Reich mit Immobilien: Die 3 Säulen der Profis

Der Hebel der Steuer: Einkommensteuer auf Null bringen

Der größte Kostenblock für die meisten Deutschen ist die Einkommensteuer. Intelligente Immobilieninvestoren setzen genau hier an und nutzen steuerliche Abschreibungen (AfA), um ihre persönliche Steuerlast im ersten Schritt auf null zu senken. Das Prinzip funktioniert unabhängig vom Einkommen, indem man gezielte Investitionen tätigt, die hohe steuerliche Verluste generieren.

Durch diese strategische Herangehensweise verwandeln Investoren Steuerzahlungen in Eigenkapital für den Vermögensaufbau. Das Ziel ist ein klassisches Buy-and-Hold-Portfolio, das sich über einen langen Zeitraum trägt und nach der gesetzlichen Haltefrist steuerfrei veräußert werden kann.

„Jeder intelligente Investor versucht erstmal die eigene Einkommenssteuerlast auf null zu bekommen.“ — Peter Burnickl

Unternehmer haben hierbei sogar noch größere Hebelwirkungen: Sie können ihr eigenes Einkommen steuern, die Einkommensteuer über hohe Abschreibungen quasi ins Minus bringen und den Ausgleich über steuerfreie Ausschüttungen regeln.

Drei Abschreibungsmodelle für maximalen Cashflow

Um die Einkommensteuer effektiv zu senken, nutzen Profis vor allem drei Abschreibungsmodelle, die den größten steuerlichen Hebel bieten.

• KFW40 QNG Neubau: Beim Kauf eines hocheffizienten Neubaus gibt es attraktive Sonderabschreibungen von derzeit viermal fünf Prozent, was den Cashflow in den ersten Jahren massiv stärkt.
• Denkmalschutz-Immobilien: Denkmalgeschützte Objekte bieten extrem hohe Abschreibungssätze auf die Sanierungskosten, was besonders für Gutverdiener mit hoher Steuerprogression interessant ist.
• Förmliches Sanierungsgebiet: Dieses Modell ist ein absoluter Geheimtipp. Liegt eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet, können alle Sanierungskosten über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden – ganz ohne die strengen Denkmalschutzauflagen.

Insbesondere der Kauf sanierungsbedürftiger Immobilien in Sanierungsgebieten bietet exzellente Chancen, da der günstige Anschaffungspreis das Kapital schont, während die darauffolgende Modernisierung steuerlich voll gefördert wird.

Turbo-Abschreibung mit dem Restnutzungsdauergutachten

Ein oft übersehener Hebel zur Steueroptimierung bei Bestandsimmobilien ist das sogenannte Restnutzungsdauergutachten. Gesetzlich ist die Abschreibungsdauer für ältere Gebäude starr vorgegeben, spiegelt jedoch häufig nicht den tatsächlichen Zustand wider.

• Verkürzung der Abschreibungszeit: Durch ein qualifiziertes Gutachten kann nachgewiesen werden, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie kürzer ist als gesetzlich veranschlagt.
• Erhöhung der jährlichen Abschreibung: Verkürzt sich die Abschreibungszeit beispielsweise von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich die jährliche steuerliche Abschreibungshöhe sofort.
• Rechtssicherheit: Wichtig ist hierbei die Zusammenarbeit mit zertifizierten Partnern, da Finanzämter diese Gutachten genau prüfen.

Dieses Werkzeug ermöglicht es, auch ohne sofortige Großsanierungen erhebliche steuerliche Liquidität aus bestehenden Immobilienportfolios freizusetzen.

Fix & Flip: Schnelles Geld für Einsteiger und seine Tücken

Während die Steueroptimierung der langfristigen Sicherung dient, suchen viele Einsteiger nach Möglichkeiten, schnell aktives Kapital aufzubauen. Das als „Fix & Flip“ bekannte Geschäft – der günstige Einkauf, die schnelle Aufwertung und der teurere Wiederverkauf – ist dafür der klassische Einstieg.

„Immobilien sind immobil. Daher mein dringender Tipp: Kauft euch wirklich nur Immobilien, in denen ihr euch auch vorstellen könntet, selbst zu leben.“ — Peter Burnickl

Der Reiz liegt in der sogenannten Pinselsanierung. Mit überschaubarem Aufwand wie neuen Wandfarben, modernen Bodenbelägen und einer kostengünstigen Modernisierung von Küche und Bad lässt sich der optische Wert einer Wohnung massiv steigern. Doch dieses Geschäft birgt auch erhebliche Gefahren für unvorbereitete Akteure.

• Das Risiko der Lage: Ein billiges Objekt in einer schwachen Mikrolage lässt sich selbst nach einer perfekten Sanierung oft nur schwer oder gar nicht weiterverkaufen.
• Die Steuerfalle: Werden innerhalb von fünden Jahren mehr als drei Objekte veräußert, droht die Einstufung in den gewerblichen Grundstückshandel.
• Eigentümergemeinschaften (WEG): Bei einzelnen Eigentumswohnungen ist man stets von den Beschlüssen der anderen Eigentümer abhängig, was Prozesse blockieren kann.

Das Aufteilergeschäft: Die zweite Bundesliga der Immobilienprofis

Wer über mehr Eigenkapital, freie Grundschulden oder entsprechende Sicherheiten verfügt, wechselt in das Aufteilergeschäft. Dieses Segment lässt sich als die zweite Bundesliga des Immobilieninvestments beschreiben.

• Globaler Einkauf: Man erwirbt ein komplettes Mehrfamilienhaus im Paket, was im Vergleich zum Einzelkauf einen erheblichen Mengenrabatt ermöglicht.
• Aufteilung in Wohneigentum: Das Gesamtobjekt wird rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt (Teileigentum).
• Sukzessive Wertsteigerung: Durch gezielte Sanierungen bei Mieterwechseln, behutsame Mietanpassungen und direkte Gespräche mit den Mietern wird der Wert gesteigert.
• Einzelverkauf: Die nun separaten Wohnungen werden einzeln zu einem deutlich höheren Quadratmeterpreis veräußert, als für das globale Gebäude gezahlt wurde.

Allerdings lauern auch hier strenge regulatorische Fallstricke. In Ballungsräumen wie Berlin erschweren Aufteilungsverbote das Geschäft ab einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten. Zudem besteht bei einer zu starken baulichen Veränderung die Gefahr, den baurechtlichen Bestandsschutz zu verlieren. Brandschutzauflagen können dann schnell zu massiven ungeplanten Mehrkosten führen.

Die Champions League: Projektentwicklung und Bauträgergeschäft

Die absolute Königsklasse des Immobiliengeschäfts ist die Projektentwicklung in Kombination mit dem Bauträgergeschäft. Hier agiert man als echter Profi und bewegt sich in einem hochregulierten, aber extrem lukrativen Marktumfeld.

„Bauträgergeschäft oder Projektentwicklungsgeschäft ist nicht die zweite Bundesliga, sondern ist mindestens erste Bundesliga oder Champions League.“ — Peter Burnickl

Im klassischen Bauträgergeschäft baut und verkauft man Immobilien nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Da man hier direkt an private Käufer veräußert, trägt man die volle Verantwortung und unterliegt den strengen Gewährleistungsfristen des BGB. Doch die Renditechancen sind bei professioneller Umsetzung unerreicht.

Die höchste Stufe der Projektentwicklung liegt in der Schaffung von Baurecht. Investoren kaufen beispielsweise ungenutzte Gewerbeflächen ohne bestehendes Baurecht zu einem sehr günstigen Preis ein. Durch die erfolgreiche Umwidmung in wohnwirtschaftliche Nutzung vervielfacht sich der Wert des Grundstücks bereits vor dem ersten Spatenstich.

Dachgeschossausbau und Nachverdichtung: Land geschenkt bekommen

Ein genialer Schachzug innerhalb der Projektentwicklung ist die Nachverdichtung im Bestand, insbesondere durch den Dachgeschossausbau oder die Bebauung von Innenhöfen. Der unschlagbare Vorteil: Der teure Grund und Boden ist kalkulatorisch bereits vorhanden und kostet den Entwickler keinen Cent zusätzlich.

• Kostenloser Grund und Boden: Da das Grundstück bereits durch das bestehende Mehrfamilienhaus abbezahlt ist, entfallen die Grundstückserwerbskosten für den neuen Wohnraum komplett.
• Enorme Margen: Während die Erstellungskosten für den Ausbau eines Dachgeschosses kalkulierbar bleiben, können die fertigen Penthäuser zu absoluten Spitzenpreisen verkauft werden.
• Innenhof-Bebauung: Durch das Errichten von Anbauten oder Solitärgebäuden in ungenutzten Innenhöfen lässt sich zusätzliche Wohnfläche schaffen, ohne neues Land zukaufen zu müssen.

Ein einziger gelungener Dachgeschossausbau oder eine genehmigte Aufstockung um zwei Vollgeschosse statt nur eines einfachen Staffelgeschosses kann den Gesamtgewinn eines Projekts auf einen Schlag vervielfachen.

Souveräner Bauherr werden statt naiv zu scheitern

Der Weg zum Reichtum mit Immobilien ist kein theoretisches Gedankenspiel, sondern erfordert tiefgehendes Praxiswissen und eiserne Disziplin. Die größte Gefahr für jeden Investor ist die eigene Naivität und das blinde Vertrauen auf ungeprüfte Versprechen.

• Kontinuierliche Weiterbildung: Das Wissen über Baurecht, Brandschutz, Denkmalschutz und Steuergesetze muss ständig vertieft werden.
• Profi-Netzwerke nutzen: Erfolgreiche Investoren arbeiten niemals alleine, sondern greifen auf erfahrene Architekten, Sonderfachleute und Berater zurück.
• Risikominimierung: Jedes Projekt muss akribisch kalkuliert werden, um die Risiken maximal zu senken, während die Rendite durch intelligente Hebel optimiert wird.

Wer den Weg vom passiven Beobachter zum souveränen Bauherrn aktiv geht, dem stehen alle Türen im profitablen Immobiliengeschäft offen.