Mehrfamilienhaus: 25% Baukosten sparen mit 5 Tipps

Das Einsparpotenzial bei den Baunebenkosten (Kostengruppe 700)

Bei der Planung eines hocheffizienten Mehrfamilienhauses wird oft an den falschen Stellen gespart. Ein entscheidender Hebel liegt in den Baunebenkosten, die in der DIN 276 unter der Kostengruppe 700 erfasst werden. Viele Projektentwickler kalkulieren hier mit viel zu hohen Prozentsätzen.

Für ein wirtschaftlich optimiertes Projekt sollten die Baunebenkosten einen klaren Rahmen einhalten:

• Zielwert: Die Baunebenkosten sollten zwischen 10 % und 13 % der Gesamtinvestitionskosten liegen.
• Best-Case-Szenario: In besonders schlanken Projekten lässt sich dieser Wert auf bis zu 9 % senken.
• Branchenvergleich: Während öffentliche Bauherren oft 20 % bis 23 % benötigen, zeigt die Praxis, dass es deutlich günstiger geht.

„Kostengruppe 700 nach DIN 276, Baunebenkosten prozentual von den Gesamtinvestitionskosten, sollte es bei einem hochwirtschaftlichen Mehrfamilienhausprojekt nicht mehr sein als 13 %.“ — Dr. Peter Burnickl

Schlanke Planungsphasen statt bürokratischer Overkill

Ein fataler Fehler vieler Bauherren ist der Glaube, für jedes Projekt alle HOAI-Leistungsphasen und extrem detaillierte Werkplanungen zu benötigen. Zu viel Detailtiefe in einer frühen Phase bläht die Kosten unnötig auf.

Durch eine Reduzierung der Planungsleistungen lässt sich das Budget massiv entlasten, ohne dass die Qualität leidet.

• Keine Detailplanung im Vorentwurf: CAD-Pläne oder Brandschutzschemata sind in frühen Phasen überflüssig. Einfache Handskizzen reichen aus.
• Komplettpauschalen vereinbaren: Verträge mit Planern sollten immer als Pauschale vereinbart werden, die sich nicht nachträglich durch steigende Kostenberechnungen erhöht.
• Partnerschaftliche Belohnung: Gute Ergebnisse dürfen belohnt werden. Ein Bonus für den Planer sorgt für Win-Win-Situationen.

Ein Praxisbeispiel verdeutlicht diesen Hebel: Ein Bauträger konnte seine Planungskosten von ursprünglich 550.000 Euro auf beachtliche 320.000 Euro senken, indem er den Prozess radikal komprimierte.

Skalierung und der wahre Wert der eigenen Zeit

Die eigene Arbeitszeit ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor. Wer sich im Mikromanagement von Einzelgewerken verliert, blockiert wertvolle Ressourcen, die besser in die Akquise und Skalierung neuer Projekte fließen sollten.

Einzelgewerke wirken auf den ersten Blick günstiger, bergen aber enorme Schnittstellenrisiken.

• Schnittstellenminimierung: Jedes zusätzliche Gewerk bedeutet mehr Verträge, Rechnungsprüfungen und ein höheres Risiko für Verzögerungen.
• Skalierungseffekt: Durch den Wechsel auf eine schlanke Vergabe mit Generalunternehmern können mehrere Projekte parallel realisiert werden.
• Rendite-Hebel: Eine systematisierte Abwicklung ermöglicht die zeitgleiche Umsetzung von mehreren Objekten.

„Einzelgewerke sind natürlich erstmal vermeintlich billiger. Der Nachteil ist, du brauchst viel mehr Architektenleistungen, viel mehr Ingenieursleistungen und drastisch mehr Eigenleistungen.“ — Dr. Peter Burnickl

Selbst wenn die Marge pro Einzelprojekt durch die Vergabe minimal sinken sollte, vervielfacht sich der Gesamtprofit durch die schiere Anzahl der parallel realisierbaren Objekte.

Die Freiheiten und das Know-how der Generalunternehmer nutzen

Wer mit schlüsselfertigen Anbietern oder Generalunternehmern zusammenarbeitet, sollte deren spezifische Stärken gezielt für sich nutzen. Zu starre Vorgaben in der Detailplanung verhindern oft, dass der Unternehmer seine optimalen Prozesse einbringen kann.

Die Lösung liegt in einer funktionalen Leistungsbeschreibung, die dem Bieter maximale Freiheit bei der Umsetzung lässt, während die Qualitätsstandards festgeschrieben bleiben.

• Einkaufskonditionen nutzen: Generalunternehmer verfügen über etablierte Lieferantennetzwerke und Großkundenrabatte.
• Materialeinkauf bündeln: Durch das gemeinsame Einkaufen über mehrere Objekte hinweg lassen sich echte Container-Preise erzielen.
• Schnittstellen beim GU belassen: Die Verantwortung für die mangelfreie Koordination der Gewerke liegt vollständig beim Auftragnehmer.

Der Teufelskreis aus Normen, Richtlinien und Software-Puffern

In Deutschland existieren über 7.300 Normen und Richtlinien in der Baubranche. Diese Flut an Vorgaben führt in Kombination mit moderner Planungssoftware zu einer massiven Überdimensionierung von Bauteilen und Systemen.

Jedes Glied in der Planungskette baut aus Haftungsgründen eigene Sicherheitsreserven ein, was die Kosten künstlich in die Höhe treibt.

• Software-Puffer: Berechnungsprogramme der Ingenieure sind herstellerseitig auf maximale Sicherheit ausgelegt.
• Planer-Sicherheit: Auch der Tragwerksplaner schlägt aus Haftungsgründen nochmals Puffer auf.
• Kettenreaktion: Diese kumulierten Puffer summieren sich schnell auf 10 % bis 20 % der gesamten Baukosten auf.

„Puffer 1, 2, 3 und 4 kostet dich in der Regel ganz, ganz schnell zwischen 10 und 20 Prozent. Daher ist es umso wichtiger, dass du genau weißt, wo ist das normative Minimum.“ — Dr. Peter Burnickl

Der Schlüssel zur Kostenreduktion liegt darin, das normative Minimum konsequent einzufordern und unnötigen Zirkus zu vermeiden.

Wohnflächeneffizienz als Schlüssel für maximale Rendite

Ein oft übersehener Hebel zur Profitsteigerung ist die Optimierung der Grundrisse. Da Baufirmen ihre Preise auf Basis der Bruttogeschossfläche (BGF) kalkulieren, entscheidet das Verhältnis von Wohnfläche zu Gesamtfläche über die Wirtschaftlichkeit.

Eine schlechte Flächeneffizienz bedeutet, dass teuer umbauter Raum bezahlt wird, der später keine Mieteinnahmen generiert.

• Die Effizienzformel: Wohnfläche geteilt durch Gesamtfläche ergibt die Wohnflächeneffizienz in Prozent.
• Der Zielkorridor: Ein wirtschaftliches Mehrfamilienhaus sollte eine Effizienz von 80 % bis 87 % aufweisen.
• Die rote Linie: Werte unter 75 % sind als unterirdisch schlecht einzustufen.

Bereits die Optimierung um wenige Quadratmeter pro Etage kann beim späteren Verkauf einen Unterschied von 50.000 bis 100.000 Euro ausmachen.

Praxisbeispiel: Wie Roman seine Flächenoptimierung meisterte

Wie radikal diese Hebel wirken, zeigt das Beispiel von Roman, einem Teilnehmer aus dem Inner Circle. Durch gezielte Anpassungen der Planung konnte die Rentabilität seines Projekts massiv gesteigert werden.

Im Zuge der Optimierung wurden mehrere strategische Entscheidungen getroffen:

• Flächeneffizienz gesteigert: Die Wohnflächeneffizienz wurde von unzureichenden 73 % auf starke 81 % angehoben.
• Flächenpotenziale ausgereizt: Die ursprüngliche Planung hatte das baurechtlich maximal Mögliche auf dem Grundstück nicht ansatzweise ausgenutzt.
• Technikraum ausgelagert: Der Technikraum wurde aus dem Hauptgebäude nach außen verlagert, um im Inneren wertvolle Wohnfläche zu gewinnen.
• Untergeschoss gestrichen: Das kostenintensive Kellergeschoss wurde ersatzlos gestrichen, was enorme Rohbaukosten einsparte.

Dank dieser professionellen Zweitmeinung konnte Roman einen Mehrverdienst von mehreren hunderttausend Euro realisieren.