US-Immobilien finanzieren: 110% Cashflow-Strategie

Vom Wirtschaftsingenieur zum internationalen Investor

David Mayer, gebürtig aus Rosenheim, startete seinen Weg als klassisch ausgebildeter Wirtschaftsingenieur. Nach einem unglücklichen Start im Angestelltenverhältnis fand er über einen der Gründer von ImmobilienScout24 seinen Mentor. Dies legte den Grundstein für zahlreiche unternehmerische Aktivitäten im In- und Ausland.

Heute betreut er mit seinem Unternehmen Capital Creator deutsche Investoren beim systematischen Einstieg in den US-amerikanischen Immobilienmarkt. Seine persönlichen Erfahrungen reichen von Online-Marketing-Projekten über Tourismusbetriebe in Italien bis hin zu einem hochgradig fokussierten Immobilienportfolio in den USA.

Der Fokusmarkt Cleveland: Cashflow statt Spekulation

Während in Deutschland oft auf langfristige Wertsteigerung gesetzt wird, fokussiert sich David Mayer in den USA gezielt auf reine Cashflow-Märkte. Cleveland im Bundesstaat Ohio bietet derzeit hervorragende Rahmenbedingungen für ausländische Investoren, die monatlich verlässliche Überschüsse generieren wollen. Capital Creator wickelt dort aktuell rund vier bis sechs Deals pro Monat ab.

Das Verhältnis von verhältnismäßig niedrigen Kaufpreisen zu starken Mieteinnahmen sorgt für überdurchschnittliche Renditen vor Ort. Die wichtigsten Merkmale des Marktes in Cleveland umfassen:

• Günstige Einstiegspreise: Attraktive Immobilien sind bereits in einer Spanne von 80.000 bis 160.000 Dollar zu erwerben.
• Fokus auf Mehrfamilienhäuser: Der Fokus liegt gezielt auf Duplex- und Triplex-Objekten (Zwei- und Dreifamilienhäuser), da diese bessere Renditen als klassische Einfamilienhäuser bieten.
• Hohe Netto-Renditen: Investoren erzielen typischerweise eine Netto-Eigenkapitalrendite von 15 bis 30 Prozent.
• Historisches Fundament: Die von Rockefeller geprägte Stadt bietet im Vergleich zu vielen typischen US-Regionen eine stabile, gewachsene Kultur und gute Infrastruktur.

Der Remote-Kaufprozess ohne Auslandsreise

Ein großer Vorteil des US-Marktes ist die extrem hohe Digitalisierung und Transparenz aller Prozesse. Deutsche Investoren müssen für die gesamte Abwicklung kein einziges Mal in die USA reisen, da alle Register öffentlich und Verträge online abschließbar sind. Sämtliche historischen Verkaufsdaten und Steuerdaten der letzten 50 Jahre lassen sich ohne Registrierung online einsehen.

Der strukturierte Ablauf eines Remote-Kaufs über Capital Creator gliedert sich in folgende Schritte:

• Bedarfsanalyse: Ermittlung der individuellen Renditeziele und des verfügbaren Eigenkapitals des Investors.
• Dealsuche: Selektion passender Off-Market-Objekte durch das eingespielte Team vor Ort in Cleveland.
• Die Inspection: Ein unabhängiger Baugutachter prüft das Objekt für rund 500 Dollar auf Herz und Nieren und liefert ein detailliertes, rund 90-seitiges Gutachten mit Fotos.
• Kalkulation: Erstellung eines konkreten Handwerkerangebots basierend auf den im Gutachten festgestellten Mängeln.
• Kaufabwicklung: Der eigentliche Kaufvertrag wird komplett digital über Online-Notare geschlossen.

DSCR-Loans und die BRRRR-Methode im Detail

Für die Hebelung des Eigenkapitals stehen Investoren im Wesentlichen zwei Finanzierungswege zur Verfügung. Zum einen gibt es den DSCR-Loan (Debt Service Coverage Ratio), bei dem die amerikanische Bank rein die Wirtschaftlichkeit des Objekts bewertet. Private Einkommensnachweise, Gehaltszettel oder deutsche Schufa-Auskünfte sind dafür völlig irrelevant.

Noch attraktiver ist jedoch die sogenannte BRRRR-Methode (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat), die als klassischer Cash-Deal startet und das Eigenkapital schnell wieder freisetzt.

„Wenn du tatsächlich einen Cash-Deal machen willst, was die profitabelste Variante ist, [...] kommst du dann meistens auf eine 90 bis 110 Prozent Finanzierung effektiv.“ — David Mayer

Der Ablauf der BRRRR-Methode gestaltet sich wie folgt:

• Kauf und Sanierung: Der Investor kauft das Objekt komplett mit Eigenkapital (ca. 120.000 bis 140.000 Euro inklusive Reserve) und saniert es direkt im Anschluss.
• Vermietung: Das Objekt wird zeitnah an solvente Mieter oder über staatliche Programme vermietet.
• Refinanzierung: Nach Abschluss der Aufwertung wird die Immobilie neu bewertet und von einer US-Bank beliehen.
• Kapitalrückfluss: Der Investor erhält 90 bis 110 Prozent des eingesetzten Kapitals zurück und kann dieses sofort für den nächsten Deal nutzen.

Die Schlüsselrolle des amerikanischen Property Managers

Um das Investment wirklich passiv aus der Ferne zu betreiben, ist ein professioneller Property Manager vor Ort unumgänglich. Anders als in Deutschland agieren Hausverwaltungen in den USA als Rundum-Sorglos-Partner, die sämtliche operativen Aufgaben vollständig übernehmen.

„Property-Manager in den USA kostet uns ungefähr 10 % der Bruttomiete, was extrem viel ist, [...] aber die machen tatsächlich alles, alles, alles für dich.“ — David Mayer

Die Dienstleistungen des Property Managers umfassen unter anderem:

• Mieterprüfung: Durchführung von strengen Bonitätsprüfungen und Auswahl passender Mieter vor Ort.
• Mietinkasso: Pünktliche Einforderung und direkte Weiterleitung der Mietzahlungen auf das US-Konto des Investors.
• Instandhaltung: Koordination aller notwendigen Reparaturen und regelmäßige Begehungen des Objekts.
• Schnittstellen-Management: Abwicklung von Mietern aus staatlich geförderten Wohnprogrammen wie "Section 8" für absolut krisensichere Mieteinnahmen.

Steuerliche Optimierung und das Doppelbesteuerungsabkommen

Aus steuerlicher Sicht empfiehlt sich für deutsche Investoren die Gründung einer US-amerikanischen LLC (Limited Liability Company) im jeweiligen Bundesstaat der Immobilie. Diese Gründung lässt sich innerhalb weniger Tage vollziehen und bietet sowohl Haftungsschutz als auch steuerliche Flexibilität.

Die steuerliche Behandlung unterliegt klaren Regeln:

• Schnelle Abschreibung: Wohnimmobilien können in den USA über einen Zeitraum von nur 27,5 Jahren abgeschrieben werden, was die Steuerlast massiv senkt.
• Doppelbesteuerung: Durch das Abkommen zwischen Deutschland und den USA wird die in den USA gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.
• Einfache Buchhaltung: Die Buchhaltung ist stark vereinfacht, da der Property Manager bereits eine fertig sortierte Einnahmen-Überschuss-Rechnung für den US-Steuerberater liefert.

Skalierung und zinsfreie Nachfinanzierung nach fünf Jahren

Die USA bieten im Vergleich zu Deutschland hochflexible Kreditmärkte. Ein zentraler Vorteil ist die Möglichkeit, Finanzierungen fest auf 30 Jahre abzuschließen, diese jedoch ohne teure Vorfälligkeitsentschädigungen vorzeitig anzupassen.

„Wir finanzieren immer voll auf 30 Jahre. Wir können aber nach 5 Jahren spätestens immer, wie sagt man, ohne Strafzinsen und Co. nachfinanzieren.“ — David Mayer

Nach einer Haltezeit von drei bis sechs Jahren greifen mehrere Hebel gleichzeitig. Durch die laufende Tilgung und die zu erwartende Wertsteigerung erhöht sich das Eigenkapital im Objekt. Investoren können dieses Kapital durch eine kostenfreie Nachfinanzierung herausziehen, um ohne frisches Eigenkapital weitere Immobilien zu erwerben. Bei einem späteren Verkauf ermöglicht zudem das spezielle Austauschprogramm "1031 Exchange" den komplett steuerfreien Reinvestitionsprozess in neue, größere Objekte.