Fehlplanung am Bau: Wie aus einem Erbe ein Millionengrab wurde

Der Albtraum vom geerbten Mehrfamilienhaus

Ein geerbtes Mehrfamilienhaus in bester städtischer A-Lage klingt zunächst nach dem perfekten Startpunkt für ein erfolgreiches Immobilienprojekt. Doch wie ein echter Praxisfall zeigt, kann aus einem schembar großen Glück des Schicksals ohne die richtige Planung schnell ein existenzbedrohendes Millionengrab werden. Der betroffene Bauherr machte den klassischen Fehler, ohne Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse direkt in die Vollen zu gehen.

Anstatt die Grundlagen sauber zu analysieren, beauftragte er direkt einen befreundeten Architekten. Was als vermeintlicher Freundschaftsdienst begann, entwickelte sich rasch zu einem vertraglichen Knebelverhältnis, das jegliche wirtschaftliche Vernunft vermissen ließ. Es wurde eine Vollbeauftragung vorgenommen, ohne Zwischenschritte oder Notbremsen einzubauen.

„Es wurde aus meiner Sicht, aus der Pro-Bauherr-Zinshaussicht, eigentlich alles falsch gemacht, was du falsch machen kannst.“ — Peter Burnickl

Die Honorarfalle der vollen HOAI-Beauftragung

Der erste folgenschwere Fehler lag in der Gestaltung des Architektenvertrags. Anstatt das Projekt stufenweise zu beauftragen, unterschrieb der Bauherr direkt eine Beauftragung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für die Leistungsphasen 1 bis 8. Dies führte dazu, dass in der Leistungsphase 3 bereits ein utopisch hohes Architektenhonorar von über 200.000 Euro im Raum stand.

Bei einem klassischen Zinshausprojekt ist ein solches Honorar völlig überzogen und unwirtschaftlich. Wer als Bauherr die Kosten im Griff behalten will, sollte sich an klaren Marktpreisen für Planungsleistungen orientieren.

„Die Planung bis zur Baugenehmigung kostet ungefähr im typischen Zinshausprojekt so 40 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.“ — Peter Burnickl

Für die darauffolgenden Planungsphasen sollte maximal noch einmal derselbe Betrag, in vielen Fällen sogar deutlich weniger, veranschlagt werden. Eine Vollbeauftragung ohne Exit-Optionen nimmt dem Bauherrn jegliche Flexibilität und treibt die weichen Baukosten unnötig in die Höhe.

Luxus-Neubau statt wirtschaftlicher Sanierung

Ohne fundierte Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde direkt beschlossen, das bestehende Gebäude abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine fundierte Begründung, warum eine Sanierung des Bestandsobjekts ausgeschlossen wurde, gab es nicht. Dadurch vergab der Bauherr leichtfertig die Chance, von attraktiven staatlichen Förderprogrammen zu profitieren.

• Verlust von Fördergeldern: Durch den übereilten Abriss entfiel die Option auf die äußerst lukrative Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Förderung nach dem Programm 261 für Sanierungen zum Effizienzhaus.

• Fehlplanung im Detail: Der Architekt plante das Gebäude wie einen öffentlichen Prachtbau mit aufwendigen 3D-Visualisierungen und extrem teuren Fassadendetails, die für ein renditeorientiertes Zinshaus völlig ungeeignet waren.

Katastrophale Flächeneffizienz und falsche Wohnungsgrößen

Die Planung zeichnete sich durch eine extrem schlechte Wohnflächeneffizienz aus. Große, ungenutzte Flächen im Treppenhaus und überdimensionierte Eingangsbereiche trieben die reinen Baukosten in die Höhe, ohne später Mieteinnahmen zu generieren. Auch bei der Aufteilung der Wohneinheiten wurde am tatsächlichen Bedarf des Mietmarktes vorbeigeplant.

• Falsche Wohnungsgrößen: Es wurden Wohnungen mit Flächen zwischen 75 und stolzen 125 Quadratmetern entworfen, anstatt auf die Nachfrage vor Ort zu reagieren.

• Verpasste Marktchancen: In dieser städtischen A-Lage mit direktem U-Bahn-Anschluss wären kleine, hocheffiziente Apartments von 30 bis 40 Quadratmetern die deutlich renditestärkere Wahl gewesen. Diese Zielgruppe von Studenten, Singles und Young Professionals sorgt für die höchsten Quadratmetermieten.

Der Stellplatz-Irrsinn auf kleinen Grundstücken

Ein weiteres kostspieliges Detail war der krampfhafte Versuch, alle geforderten Pkw-Stellplätze direkt auf dem engen Grundstück nachzuweisen. Dies schränkte nicht nur die gestalterische Freiheit ein, sondern verursachte auch immense bauliche Zusatzkosten.

Dabei bot die städtische Satzung der Großstadt eine hervorragende Alternative, die jedoch vom Planer ignoriert wurde. Aufgrund der direkten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr hätte die Stellplatzpflicht vollständig abgelöst werden können.

• Stellplatzablöse nutzen: Eine finanzielle Ablöse der Stellplätze an die Stadt wäre unter dem Strich um ein Vielfaches günstiger gewesen, als wertvollen Grund und Boden auf dem eigenen Grundstück für Autos zu opfern.

• Flächenoptimierung: Der Verzicht auf physische Stellplätze auf dem Grundstück hätte zusätzlichen Raum für vermietbare Wohnfläche oder eine wirtschaftlichere Bebauung geschaffen.

Haustechnik-Overkill: Bus-Systeme und Lüftungsanlagen

Auch bei der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) wurde jegliches Maß verloren. Statt auf robuste, bewährte und kostengünstige Technik zu setzen, wurde die Planung mit komplexen High-End-Systemen überfrachtet.

• Zentrale Lüftungsanlagen: Diese Systeme sind in der Anschaffung teuer und im späteren Betrieb wartungsintensiv sowie fehleranfällig. Dezentrale Lüfter sind meist die wirtschaftlichere Wahl.

• Komplexe Bussysteme: Smart-Home-Bussysteme im Mietwohnungsbau erzeugen im Alltag oft mehr Betreuungsaufwand und Frust bei Mietern, als sie Nutzen stiften. Sie treiben die Herstellkosten massiv in die Höhe, ohne dass Mieter bereit sind, dafür einen entsprechenden Mietaufpreis zu zahlen.

„Bitte macht keine zentralen Lüftungsanlagen, sondern macht das schön dezentral alles, und um Himmels willen auch keine Bussysteme verbauen im Zinshaus.“ — Peter Burnickl

Die Millionen-Quittung und das Erwachen des Bauherrn

Das böse Erwachen folgte, als nach der zügigen Baugenehmigung die ersten realen Handwerkerangebote für die Gewerke Abbruch, Rohbau, Fenster, Fassade und Haustechnik eintrudelten. Da die Ausschreibungsverzeichnisse ungeprüft und mit teuren VOB-Nebenleistungen überladen waren, spiegelten die Angebote die harte Realität des Marktes wider.

Die Summe der ersten Angebote lag bereits um über eine Million Euro über den ursprünglichen Annahmen des Bauherrn. Trotz des geschenkten Grundstücks drohte das gesamte Projekt zu einem hochgradig defizitären Millionengrab zu werden, da die künftigen Mieteinnahmen die immensen Finanzierungs- und Baukosten niemals hätten decken können. Hier wurde das Eingreifen von außen zur letzten Rettung.

Best Practices: So geht planungssicheres Bauen

Um ein solches Desaster zu vermeiden, müssen Bauherren von Beginn an die Zügel in der Hand behalten und strategisch vorgehen. Der Schlüssel liegt in einer klaren Strukturierung aller Verträge und Planungsschritte.

• Stufenweise Beauftragung: Planungsverträge sollten niemals im Block vergeben werden. Eine stufenweise Beauftragung sichert dem Bauherrn nach jeder Leistungsphase ein Ausstiegsrecht.

• Arbeiten auf Zeithonorar: Die allerersten Schritte und Machbarkeitsstudien sollten ausschließlich auf Zeithonorarbasis abgewickelt werden, bevor feste Verträge entstehen.

• Pauschalhonorare vereinbaren: Für spätere Phasen sollten feste Pauschalhonorare vereinbart werden, die sich nicht automatisch bei steigenden Baukostenberechnungen miterhöhen.

• Klare Zielvorgaben: Bereits in Leistungsphase 1 müssen klare energetische, wirtschaftliche und funktionale Standards definiert und festgeschrieben werden, um Fehlplanungen von Beginn an auszuschließen.