KfW-Förderung 2026: Neue Regeln für Sanierung & Neubau

Das Ende der Planungssicherheit bei der Immobilienförderung

Die jüngsten Änderungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) haben die gesamte Immobilienbranche kalt erwischt. Ohne nennenswerten Vorlauf wurden Antragsportale über Nacht geschlossen oder waren wegen angeblicher Serverüberlastungen tagelang nicht erreichbar. Investoren, Planer und Energieberater standen vor verschlossenen digitalen Türen, während bereits kalkulierte Projekte plötzlich unwirtschaftlich wurden.

Dr. Peter Burnickl und Luca Arenz kritisieren diese Praxis scharf. Immobilienprojekte werden über Monate, oft Jahre hinweg detailliert vorbereitet. Wenn staatliche Förderbedingungen innerhalb weniger Tage radikal gekürzt werden, entzieht das dem Markt jegliche verlässliche Kalkulationsgrundlage. Bereits investierte Planungskosten im fünf- oder sechsstelligen Bereich drohen dadurch wertlos zu werden.

„Am Ende werden Ausgaben gespart bei der Regierung und wir Immobilien-Leute müssen es mal wieder ausbaden.“ — Peter Burnickl

Das Kombinationsverbot von BAFA und KfW

Eine der einschneidendsten Änderungen der aktuellen Reform betrifft das strikte Kombinationsverbot. Bisher war es für Bauherren möglich, Einzelmaßnahmen über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) geschickt mit einer systemischen Sanierung zum KfW-Effizienzhaus (Kredit 261) zu kombinieren. Diese beliebte Praxis zur Maximierung der Zuschüsse ist ab sofort verboten.

• Alte Regelung: Beliebige Kombination und Kumulierung von Einzelmaßnahmen und systemischer Sanierung war möglich.
• Neue Regelung: Ausschließlich entweder BAFA-Einzelmaßnahmen oder KfW-Effizienzhausförderung sind zulässig.

Diese Regelung trifft vor allem Sanierungsvorhaben im Bestand hart. Wer nun beispielsweise die Fassade dämmt und zeitgleich ein neues Heizungssystem plant, muss sich für einen einzigen Förderweg entscheiden, was die Gesamtfördersumme eines Projekts drastisch schmälert.

Die neue dreijährige Sperrfrist für Investoren

Um zu verhindern, dass Investoren das Kombinationsverbot durch eine zeitliche Streckung der Baumaßnahmen umgehen, hat der Gesetzgeber eine dreijährige Sperrfrist eingeführt. Dies schränkt die Flexibilität bei der Sanierungsplanung massiv ein.

• Sperrfrist: Mindestens 36 Monate Wartezeit zwischen der Inanspruchnahme einer Einzelmaßnahme und dem Antrag auf eine systemische Effizienzhausförderung.
• Gegenrichtung: Die Sperrfrist gilt in beide Richtungen. Wer ein Effizienzhaus saniert, darf in den darauffolgenden drei Jahren keine Einzelmaßnahmen für eventuelle Erweiterungen geltend machen.
• Planungshorizont: Sanierungskonzepte müssen nun extrem langfristig und starr geplant werden, da nachträgliche, geförderte Optimierungen blockiert sind.

Degressive Deckelung: Drastische Kürzungen am Beispiel Mehrfamilienhaus

Wie dramatisch sich die Kürzungen auswirken, zeigt eine konkrete Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten. Bisher konnten Investoren pro Wohneinheit bis zu 60.000 Euro an förderfähigen Kosten pro Jahr für BAFA-Einzelmaßnahmen geltend machen.

„Wir dürfen jetzt von diesen zehn Einheiten können wir maximal 270.000 Euro ansetzen. Vorher waren es 600.000 Euro.“ — Luca Arenz

Das neue Berechnungsmodell ist degressiv gestaffelt und deckelt die förderfähigen Kosten wie folgt:

• Erste Wohneinheit: Maximal 60.000 Euro förderfähige Kosten.
• Zweite bis sechste Wohneinheit: Maximal 30.000 Euro pro Einheit.
• Ab der siebten Wohneinheit: Nur noch 15.000 Euro pro Einheit.

Für das Rechenbeispiel mit zehn Wohneinheiten bedeutet dies einen Absturz der ansetzbaren Gesamtkosten von ehemals 600.000 Euro auf nur noch 270.000 Euro. Da zudem die Zuschusssätze angepasst und aufgeteilt wurden (die erste Hälfte der Kosten wird mit 15 %, die zweite mit 20 % gefördert), sinkt der tatsächliche Zuschuss von rund 120.000 Euro auf magere 47.250 Euro. Das entspricht einer Kürzung um fast zwei Drittel.

KfW 70 und KfW 85: Lohnt sich die energetische Sanierung noch?

Die klassischen Sanierungsstandards KfW 70 und KfW 85 waren jahrelang die tragenden Säulen im Mietwohnungsbau. Mit der neuen Reform hat der Staat den Tilgungszuschuss für diese Standards im regulären Verfahren komplett gestrichen. Lediglich bei Erreichen der anspruchsvollen Nachhaltigkeitsklasse (NH) inklusive einer aufwendigen Lebenszyklusanalyse (LCA) verbleibt ein minimaler Zuschuss von 5 Prozent.

• Standard KfW 85: 0% Tilgungszuschuss (5% nur mit Nachhaltigkeitszertifikat).
• Standard KfW 70: 0% Tilgungszuschuss (5% nur mit Nachhaltigkeitszertifikat).
• Bürokratiehürden: Die Kosten für die Erstellung der Ökobilanzierung und die Baubegleitung durch spezialisierte Energieberater fressen die verbliebenen 5 % Zuschuss in vielen Fällen komplett auf.

Dies führt in der Praxis dazu, dass tiefgreifende energetische Sanierungen im bezahlbaren Wohnsegment wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind. Viele Investoren weichen daher notgedrungen auf reine optische Renovierungen (sogenannte Pinselsanierungen) aus.

Der europäische Irrsinn der Gebäudeklassen

Luca Arenz beleuchtet im Gespräch die grundlegenden logischen Schwächen der europäischen Gebäudeeffizienzklassen. Die EU-Vorgaben verlangen, dass die energetisch schlechtesten Gebäude (Worst Performing Buildings, WPB) prioritär saniert werden müssen.

• Relativer Maßstab: Die Einteilung in die Effizienzklassen A bis H erfolgt nicht nach absoluten physikalischen Werten, sondern im relativen Vergleich zum nationalen Gebäudebestand.
• Absurdes Ergebnis: Ein solides deutsches Gebäude der Klasse G kann energetisch besser gedämmt sein als ein durchschnittliches Wohnhaus in den Niederlanden, muss laut Gesetzgebung aber dennoch mit enormem finanziellem Aufwand saniert werden, weil es zu den schlechtesten 10 % des deutschen Bestands gehört.
• Kostenexplosion: Diese relative Betrachtung zwingt deutsche Eigentümer zu Investitionen, die in keinem gesunden Verhältnis zur tatsächlichen CO2-Einsparung stehen.

Neubau und clevere Aufstockung als wirtschaftlicher Ausweg

Während der Sanierungsbereich massiv beschnitten wurde, bleibt der Neubausektor vorerst stabil. Das KfW-Programm 296 bietet weiterhin hervorragende Konditionen, die von klugen Investoren genutzt werden sollten. Besonders die Kombination mit einer Dachaufstockung auf bestehenden Gebäuden bietet enormes Potenzial.

„Man braucht bei Immobilienprojekten über 25% Rendite, weil wenn du die nicht hast, dann hast du in so einer Situation halt einfach mal komplett verloren.“ — Peter Burnickl

• Definition Neubau bei Aufstockung: Entsteht neuer Wohnraum im bisher luftleeren Raum (z. B. durch eine Aufstockung über ein separates Treppenhaus ohne Überschneidung mit der alten beheizten Fläche), gilt dies rechtlich als Neubau.
• Kombination der Programme: Der Altbestand im Erdgeschoss kann weiterhin über die Sanierungsförderung (KfW 261) modernisiert werden, während die Aufstockung oben als Neubau über KfW 296 mit ca. 1,5 % Zinsen gefördert wird.
• Steuerliche Turbo-Abschreibung: Durch die Schaffung neuen Wohnraums können Investoren die Sonderabschreibung nach § 7b EStG sowie die degressive AfA nutzen, was die Rentabilität des Gesamtprojekts drastisch steigert.

Fazit: Wie Investoren jetzt reagieren müssen

Die Zeiten einfacher Förderanträge und Selbstversuche über die KfW-Websites sind endgültig vorbei. Wer heute noch wirtschaftlich sanieren oder bauen möchte, benötigt ein erfahrenes Netzwerk aus Energieberatern, Planern und Finanzierungsspezialisten.

Die wichtigste Lehre aus den jüngsten Übernacht-Entscheidungen der Politik lautet: Jedes Bauvorhaben muss so schnell wie möglich durch eine Bestätigung zum Antrag (BZA) abgesichert werden. Gleichzeitig müssen Immobilienprojekte von vornherein so kalkuliert werden, dass sie auch bei einem plötzlichen Wegfall von Fördergeldern nicht in die Insolvenz führen. Nur mit ausreichenden Renditepuffern und flexiblen Planungsalternativen bleibt man als Investor in diesem volatilen Marktumfeld handlungsfähig.