Dr. Peter Burnickl teilt 5 bewährte Bautricks für maximale Rendite: Von cleverer Kellerplanung bis hin zu kostengünstigen Balkon-Alternativen.
Wer heute profitabel bauen oder sanieren möchte, darf sich nicht mehr nur auf Standard-Kennzahlen und rein theoretische Konzepte verlassen. Der Schlüssel zu echter Wirtschaftlichkeit liegt in den konkreten, baulichen Entscheidungen direkt auf der Baustelle. Schon kleine, oft unhinterfragte Planungsentscheidungen können über Erfolg oder Misserfolg eines gesamten Projekts entscheiden. In dieser Folge des Adventskalenders zeigt Dr. Peter Burnickl, wie Investoren, Bauträger und Projektentwickler durch gezielte Anpassungen zehntausende Euro einsparen können, ohne dabei an Bauqualität einzubüßen.
Es geht dabei vor allem um die sogenannten „low hanging fruits“ – also um Einsparpotenziale, die sich ohne großen bürokratischen oder planerischen Aufwand sofort in die Praxis umsetzen lassen. Jedes Bauvorhaben ist zwar hochgradig individuell, doch bestimmte Fehlplanungen kehren in der Realität immer wieder. Durch die richtige methodische Herangehensweise und ein geschärftes Auge für unnötige Kostentreiber lässt sich die Rendite von Mietobjekten massiv steigern.
Einer der größten Kostentreiber im modernen Wohnungsbau ist das Untergeschoss. Kellerräume sind im Bau extrem teuer, da sie aufwendige Erdarbeiten, professionelle Abdichtungen gegen Feuchtigkeit und oft auch spezielle Betonkonstruktionen erfordern. Gleichzeitig erzielen sie im Vergleich zur regulären Wohnfläche kaum nennenswerte Mieteinnahmen. Dennoch planen viele Architekten standardmäßig riesige Kellerabteile ein, die von den späteren Mietern kaum sinnvoll genutzt werden.
„Ich erlebe ganz häufig Kellerabteile, die den Wohnungen zugeteilt werden von 8 bis 12 Quadratmeter. Das ist geisteskrank und braucht wirklich niemand.“ — Dr. Peter Burnickl
Anstatt teuren Raum im Untergeschoss ungenutzt zu lassen oder für Gerümpel bereitzustellen, sollten Bauherren über clevere Alternativen nachdenken. Durch folgende Maßnahmen lässt sich das Untergeschoss optimieren oder sogar ganz einsparen:
Außenboxen: Abstellräume können in Form von modernen, wetterfesten Boxen im Außenbereich, beispielsweise direkt bei den Stellplätzen, platziert werden. Mieter schätzen dies oft mehr, da sperrige E-Bikes oder schwere Autoreifen nicht mühsam über enge Treppen transportiert werden müssen.
Wohnungsintegrierte Hauswirtschaft: Klassische, gemeinschaftliche Waschräume im Keller können aufgelöst werden, indem Waschmaschinenanschlüsse direkt in den Wohnungen eingeplant werden. Dies spart Erschließungskosten und erhöht zudem den täglichen Wohnkomfort für die Mieter.
Gezielte Kellervermietung: Falls ein Keller zwingend gebaut werden muss (z. B. aufgrund von Vorgaben zur Tiefgarage), sollten die Abteile so klein wie möglich gehalten und überschüssige Flächen als externe Lagerräume separat und gewinnbringend vermietet werden.
Auch die Erschließung des Kellers durch den Aufzug sollte kritisch geprüft werden. In vielen Fällen ist es baurechtlich gar nicht zwingend erforderlich, dass ein Aufzug bis in das Untergeschoss fährt. Insbesondere bei außen angebauten Aufzugsschächten lässt sich durch den Verzicht auf die Keller-Haltestelle viel Geld sparen. Hierbei müssen jedoch stets die jeweiligen Landesbauordnungen beachtet werden, um den Bestandsschutz oder rechtliche Mindestanforderungen nicht zu gefährden.
Ein weiteres Feld, auf dem regelmäßig viel Geld verbrannt wird, sind Dach- und Balkonkonstruktionen. Viele Architekten greifen beim Flachdach gewohnheitsmäßig zu teuren Gefälledämmungen. Diese sind in der Anschaffung und Verlegung jedoch extrem kostspielig. Dabei gibt es bewährte, wirtschaftlichere Alternativen, die dieselbe Langlebigkeit und absolute Dichtigkeit garantieren.
Eine Möglichkeit besteht darin, das gesamte Dach als Tragkonstruktion direkt ins Gefälle zu legen und anschließend mit einer normalen, kostengünstigen Dämmung zu versehen. Alternativ kann sogar komplett gefällelos gebaut werden – eine Methode, die in der Praxis fehlerfrei funktioniert, sofern die Abdichtung fachgerecht ausgeführt wird. Wer seine Ängste vor Wasserschäden ablegt und sich auf moderne Baustandards einlässt, spart hier mühelos vier- bis fünfstellige Summen.
Auch bei Balkonen wird oft unnötig Geld ausgegeben. Die thermische Trennung mittels sogenannter Isokörbe ist extrem teuer. Stattdessen sollten alternative Konstruktionsweisen geprüft werden:
Anstellen: Der Balkon wird als eigenständiges, statisches Element auf eigenen Stützen vor die Fassade gestellt.
Anhängen: Die Balkonkonstruktion wird über Zugstangen an der Außenwand des Gebäudes aufgehängt.
Auflegen: Der Balkon ruht auf auskragenden Trägern oder wird auf andere Bauteile aufgelegt.
„ISO-Körbe sind unglaublich teuer, hier kann man auch wunderbar arbeiten, indem man die Dinger anstellt, anhängt oder auflegt.“ — Dr. Peter Burnickl
Da Balkone rechtlich oft nur zu 25 bis 50 Prozent zur anrechenbaren Wohnfläche zählen, stehen extrem teure Konstruktionen in keinem gesunden Verhältnis zur erzielbaren Miete. Eine pragmatische, thermisch entkoppelte Bauweise ist hier fast immer die wirtschaftlichere Wahl.
Ein häufiger Fehler in der Planungsphase ist die zu frühe Festlegung auf ein bestimmtes Baumaterial oder eine spezifische Bauweise. Wer sich beispielsweise in der Ausschreibung starr auf Kalksandstein fixiert, schließt automatisch alle Baufirmen aus, die auf andere Materialien oder Holzbauweisen spezialisiert sind. Da der Baumarkt ein stark lokales Geschäft ist – Baufirmen agieren meist nur in einem Radius von 50 bis 80 Kilometern –, schrumpft der Bieterkreis dadurch dramatisch.
Eine offene Bauweise in der Ausschreibung sorgt dafür, dass sich verschiedene Gewerke und Anbieter im echten Wettbewerb messen können. So kann ein gut geplantes Holzgebäude in vielen Regionen überraschend günstiger und schneller realisiert werden als ein klassischer Massivbau. Die Flexibilität in der Planungsphase ist somit einer der größten Hebel für signifikante Baukostensenkungen.
Der deutsche Drang nach Perfektion führt im Bauwesen oft zu einer massiven Übererfüllung von Normen. Das prominenteste Beispiel ist der „erhöhte Schallschutz“ nach DIN 4109-5. Viele Bauherren und Planer fordern diesen standardmäßig ein, ohne zu wissen, dass dieser rechtlich in den allermeisten Fällen gar nicht bindend oder verpflichtend ist.
Der normale Schallschutz nach den Standard-Normen bietet bereits eine hervorragende Wohnqualität, die im weltweiten Vergleich zur absoluten Spitzenklasse gehört. Der erhöhte Schallschutz verlangt oft bauliche Maßnahmen, die unverhältnismäßig teuer sind (wie extrem dicke schwimmende Estriche oder spezielle Wandaufbauten), bringt im Alltag der Mieter aber oft nur einen minimalen, kaum wahrnehmbaren Unterschied von rund 3 dB. Für Bestandshalter, die wirtschaftlich kalkulieren müssen, ist die Standard-Norm völlig ausreichend.
Ähnliches gilt für den Brandschutz. Brandschutz rettet Leben und ist unverzichtbar. Dennoch neigen unerfahrene Planer dazu, aus Unsicherheit teure Sonderlösungen einzuplanen. Hier hilft es, spezialisierte Prüfsachverständige ins Boot zu holen, die mit Augenmaß planen und dafür sorgen, dass alle gesetzlichen Vorgaben exakt erfüllt, aber eben nicht unwirtschaftlich übererfüllt werden.
„Wir wollen eine Top-Qualität, wir wollen ein Top-Gebäude, aber wir wollen nicht übererfüllen. Also bitte achtet hier penibel drauf.“ — Dr. Peter Burnickl
Die DIN 18015 regelt die elektrischen Anlagen in Wohngebäuden. Auch hier zeigt sich in der Praxis oft eine Tendenz zur massiven Übererfüllung. So werden für kleine Zwei-Zimmer-Wohnungen nicht selten riesige Elektroverteiler mit einer Platzreserve von 30 Prozent und zahlreichen vorinstallierten Ersatz-Sicherungsautomaten geplant.
Für eine normale Mietwohnung ist dies völlig unwirtschaftlich. Ein mobiles und flexibles Wohnkonzept, das alle modernen Komfortansprüche (wie ausreichend Steckdosen und Ladeanschlüsse) abdeckt, reicht völlig aus. Auf teure, ungenutzte Reserven im Verteilerkasten kann verzichtet werden. Sollte nach Jahren tatsächlich einmal eine Änderung nötig sein, kann ein Elektriker das Bauteil unkompliziert austauschen, anstatt dass der Bauherr jahrelang für ungenutzte Hardware im Voraus bezahlt.
Die Summe aus vielen kleinen Optimierungen führt am Ende zu Einsparungen im fünf- bis sechsstelligen Bereich. Wer als Bestandshalter oder Projektentwickler diese Hebel konsequent anwendet, sichert sich einen unschätzbaren Renditevorsprung. Neben der reinen Theorie ist jedoch auch der persönliche Austausch mit Gleichgesinnten entscheidend, um voneinander zu lernen und neue Projektideen zu entwickeln.
Für etablierte Akteure der Immobilienbranche bietet Dr. Peter Burnickl daher ein exklusives Netzwerktreffen an. Vom 23. bis 25. Mai 2026 findet in Griechenland (rund um Athen) ein hochkarätiges Event auf zwei Luxusjachten statt. In einem handverlesenen Kreis von maximal 18 echten Machern steht der ehrliche Austausch auf Augenhöhe im Vordergrund – ganz ohne Verkaufs-Pitches, sondern fokussiert auf echtes Vertrauen und gemeinsame Projektideen. Interessierte können sich direkt per E-Mail oder Social Media für einen der wenigen Plätze bewerben.
Nein, das ist nicht in jedem Bundesland zwingend vorgeschrieben. Wenn der Aufzug außen am Gebäude angebaut ist, kann oft auf die Kellerhaltestelle verzichtet werden, um Kosten einzusparen.
Eine sehr wirtschaftliche und von Mietern geschätzte Alternative sind Abstellboxen im Außenbereich (z. B. bei den Stellplätzen), die ideal für Fahrräder oder Reifen sind.
Aus Komfort- und Kostengründen ist es meist sinnvoller, die Waschmaschinenanschlüsse direkt in die jeweiligen Wohnungen zu integrieren und auf große Keller-Gemeinschaftsräume zu verzichten.
Man kann entweder das gesamte Dach als Tragkonstruktion ins Gefälle legen und Standarddämmung nutzen, oder das Dach komplett gefällelos planen und fachgerecht abdichten.
Anstatt teure Isokörbe zur thermischen Trennung einzubauen, können Balkone kostengünstig an das Gebäude angestellt, angehängt oder auf auskragende Träger aufgelegt werden.
Eine offene Bauweise bedeutet, sich in der Ausschreibung nicht vorab auf ein bestimmtes Material (wie Kalksandstein) festzulegen, sondern unterschiedliche Baustoffe und Konstruktionsarten im Wettbewerb zuzulassen.
Nein, der erhöhte Schallschutz ist im normalen Wohnungsbau in der Regel nicht bindend. Der normale Schallschutz nach DIN 4109 reicht für eine hervorragende Wohnqualität völlig aus.
Da der erhöhte Schallschutz oft aufwendige Sonderlösungen erfordert, spart der Standard-Schallschutz erhebliche Baukosten bei einem kaum wahrnehmbaren akustischen Unterschied von ca. 3 dB.
Viele Planer planen standardmäßig hohe Platzreserven und ungenutzte Ersatz-Sicherungsautomaten ein, was für normale 2-Zimmer-Mietwohnungen unnötige Kosten verursacht.
Das System ermöglicht die Realisierung von Neubauten für unter 3.000 Euro und Sanierungen für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.