Nebenberuflich Immobilien aufbauen: Sanierung in unter 3h

Der Traum vom 24-Millionen-Portfolio im Angestelltenverhältnis

Ein millionenschweres Immobilienportfolio aufzubauen, während man vollzeitangestellt und international geschäftlich unterwegs ist, klingt nach einer Unmöglichkeit. In dieser Folge von Immo Inside zeigt Dr. Peter Burnickl jedoch anhand einer echten Success Story aus seiner Community, dass dies absolut machbar ist. Ein Kunde von ihm hat in nur vier Jahren ein cashflow-positives Portfolio im Wert von über 24 Millionen Euro realisiert – und das fast vollständig remote und nebenberuflich.

Der Schlüssel zu diesem Erfolg liegt nicht in einem riesigen Team oder unbegrenzter Freizeit, sondern in einem hocheffizienten System. Durch die richtige Strategie und smarte Prozesse lässt sich der wöchentliche Zeitaufwand für die Sanierung und Verwaltung auf unter drei Stunden reduzieren.

Die drei Stufen des strategischen Portfolio-Aufbaus

Der Weg zu einem Vermögen von 24 Millionen Euro erfolgt nicht über Nacht, sondern folgt einem klaren, schrittweisen Plan. Um das nötige Fundament zu legen, hat der vorgestellte Investor mit einer logischen Kette von Projekttypen gearbeitet:

• Fix-&-Flip-Wohnungen: Zu Beginn wurden kleine Eigentumswohnungen günstig eingekauft, renoviert und mit Gewinn weiterverkauft, um das erste Eigenkapital aufzubauen.
• Aufteilerprojekte: Als nächster Skalierungsschritt folgten Aufteilerprojekte, bei denen ganze Mehrfamilienhäuser erworben und in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, um durch den doppelten Exit signifikante Gewinne zu realisieren.
• Bestandsaufbau: Das erarbeitete Kapital wurde schließlich in den Kauf von Mehrfamilienhäusern reinvestiert, die langfristig im Bestand gehalten werden und durch Nachbesicherung weiteres Wachstum ermöglichen.

Durch das Ertragswertverfahren und die gezielte Nachbesicherung der im Wert gestiegenen Bestandsobjekte konnte der Investor das Portfolio innerhalb kürzester Zeit exponentiell vergrößern.

Kriterien für den einfachen Einstieg im Bestand

Um den zeitlichen Aufwand im Nebenberuf minimal zu halten, müssen die angekauften Objekte sehr spezifische Kriterien erfüllen. Dr. Peter Burnickl rät dringend dazu, sich auf einfache Mehrfamilienhäuser mit überschaubarem Sanierungsbedarf zu konzentrieren. Ein ideales Objekt hat beispielsweise zehn Wohneinheiten, von denen lediglich zwei oder drei leer stehen, während der Rest bereits vermietet ist.

Das Hauptaugenmerk liegt hierbei auf dem sogenannten Value-Add-Potenzial und dem Mietsteigerungspotenzial durch gezielte, kleine Maßnahmen:

• Einkauf: Objekte sollten günstig eingekauft werden, idealerweise zu einem Faktor von 16 oder 17.
• Instandsetzung: Der Fokus liegt auf einfachen kosmetischen Sanierungen wie dem Austausch von Fenstern oder neuen Fußböden in den leerstehenden Einheiten.
• Mieterkommunikation: Um die eigene Privatsphäre zu schützen und Zeit zu sparen, sollte die Kommunikation mit den Mietern bezüglich einvernehmlicher Mieterhöhungen an externe Dienstleister übergeben werden.

Effiziente Sanierungssteuerung mit WhatsApp und Pauschalen

Die eigentliche Zeitersparnis bei der Sanierung liegt in der Zusammenarbeit mit einem eingespielten Netzwerk aus Allrounder-Handwerkern. Diese Trupps, die oft aus osteuropäischen Ländern wie Albanien, Polen oder Kroatien stammen, decken meist alle Gewerke von Trockenbau über Bodenbeläge bis hin zu einfachen Sanitärarbeiten ab.

„Ich kenne relativ wenige deutsche Unternehmen, die das hier komplett abbilden... Albanier, Polen, Kroaten... die auch oft eine Wahnsinnsqualität abliefern.“ — Dr. Peter Burnickl

Die Steuerung dieser Handwerker erfolgt nahezu komplett digital und auf Zuruf. Der Investor oder eine Vertretungsperson geht durch die Wohnung, erstellt ein detailliertes Video mit dem Smartphone und sendet dieses per WhatsApp an den Handwerkertrupp. Auf dieser Basis wird eine feste Pauschalsumme vereinbart, was jeglichen bürokratischen und zeitlichen Abstimmungsaufwand eliminiert.

Die Stolpersteine: Ab wann es zu komplex wird

Obwohl das WhatsApp-Modell hervorragend für einfache Renovierungen funktioniert, stößt es bei größeren Projekten schnell an seine Grenzen. Sobald Genehmigungen, Brandschutzauflagen oder statische Eingriffe ins Spiel kommen, wird das Vorhaben für den Nebenberuf zu riskant.

Investoren sollten daher dringend darauf achten, keine Projekte mit schwerwiegenden baurechtlichen Mängeln oder komplexen Auflagen ohne professionelle Hilfe anzugehen:

• Brandschutz: Relevante Fluchtwege und Brandschutzertüchtigungen erfordern Fachplaner.
• Baugenehmigungen: Nutzungsänderungen oder Anbauten ziehen lange bürokratische Prozesse nach sich.
• Bestandsschutz: Ein falscher Eingriff kann dazu führen, dass der Bestandsschutz für das gesamte Gebäude erlischt und teure Nachrüstungen gefordert werden.

Professionelle Abwicklung für anspruchsvolle Projekte

Wenn ein Investor dennoch größere Projekte realisieren möchte – wie im Fall des Kunden, der ein komplett entkerntes Mehrfamilienhaus sanieren und daneben einen Neubau mit 15 Einheiten errichten will –, helfen spezialisierte Partner. In diesem Segment arbeiten kleine Handwerkertrupps nicht mehr autark, da umfassende rechtliche und organisatorische Pflichten anfallen.

Dr. Peter Burnickl stellt hierfür das Konzept eines Rundum-sorglos-Pakets über seine Unternehmen wie die Bestand und Wertbau GmbH vor. Ein professioneller Development-Partner übernimmt dabei alle Aufgaben von der schlüsselfertigen Sanierung über die Baustelleneinrichtung bis hin zur Beweissicherung an Nachbargebäuden. Alternativ bietet sich die Zusammenarbeit mit Co-Investoren aus etablierten Netzwerken an, die sowohl Kapital als auch operative Expertise einbringen.

Der Appell: Raus aus der Komfortzone und einfach starten

Die wichtigste Botschaft der Folge ist der Aufruf zum Handeln. Viele angehende Investoren verharren jahrelang in der sogenannten Analyse-Paralyse, prüfen Dutzende Objekte und scheitern letztlich an der eigenen Angst vor dem ersten Schritt.

„Du brauchst nicht sofort ein riesiges Team. Du brauchst nicht sofort alles perfekt zu können. Du musst anfangen.“ — Dr. Peter Burnickl

„Bringt den Arsch hoch, kommt in die Gänge, kauft einfach mal die ersten Objekte.“ — Dr. Peter Burnickl

Um diesen Einstieg zu erleichtern, ist ein wohlwollendes und aktives Umfeld entscheidend. Sich mit Machern zu umgeben, die bereits erfolgreich Immobilienprojekte umsetzen, verändert das eigene Mindset nachhaltig. Über Netzwerke und Communities wie die von Dr. Peter Burnickl finden Einsteiger nicht nur die nötige Unterstützung bei der Ankaufprüfung, sondern auch verlässliche Partner für die ersten eigenen Projekte.