kickbacks sorgen dafür, dass die Vertriebler an jeder einzelnen Gebühr im Hintergrund kräftig mitverdienen.

• Unterschriftszwang: Durch künstlich erzeugten Zeitdruck werden kritische Nachfragen vor dem Notartermin gezielt unterbunden.

Die rettende Legal Due Diligence (LDD) beim Immobilienkauf

Um sich effektiv vor solchen Machenschaften zu schützen, ist eine gründliche Prüfung aller rechtlichen Dokumente unerlässlich. Diese Prüfung wird als Legal Due Diligence (LDD) bezeichnet und sollte immer von einem unabhängigen Fachmann durchgeführt werden.

Ein spezialisierter Anwalt prüft den Kaufvertrag Wort für Wort, wirft einen genauen Blick ins Grundbuch und analysiert bestehende Rechte und Pflichten wie Wegerechte oder Teilungserklärungen.

• Unabhängige Mandatierung: Der Anwalt muss direkt vom Käufer bezahlt und beauftragt werden, um absolute Neutralität zu garantieren.

• Vertragsprüfung: Ein Profi erkennt dubiose Klauseln und versteckte Sondergebühren sofort und schlägt rechtzeitig Alarm.

• Grundbuch-Analyse: Belastungen, Grundschulden und eingetragene Dienstbarkeiten werden vor dem Kauf lückenlos aufgedeckt.

Bausubstanz prüfen mit der Technical Due Diligence (TDD)

Neben den rechtlichen Aspekten muss auch der physische Zustand der Immobilie genauestens untersucht werden. Dies geschieht im Rahmen einer Technical Due Diligence (TDD).

Insbesondere Laien sollten niemals ein Objekt kaufen, ohne zuvor einen unabhängigen Bausachverständigen oder Immobilienprofi hindurchzuschicken, um die Bausubstanz genauestens zu bewerten.

• Bausachverständige einschalten: Ein unbeteiligter Gutachter bewertet alle Gewerke objektiv und deckt versteckte Mängel auf.

• Sanierungskosten kalkulieren: Zukünftige Investitionen für Dach, Heizung oder Dämmung werden realistisch beziffert.

• Baubeschreibungen prüfen: Bei noch unfertigen Immobilien wird kontrolliert, ob der Standard den versprochenen Hochglanz-Prospekten entspricht.

Der Mythos der sicheren Mietgarantie

Ein beliebtes Werkzeug, um Käufern ein trügerisches Gefühl von Sicherheit zu vermitteln, ist die sogenannte Mietgarantie. Diese Garantien versprechen dem Anleger einen festen monatlichen Ertrag, selbst wenn die Wohnung leer steht.

In der Realität sind diese Garantien jedoch meist zeitlich stark befristet, beispielsweise auf drei bis sechs Monate. Sie dienen lediglich als psychologische Beruhigungspille.

• Kurze Befristung: Nach wenigen Monaten erlischt die Garantie, und der Eigentümer bleibt auf den Leerstandskosten sitzen.

• Eingepreiste Kosten: Die vermeintlichen Garantiezahlungen werden zuvor über den überteuerten Kaufpreis vom Käufer selbst finanziert.

• Utopische Marktlage: Wenn die versprochene Miete in der Mikrolage nicht erzielbar ist, droht nach Ablauf der Garantie der finanzielle Absturz.

Unabhängige Experten als Schutzschild gegen Betrug

Wer erfolgreich und stressfrei in Immobilien investieren möchte, muss sich ein eigenes, unabhängiges Netzwerk aus echten Profis aufbauen. Man sollte sich niemals auf die Berater verlassen, die vom Verkäufer oder Vermittler gestellt werden.

Zu diesem Schutzschild gehören neben dem Rechtsanwalt und dem Bausachverständigen auch ein unabhängiger Fördermittelberater sowie der eigene Steuerberater.

„Spätestens, meine Lieben da draußen, wenn euch jemand einen Kaufvertragsentwurf schickt über das Notariat mit irgendwelchen dubiosen Sondergebühren, würde ich [...] sofort beenden.“ — Peter Burnickl

• Steuerberater einbinden: Steuerliche Abschreibungen und Effekte müssen individuell berechnet und vom eigenen Steuerberater bestätigt werden.

• Fördermittelberater nutzen: KfW-Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse sollten von einem Profi unabhängig geprüft werden.

• Deals konsequent abbrechen: Sobald unplausible Kosten, dubiose Klauseln oder Ungereimtheiten auftauchen, sollte der Kaufprozess sofort gestoppt werden.