Baufails vermeiden: Top 3 Fehler aus 1.200 Bauvorhaben

Fehlende Kostensicherheit bereits beim Immobilienankauf

Viele Bauherren scheitern bereits vor dem ersten Spatenstich, weil sie die Kostenbasis im Ankauf nicht präzise prüfen. Sie verlassen sich blind auf grobe Kostenberechnungen oder Schätzungen von Architekten, anstatt fundierte Hausaufgaben zu machen.

Wer ohne detaillierte Prüfung kauft, riskiert unvorhersehbare finanzielle Altlasten. Eine verlässliche Absicherung gelingt nur durch den gezielten Einsatz von Experten und standardisierten Prüfverfahren.

„Verlasst euch niemals auf eure eigene Expertise. Auch ich nehme wirklich immer zusätzlich meine Experten mit ins Boot.“ — Dr. Peter Burnickl

Für eine erfolgreiche Ankaufsprüfung sollten Investoren folgende Maßnahmen ergreifen:

• Technical Due Diligence (TDD): Technische Prüfung der Bausubstanz zur Aufdeckung versteckter Mängel.
• Legal Due Diligence (LDD): Rechtliche Absicherung aller Verträge, Baulasten und grundbuchlichen Gegebenheiten.
• Investitionsbereitschaft: Einplanung von 10.000 bis 50.000 Euro für Gutachter vor dem eigentlichen Kauf.

Die Bedeutung verlässlicher Kennzahlen bei den Baunebenkosten

Ein fundiertes Verständnis von Baukosten erfordert den sicheren Umgang mit Branchenkennzahlen. Besonders die Kostengruppe 700 (Baunebenkosten) wird in vielen Kalkulationen falsch angesetzt, was zu massiven Budgetüberschreitungen führt.

Als Sachverständiger für Baukosten verfügt Dr. Peter Burnickl über eine umfangreiche Datenbank, um Projekte schnell und präzise einzuschätzen. Die Abweichungen zwischen verschiedenen Vergabemethoden sind hierbei eklatant.

Folgende Richtwerte dienen zur Orientierung für die Baunebenkosten:

• Optimierte Methodik: Bei strukturierter Planung und GU-Vergabe betragen die Baunebenkosten lediglich 8 bis 14 Prozent.
• Einzelgewerkvergabe: Bei der klassischen Vergabe an Einzelgewerke steigen die Nebenkosten auf 13 bis 17 Prozent.
• Öffentliche Hand: Bei staatlichen Bauvorhaben liegen die Nebenkosten oft bei ineffizienten 20 bis 24 Prozent.

Skalierung durch GU-Angebote und verlässliche Finanzierung

Sicherheit beim Bauen bedeutet, erst dann zu handeln, wenn echte Marktpreise vorliegen. Erst nach der Einholung konkreter Angebote von Generalunternehmern (GU) sollte die finale Bankfinanzierung abgeschlossen werden.

Diese Vorgehensweise ermöglicht es, Projekte ohne teure Nachfinanzierungen oder Liquiditätsengpässe durchzuziehen. So lassen sich selbst komplexe Portfolios mit mehreren Projekten gleichzeitig steuern.

Die Vorteile dieser methodischen Kostensicherheit umfassen:

• Kostensicherheitsquote: Nach Fertigstellung wird regelmäßig eine minimale Kostenabweichung von nur zwei bis drei Prozent erreicht.
• Kostenunterschreitung: Durch optimierte Planung und Verhandlung gelingt häufig sogar eine Unterschreitung des Budgets.
• Skalierbarkeit: Eine standardisierte Methodik erlaubt die parallele Umsetzung von zehn oder mehr Bauvorhaben.

Partnerschaftliche Verträge statt starre Knebelvereinbarungen

Der zweite große Fail in der Praxis betrifft die Ausgestaltung von Verträgen und die generelle Zusammenarbeit. Unnötig komplizierte Knüppelverträge zerstören das Vertrauen und führen zu einer schlechten Stimmung auf der Baustelle.

Statt Paragraphen zu reiten, sollten Bauherren auf schlanke, verständliche Verträge setzen. Das Ziel ist eine Kooperation, bei der alle Partner motiviert sind und aktiv nach Einsparpotenzialen suchen.

• Schlanke Verträge: Kurze und präzise Leistungsbeschreibungen ohne bürokratischen Ballast.
• Keine doppelten Puffer: Vermeidung von versteckten Aufschlägen und unnötigen Sicherheitsmargen in den Angeboten.
• Keine kostenlosen Leistungen: Verzicht auf das unfaire Einklagen von kostenfreien Leistungen nach VOB Teil C.

Clevere Incentivierung: Architekten nach Wohnfläche vergüten

Klassische Honorarmodelle setzen oft falsche Anreize, da Architekten bei höheren Baukosten automatisch mehr verdienen. Eine moderne Projektentwicklung bricht mit diesem veralteten System und setzt auf echte Leistungsmotivation.

Durch eine gezielte Incentivierung wird der Architekt zum echten Partner des Investors. Er konzentriert sich darauf, das baurechtliche Maximum aus dem Grundstück herauszuholen.

„Ich würde niemals im Zinshaus einen Architekten einfach mit einer Pauschallgütung nach Hawaii bezahlen. Niemals.“ — Dr. Peter Burnickl

• Quadratmeter-Vergütung: Bezahlung des Architekten direkt gekoppelt an die realisierte Wohnfläche.
• Flächenoptimierung: Maximierung des Baurechts durch die Motivation, jeden Quadratmeter sinnvoll zu planen.
• Wettbewerbe: Durchführung von Architektenwettbewerben, um die besten planerischen Entwürfe zu vergleichen.

Der größte Fail: Fehlende Selbsteinschätzung und Hochmut

Der absolute Spitzenreiter unter den Fehlern ist die gravierende Selbstüberschätzung vieler Akteure. Nur weil jemand in einem Haus wohnt, bedeutet das nicht, dass er die Komplexität eines Millionenprojekts beherrscht.

Bauen ist ein hochkomplexes Zusammenspiel verschiedenster Fachdisziplinen. Ohne Demut und die realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten ist das Scheitern vorprogrammiert.

„Erfolgreiches Bauen beginnt nicht auf der Baustelle. Es beginnt mit Demut, Vorbereitung, den richtigen Partnern und einer klaren Methodik.“ — Dr. Peter Burnickl

• Disziplinenvielfalt: Einbindung spezialisierter Juristen für Bau-, Immobilien- und Vertragsrecht.
• Fachspezifische Architekten: Nutzung von Experten je nach Objekttyp (Sanierung, Neubau, Zinshaus oder Gewerbe).
• Vermeidung von Scheinexperten: Verzicht auf Gefälligkeitsleistungen durch Bekannte ohne nachweisbare Profi-Expertise.

Das Expertennetzwerk als persönliche Lebensversicherung

Selbst erfahrene Profis, die hunderte Millionen Euro bewegen, treffen weitreichende Entscheidungen niemals im Alleingang. Ein starkes, interdisziplinäres Team fungiert als unverzichtbarer Schutzschirm gegen kostspielige Fehlentscheidungen.

Jeder Ankauf und jede grundlegende Planung muss vor der Freigabe von mehreren Experten kritisch durchleuchtet werden. Dies hat nichts mit Unsicherheit zu tun, sondern ist Ausdruck professioneller Professionalität.

• Fester Expertenpool: Kontinuierliche Zusammenarbeit mit einem eingespielten Team aus Fachplanern und Ingenieuren.
• Plankritik: Strukturierte Überprüfung aller Entwürfe im Team, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.
• Risikominimierung: Nutzung der kollektiven Intelligenz zur Vermeidung von Planungsfehlern in frühen Phasen.

Projektkultur und wertschätzender Umgang auf Augenhöhe

Ein oft unterschätzter Erfolgsfaktor ist die gelebte Projektkultur und der persönliche Umgangston. Wer seine Partner wie Bittsteller behandelt, wird bei Problemen auf der Baustelle im Stich gelassen.

Regelmäßige Teamevents, schnelle Entscheidungen und ein fairer Umgang bei Schäden schaffen eine außergewöhnliche Loyalität. Partner müssen echte Lust darauf haben, dass der Bauherr erfolgreich ist.

• Gemeinsame Events: Einladungen zum Oktoberfest oder Karneval stärken den persönlichen Zusammenhalt.
• Schnelle Entscheidungswege: Klare, verbindliche Vorgaben und das Vermeiden endloser Abstimmungsschleifen.
• Fairness bei Kleinschäden: Unbürokratische Übernahme kleinerer Kosten zur Aufrechterhaltung des Baufortschritts.