Dr. Peter Burnickl zeigt, wie Sie mit Bestandsimmobilien und systematischen Sanierungen Renditen von über 20 % sicher erzielen und finanzieren.
Der Immobilienmarkt wird aktuell von vielen Beobachtern und den Medien totgesagt. Doch die pauschale Behauptung, dass sich mit Immobilien kein Geld mehr verdienen lässt, ist schlichtweg falsch und entbehrt jeder fachlichen Grundlage. Wer systematisch vorgeht, kann auch in der aktuellen Marktphase Renditen von 15, 20 oder sogar 25 Prozent erzielen.
Der Schlüssel zu diesem Erfolg liegt im grundlegenden Wandel der eigenen Rolle: weg vom passiven Käufer, hin zum aktiven Entwickler. Während der klassische Erwerb einer fertigen Bauträgerwohnung kaum nennenswerte Renditen abwirft, bieten sich im sanierungsbedürftigen Bestand enorme Hebel. Wer die Mechanismen des Marktes versteht, begreift die aktuelle Krise als die größte Chance seit Jahrzehnten.
Wer eine schlüsselfertige Wohnung direkt vom Bauträger kauft, profitiert zwar von steuerlichen Vorteilen wie der degressiven AfA oder speziellen KfW-Förderungen, die reale Rendite bleibt jedoch mathematisch begrenzt. Diese bekannten Steuersparmodelle und die attraktiven Tilgungszuschüsse von bis zu 35 Prozent für Effizienzhäuser im Rahmen des "Worst Performing Building"-Programms sind zwar solide Werkzeuge, führen alleine aber nicht zu den angestrebten Spitzenrenditen.
Um echte Überflieger-Renditen im zweistelligen Bereich zu erzielen, müssen Investoren tiefer in die Wertschöpfungskette einsteigen. Das bedeutet, gezielt Sanierungsobjekte zu suchen, die erhebliche bauliche und energetische Aufwertungspotenziale bieten. Nur durch die aktive Projektentwicklung und die Hebung stiller Reserven im Bestand lässt sich der notwendige Mehrwert schaffen, der die Basis für exzellente Renditen legt.
Ein entscheidendes Gesetz für erfolgreiche Immobilienprojekte ist die kompromisslose Untergrenze bei der Renditekalkulation. Jedes Projekt muss vor dem Ankauf so hart gerechnet werden, dass selbst im ungünstigsten Szenario eine zweistellige Rendite übrig bleibt. Wer hier Kompromisse eingeht und Projekte mit knappen Margen ankauft, gefährdet sein gesamtes Portfolio.
„Bitte macht mir hier keine Immobilienprojekte unter 10 Prozent. Das wäre für mich der absolute Worst Case und das auch in einer Worst Case Betrachtung.“ — Peter Burnickl
Ein echter Worst Case definiert sich über zwei wesentliche Risikofaktoren, die in der Realität leider häufig gleichzeitig eintreffen:
Professionelle Projektentwickler arbeiten niemals mit nur einer einfachen Excel-Tabelle oder einer vagen Schätzung. Für eine verlässliche und bankenfähige Planung ist die strikte Aufteilung der Berechnungen in drei völlig verschiedene Szenarien unerlässlich.
Diese Szenarien helfen dabei, die Risiken realistisch einzuschätzen, den Kopf über Wasser zu halten und die Wirtschaftlichkeit des Projekts abzusichern:
Zwei der größten Hebel zur Renditeoptimierung liegen in der radikalen Kontrolle der Baukosten und der Vertriebskosten. Viele unerfahrene Entwickler scheitern kläglich, weil sie bei der Sanierung 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter ausgeben und gleichzeitig die Baunebenkosten völlig aus dem Blick verlieren.
In der Kostengruppe 700 sollten die Ausgaben bei Mehrfamilienhäusern stabil zwischen 8 und 13 Prozent der Gesamtbaukosten liegen. Ein weiterer massiver Kostenblock ist der externe Vertrieb, der im Bereich der Kapitalanlagen schnell 8 bis 10 Prozent der Projektsumme verschlingen kann. Durch den Aufbau und die Durchführung eines eigenen Vertriebs lässt sich diese Marge sichern und direkt dem eigenen Projekt gutschreiben.
Wer mehrere große Projekte gleichzeitig realisieren möchte, stößt mit dem eigenen Kapital schnell an natürliche Grenzen. Bei einem 10-Millionen-Euro-Projekt fordern konservative Banken in der aktuellen Marktphase oft 2,5 Millionen Euro Eigenkapital – ein Betrag, der das liquide Pulver vieler Investoren sofort komplett verschießen würde.
Die Lösung für dieses Problem liegt im strategischen Einsatz von Mezzanine-Kapital als Eigenkapitalersatz:
Wir befinden uns aktuell in einer Marktphase, in der die Käufer die Bedingungen diktieren können. Dennoch rufen viele Verkäufer und unseriöse Makler weiterhin utopische Preise auf, die auf den Marktgegebenheiten der vergangenen Jahre basieren und völlig unrealistisch sind.
„Wir haben einen Käufermarkt und das wird auch noch eine Weile lang so bleiben.“ — Peter Burnickl
Für den erfolgreichen Umgang mit uneinsichtigen Verkäufern gilt eine klare, professionelle und absolut schmerzfreie Verhandlungstaktik:
Bauträgerwohnungen bieten zwar solide Steuervorteile und Tilgungszuschüsse, die eigentliche Projektmarge fließt jedoch an den Bauträger, weshalb für den Endkäufer meist nur geringe Renditen im einstelligen Prozentbereich verbleiben.
Ein Immobilienprojekt sollte im kalkulierten Worst-Case-Szenario eine Rendite von mindestens 10 Prozent, besser noch 12 Prozent aufweisen; alles darunter sollte konsequent abgelehnt werden.
Dabei berechnet man das Projekt in drei Varianten: dem Worst Case (maximale Kosten, minimaler Verkaufspreis), dem Real Case (wahrscheinlichste Annahme) und dem Best Case (optimale Bedingungen, maximale Marge).
Zielgerichtete Sanierungsprojekte sollten durch optimierte Prozesse und harte Kostenkontrolle für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisiert werden.
Bei größeren Mehrfamilienhausprojekten sollten sich die Baunebenkosten der Kostengruppe 700 stabil in einem Rahmen von 8 bis 13 Prozent der Gesamtgestehungskosten bewegen.
Externe Vertriebskosten für Kapitalanlagen können 8 bis 10 Prozent kosten. Wer den Vertrieb selbst übernimmt, spart ca. 6 bis 8 Prozent ein, die direkt als Gewinn auf das eigene Konto fließen.
Mezzanine-Kapital ist ein Eigenkapitalersatz (Rangrücktrittskapital), das von Banken als wirtschaftliches Eigenkapital gewertet wird und es Investoren ermöglicht, mehrere Projekte gleichzeitig ohne hohes eigenes Kapital zu realisieren.
Es wird meist mit rund 15 Prozent Gesamtzins kalkuliert, der entweder als Festzins vereinbart oder durch einen niedrigeren Festzins (6-7 %) plus einen gewinnabhängigen Exit-Kicker abgebildet wird.
Man sollte ein realistisches, auf einer harten Kalkulation basierendes Gegenangebot abgeben, dieses zeitlich befristen und dem Verkäufer sachlich erklären, warum kein Profi seinen Wunschpreis zahlen wird.
Wir befinden uns aktuell in einem klaren Käufermarkt, was bedeutet, dass Käufer aufgrund gestiegener Zinsen und strengerer Bankenvorgaben eine deutlich stärkere Verhandlungsposition haben.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.