Wie Sie die Wohnflächeneffizienz berechnen und durch schlaue Grundrisse Ihre Rendite maximieren. Jetzt die Stellschrauben für Bauherren entdecken!
Beim Bauen oder Sanieren von Immobilien fokussieren sich die meisten Investoren fast ausschließlich auf die Baukosten pro Quadratmeter. Doch ein weitaus mächtigerer Hebel für die spätere Rendite wird oft völlig vernachlässigt: die sogenannte Wohnflächeneffizienz. Diese Kennzahl entscheidet maßgeblich darüber, ob ein Immobilienprojekt am Ende wirtschaftlich erfolgreich ist oder zum finanziellen Grab wird. Während viele Marktteilnehmer über steigende Materialpreise klagen, schlummert in der reinen Planung das größte Optimierungspotenzial.
Wer ein Bauvorhaben realisiert, muss verstehen, wie Baupartner kalkulieren. Für ein klassisches Bauunternehmen spielt es im Grunde keine Rolle, wie die Innenräume aufgeteilt sind.
Der Bruttorauminhalt (BRI): Diese Kennzahl beschreibt das gesamte Bauvolumen und dient Bauunternehmen als primäre Kalkulationsbasis.
Die Bruttogeschossfläche (BGF): Sie umfasst die gesamte Fläche aller Etagen, einschließlich aller Außen- und Innenwände sowie Treppenhäuser.
Die tatsächliche Wohnfläche: Das ist die Fläche, die am Ende an Mieter übergeben und somit direkt monetarisiert werden kann.
Der Baufirma ist die Aufteilung dieser Flächen vollkommen egal. Ob die Wände links oder rechts stehen, beeinflusst deren Aufwand kaum. Deshalb liegt es allein in Ihrer Verantwortung als Bauherr, das Beste aus der Geschossfläche herauszuholen.
Ein weit verbreiteter Irrglaube unter angehenden Bauherren ist, dass Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen dieselben wirtschaftlichen Ziele verfolgen wie sie selbst. Das ist in der Praxis jedoch selten der Fall. Zwar ist allen Beteiligten eine gewisse Wirtschaftlichkeit wichtig, doch die finanziellen Anreize sind grundlegend verschieden gesetzt. Bauunternehmen verdienen ihr Geld mit der Masse, die sie physisch errichten – je größer das Gebäude, desto höher der Umsatz.
Architekten und Planer wiederum werden in Deutschland meist nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vergütet. Dieses System birgt strukturelle Fehlanreize, die Sie als Investor genau kennen sollten.
Die Honorarzonen: Sie reichen von Zone 1 für einfache Bauten wie Fertiggaragen bis zu Zone 5 für hochkomplexe Gebäude wie Museen oder Krankenhäuser.
Die anrechenbaren Kosten: Je teurer und komplizierter ein Bauwerk geplant wird, desto höher fällt das Honorar des Architekten aus.
Dieses System belohnt tendenziell komplexere und teurere Planungen anstelle von maximaler Effizienz und Einfachheit. Daher müssen Sie als Bauherr ein wachsames Auge auf die Entwürfe werfen und die Wirtschaftlichkeit aktiv einfordern.
Die Berechnung der Wohnflächeneffizienz ist denkbar einfach und lässt sich innerhalb von Sekunden durchführen. Alles, was Sie dafür benötigen, ist der sogenannte Flächenauszug Ihres Projekts. Jede moderne Planungssoftware wirft diese Daten auf Knopfdruck aus. Sobald Ihnen diese Zahlen vorliegen, können Sie die Effizienz auf eine einfache mathematische Formel herunterbrechen.
„Wohnfläche zu Geschossfläche ist gleich 0, irgendwas. Hier sollte idealerweise über 80 Prozent rauskommen.“ — Peter Burnickl
Sie teilen die reine Wohnfläche durch die Bruttogeschossfläche. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit 100, um den Prozentwert zu erhalten. Anhand dieses Wertes lässt sich die Qualität des Entwurfs sofort einordnen.
Unter 75 Prozent: Das ist leider die traurige Realität bei vielen Standardplanungen. Hier wurde viel Raum für Flure, übergroße Treppenhäuser oder ineffiziente Nischen verschwendet.
Über 80 Prozent: Dies ist die magische Grenze, ab der ein Projekt als wirtschaftlich solide geplant gilt.
Über 85 Prozent: Dies ist die absolute Champions League der Immobilienentwicklung. Solche Werte zeigen, dass jeder Quadratmeter optimal ausgenutzt wurde.
In Ausnahmefällen, insbesondere bei extrem geradlinigen Neubauten, lassen sich sogar Effizienzen von 86 bis 87 Prozent erzielen. Dies stellt das absolute Maximum des Machbaren dar.
Selbst wenn eine Planung rechnerisch eine hohe Effizienz aufweist, kann der Grundriss in der Praxis dennoch Schwächen haben. Eine schlechte Belichtung oder unpraktische Raumaufteilungen mindern den Wohnwert erheblich. In der Community von Dr. Peter Burnickl gab es vor kurzem einen solchen Fall, der eindrucksvoll zeigt, wie viel Potenzial in einer professionellen Optimierung steckt. Ein Mitglied stellte seine Planung vor, die im Anschluss von einem erfahrenen Architekten der Community analysiert wurde.
Dabei fielen schnell gravierende Mängel auf. Die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen war unglücklich gelöst, was die Belichtung der Wohnräume verschlechterte. Zudem war das Treppenhaus extrem ungünstig platziert.
„Der Firma ist vollkommen egal, wie viel Wohnfläche du am Ende hast. Total Banane.“ — Peter Burnickl
Durch nur zwei bis drei schnelle Handskizzen und minimale geometrische Anpassungen konnte das gesamte Gebäude optimiert werden. Die Komplexität wurde drastisch reduziert, und das Treppenhaus wurde intelligenter angeordnet. Das verblüffende Ergebnis: Auf exakt derselben Grundfläche wurde Raum für eine zusätzliche Wohnung geschaffen. Dies zeigt deutlich, dass eine clevere Planung bares Geld wert ist.
Ein hocheffizienter Grundriss zeichnet sich nicht nur durch kurze Flure aus, sondern auch durch eine konsequente Standardisierung der Konstruktion. Komplexe Gebäudeformen mit vielen Ecken, Vorsprüngen oder versetzten Wänden treiben die Baukosten massiv in die Höhe und erhöhen das Risiko für Ausführungsfehler auf der Baustelle. Die Devise für wirtschaftliches Bauen lautet daher: Einfachheit und Wiederholung.
Wiederholbare Grundrisse: Wenn sich die Aufteilung der Geschosse eins zu eins wiederholt, vereinfacht dies den Rohbau und die Schalungsarbeiten enorm.
Übereinanderliegende Nasszellen: Badezimmer und Küchen sollten in jedem Stockwerk an derselben Position liegen, um die Leitungen vertikal zu bündeln.
Durchgängige Steigschächte: Vertikale Versorgungsschächte ohne Versprung sparen teures Material und reduzieren den Montageaufwand der Handwerker.
Solche klugen, einfachen Strukturen machen den Bau für die ausführenden Firmen attraktiv. Dies führt im Vergabeprozess zu deutlich niedrigeren Angebotspreisen und schont Ihr Budget.
Jeder gewonnene Quadratmeter Wohnfläche fließt eins zu eins in Ihre Tasche, da die Kosten für das Grundstück, das Dach, den Keller und die gesamte Gebäudehülle ohnehin identisch bleiben. Wenn Sie die Planung blind den Beteiligten überlassen, zahlen Sie im schlimmsten Fall für teure Verkehrsflächen, die Ihnen später kein Mieter bezahlt. Flure und überdimensionierte Gemeinschaftsflächen sind tote Investitionen.
„Jeder Quadratmeter spielt euch Cash in die Tasche, weil die Kosten sind gleich.“ — Peter Burnickl
Nehmen Sie sich daher bei jedem Projekt die Zeit für einen gründlichen Effizienzcheck. Sollte Ihre Kennzahl unter der 80-Prozent-Marke liegen, lohnt es sich fast immer, noch einmal tiefer einzusteigen. Lassen Sie sich nicht mit Ausreden abspeisen, sondern fordern Sie von Ihren Planern kreative Lösungen zur Reduzierung von Verkehrsflächen ein.
Für ambitionierte Immobilieninvestoren, die ihr Geschäft auf das nächste Level heben wollen, bietet sich im Jahr 2026 eine ganz besondere Gelegenheit. Vom 23. bis 25. Mai veranstaltet Dr. Peter Burnickl ein exklusives Netzwerk-Event in der Nähe von Athen, Griechenland. An diesem Pfingstwochenende kommen maximal 18 handverlesene Macher der Immobilienbranche zusammen.
Zwei Luxusjachten: Drei Tage lang geht es im kleinen Kreis zum entspannten Inselhopping durch die griechische Ägäis.
Keine Vorträge, kein Verkaufsdruck: Im Vordergrund stehen echte, tiefgehende Gespräche auf Augenhöhe und der Aufbau von echten Freundschaften.
Wertvoller Austausch: Diskutiert werden drängende Themen wie Ankaufstrategien, Sanierungskniffe und Neubauoptimierung in einem vertrauensvollen Rahmen.
Da die Plätze stark limitiert und bereits zum Großteil vergeben sind, sollten sich interessierte Investoren zeitnah per E-Mail oder Social Media direkt beim Veranstalter melden, um sich einen der begehrten Plätze zu sichern.
Die Wohnflächeneffizienz beschreibt das prozentuale Verhältnis der vermietbaren Wohnfläche zur gesamten Bruttogeschossfläche (BGF) eines Gebäudes.
Man teilt die Wohnfläche durch die Bruttogeschossfläche. Das Ergebnis wird mit 100 multipliziert, um den Effizienzwert in Prozent zu erhalten.
Ein Wert von über 80 % gilt als wirtschaftlich solide, während Werte ab 85 % als absolute Spitzenklasse („Champions League“) eingestuft werden.
Bauunternehmer kalkulieren primär nach der physischen Baumasse (Bruttorauminhalt oder Bruttogeschossfläche). Für sie ist die spätere Aufteilung der Innenräume irrelevant.
Da die Honorare von Architekten oft mit der Komplexität und den anrechenbaren Baukosten steigen, besteht systemisch wenig finanzieller Anreiz zur Vereinfachung.
Durch eine intelligente Positionierung des Treppenhauses und die gezielte Minimierung unnötiger Flure und Nischen im Grundriss.
Sich wiederholende Etagen-Grundrisse sowie übereinanderliegende Nasszellen und vertikale Steigschächte verringern den Bauaufwand drastisch.
Das E-Book „Bauwesen“ von Jürgen Lauber sowie sein Buch über Selbstmanagement können kostenfrei unter www.pro-bauherr.com/buch bezogen werden.
Es handelt sich um ein exklusives Netzwerk-Treffen vom 23. bis 25. Mai 2026 bei Athen für maximal 18 Investoren auf zwei Luxusjachten.
Durch das tägliche Sammeln von Lösungsbuchstaben im Podcast, die am Ende einen Lösungssatz ergeben, der auf www.pro-bauherr.com/gewinnspiel eingereicht werden kann.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.