Baukosten senken: 500.000 € Ersparnis beim Kickoff

Der klassische Fehler beim Einstieg in Bauprojekte

Viele private Bauherren und mittelständische Investoren stehen mitten im Leben, führen Unternehmen oder arbeiten in anspruchsvollen Führungspositionen. In dieser Lebensphase fehlt oft die Zeit, sich intensiv mit den technischen Details einer Bauplanung auseinanderzusetzen.

Aus diesem Grund gehen viele Projektentwickler fälschlicherweise direkt und ohne klare Vorüberlegungen zu einem Architekten. So erging es auch Berthold, einem erfolgreichen Steuerberater, der mit einem befreundeten Architekten ein Mehrfamilienhaus plante.

„Es ist leider wirklich häufig so, dass die meisten Bauherren und Investoren sehr naiv sind und direkt zum Architekten gehen.“ — Peter Burnickl

Die fertige Planung war zwar architektonisch ansprechend, strapazierte das Budget jedoch massiv und gefährdete die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts. Erst im Rahmen des Expert-Consultings von Dr. Peter Burnickl wurden die eklatanten Fehlplanungen aufgedeckt und systematisch korrigiert.

Die ersten Einsparpotenziale an der Gebäudehülle

Bereits beim ersten Kickoff-Meeting der Zusammenarbeit zeigte sich, dass die bisherige Planung an unzähligen Stellen weit über das wirtschaftlich sinnvolle Maß hinausging. Durch gezielte Anpassungen an der äußeren Gestaltung konnten sofort enorme Summen eingespart werden, ohne den optischen Charakter des Gebäudes zu schmälern.

Die wichtigsten Optimierungen an der Außenhülle umfassten folgende Punkte:

• Fassadengestaltung: Teure und aufwendige Wandverschalungen wurden durch eine hochwertige, aber deutlich kostengünstigere Putzfassade ersetzt.
• Verschattung: Die komplex geplanten Verschattungselemente im Außenbereich wurden grundlegend überarbeitet und vereinfacht.
• Fensterelemente: Überdimensionierte, maßgefertigte Fensterbänder auf der Nordseite wurden durch wirtschaftliche Standardgrößen ersetzt.
• Balkonanlagen: Die auskragenden Balkone wurden baulich modifiziert, um teure thermische Entkoppelungen über Isokörbe zu minimieren.

Gerade Balkone stellen in der Kalkulation oft einen großen Kostenfaktor dar, tragen jedoch je nach Größe nur zu 25 bis 50 Prozent zur anrechenbaren Wohnfläche bei. Hier anzusetzen, setzt sofort erhebliche Budgets frei.

Der größte Hebel: Warum der Keller weichen musste

Eine der radikalsten, aber auch effektivsten Entscheidungen des Kickoffs war die komplette Eliminierung des Untergeschosses. Der ursprünglich geplante Keller wies extrem ineffiziente Flächenaufteilungen auf, die die Baukosten unnötig in die Höhe trieben.

Die Analyse des Kellergeschosses brachte absurde Fehlplanungen ans Licht:

• Technikraum: Der geplante Raum für die Haustechnik war mit 34,4 Quadratmetern fast dreimal so groß wie eigentlich erforderlich.
• Kellerabteile: Die einzelnen Lagerräume waren mit sieben bis neun Quadratmetern unnötig groß dimensioniert.
• Gemeinschaftsräume: Ein riesiger, baurechtlich gar nicht geforderter Fahrradkeller und eine gemeinschaftliche Waschküche blockierten wertvollen Raum.

„Wir haben am Ende den kompletten Keller entfallen lassen, es war noch eine Waschküche drin, da bin ich immer kein großer Fan von.“ — Peter Burnickl

Durch den ersatzlosen Verzicht auf das gesamte Kellergeschoss entfielen nicht nur die enormen Erdarbeits- und Betonierkosten. Auch das Risiko von Feuchtigkeitsschäden wurde eliminiert, während die notwendigen Lagerräume kostengünstig in die Außenanlagen verlagert wurden.

Geniale Grundrissänderungen im Erd- und Obergeschoss

Nach der Bereinigung des Untergeschosses lag der Fokus auf der Optimierung der oberirdischen Etagen, um die nutzbare Wohnfläche signifikant zu steigern. Mit einem geschickten architektonischen Kniff gelang es dem Team, echten Mehrwert im Erdgeschoss zu schaffen.

Die wichtigste Maßnahme betraf das Erschließungssystem des Mehrfamilienhauses:

• Treppenhaus-Verlagerung: Das Treppenhaus und der Aufzug wurden als kompakter Anbau an die Nordseite des Gebäudes verlegt.
• Nachbarschaftsvereinbarung: Da die Abstandsflächen dadurch überschritten wurden, vereinbarte der Bauherr eine Abstandsflächenübernahme mit dem Nachbarn, der dort ohnehin nur Garagen besaß.
• Wohnflächengewinn: Durch das Auslagern der Verkehrsflächen in den nördlichen Anbau konnte die vermietbare Innenfläche massiv vergrößert werden.
• Fensteroptimierung: Normale Brüstungsfenster wurden im Erdgeschoss durch bodentiefe Elemente ersetzt, was die Belichtung und den gefühlten Raumkomfort maximierte.

Diese strukturellen Änderungen führten im Zusammenspiel zu einem echten Game Changer für die spätere Vermietbarkeit und die Gesamtrentabilität.

Erhöhung der Mieteinnahmen im Dachgeschoss

Auch im Dachgeschoss des Gebäudes schlummerte ungenutztes Potenzial, das im ursprünglichen Entwurf des Architekten nicht optimal ausgeschöpft worden war. Hier war ursprünglich ein einzelnes, riesiges Penthouse mit einer Fläche von 120 Quadratmetern vorgesehen.

Da in der konkreten Lage des Objekts für extrem große Wohnungen nur ein vergleichsweise niedriger Quadratmeterpreis erzielt werden kann, wurde umgeplant:

• Wohnungsaufteilung: Das eine große Penthouse wurde in zwei kleinere, hocheffiziente Wohneinheiten aufgeteilt.
• Mietpreissteigerung: Kleinere Premium-Wohnungen erzielen in dieser Region einen deutlich höheren Quadratmeterpreis als unhandliche Großwohnungen.
• Zielgruppenansprache: Durch die Aufteilung können nun zwei unterschiedliche Haushalte angesprochen werden, was zudem das Leerstandsrisiko des Objekts senkt.

Diese Maßnahme rundete die Optimierung der Grundrisse perfekt ab und sorgte für eine nachhaltig gesteigerte Renditeerwartung des gesamten Investitionsobjekts.

Wirtschaftlichkeit und KfW-Förderung im Einklang

Durch die Summe aller beim Kickoff beschlossenen Maßnahmen konnte das Projekt von einem Wackelkandidaten in ein hochprofitables Investment transformiert werden. Insgesamt wurde ein Flächenzuwachs von rund 10 Prozent bei gleichzeitiger Baukostensenkung von 500.000 Euro erzielt.

Neben der reinen Baukosteneinsparung profitiert das Vorhaben nun von weiteren finanziellen Vorteilen:

• KfW-Förderung: Das Gebäude wird im Standard KfW 40 mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) errichtet, was zinsgünstige Darlehen sichert.
• Zweistellige Rendite: Durch die optimierten Mieteinnahmen und die reduzierten Gestehungskosten ist eine zweistellige Rendite in der Bauphase realistisch.
• Steuerliche Effekte: Dank der professionellen Strukturierung kann der Steuerberater Berthold alle steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten voll ausschöpfen.

Wer mit einem derartigen finanziellen Puffer in ein Bauprojekt startet, kann der Bauphase extrem gelassen entgegensehen und bleibt auch bei unvorhergesehenen Marktschwankungen budgettreu.

Exklusives Networking auf hoher See

Zum Abschluss des Beitrags richtet sich Dr. Peter Burnickl an die aktiven Macher in der Immobilienbranche, die ihr Netzwerk auf ein neues Level heben möchten. Im Mai 2026 veranstaltet er ein außergewöhnliches Networking-Event im Mittelmeer.

Die Eckdaten dieser exklusiven Mastermind-Reise im Überblick:

• Termin: Vom 23. bis zum 25. Mai 2026 (Pfingstwochenende) an der Küste von Athen, Griechenland.
• Format: Drei Tage auf zwei luxuriösen Segelyachten in einem handverlesenen Kreis von maximal 18 echten Investoren.
• Inhalt: Keine Verkaufs-Pitches oder theoretische Vorträge, sondern ehrlicher Erfahrungsaustausch auf Augenhöhe bei All-Inclusive-Inselhopping.
• Anmeldung: Interessierte Macher können sich direkt per E-Mail an info@pro-bauherr.com oder über Social Media für einen der wenigen Plätze bewerben.

Dieses Event bietet die seltene Gelegenheit, abseits des hektischen Alltags tiefe geschäftliche und persönliche Beziehungen zu Gleichgesinnten aufzubauen und zukünftige Großprojekte anzubahnen.