Warum weniger Technik im Mietshaus mehr Rendite bringt: Dr. Peter Burnickl erklärt, wie du bei Heizung und Lüftung bares Geld sparst.
Die technische Gebäudeausrüstung (TGA) entwickelt sich immer mehr zum ungeliebten und vor allem teuersten Kind des Bauwesens. Mittlerweile verschlingt die Haustechnik nicht selten über 20 bis 30 Prozent der gesamten Investitionskosten eines Bauvorhabens. Dr. Peter Burnickl, der selbst jahrelang ein Ingenieurbüro mit über 160 Mitarbeitern in diesem Bereich führte, warnt eindringlich davor, sich von der Technikbegeisterung der Fachplaner blenden zu lassen.
Gerade im Geschosswohnungsbau wird die Planung oft unnötig verkompliziert. Ingenieure neigen dazu, jede Anlage bis ins kleinste Detail zu berechnen und abzusichern, was in der Praxis zu stark überdimensionierten Systemen führt. Das treibt nicht nur die Erstinvestition in die Höhe, sondern sorgt auch für dauerhaft hohe Folgekosten bei Betrieb und Instandhaltung.
Während der Baukörper einer Immobilie für Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte konzipiert ist, besitzt moderne Haustechnik eine vergleichsweise extrem kurze Lebensdauer. Bussysteme, komplexe Steuerungen, Speicher und Automatisierungen sind fehleranfällig und müssen regelmäßig gewartet oder komplett ausgetauscht werden. Hinzu kommt der Faktor Mensch: Die späteren Nutzer einer Mietwohnung sind in der Regel keine Technik-Freaks und mit der Bedienung komplexer Anlagen schlichtweg überfordert.
"Wenn es um Zinshäuser geht, um Rendite-Immobilien, ganz ehrlich, da ist für mich das A und O low-tech." — Peter Burnickl
Für den langfristigen Erfolg einer Rendite-Immobilie ist ein stressfreier Betrieb entscheidend. Jedes eingebaute technische Bauteil, das nicht vorhanden ist, kann nicht kaputtgehen und erfordert keine Aufmerksamkeit. Daher lautet die Devise für nachhaltige Investments im Wohnungsbau: So viel Technik wie nötig, aber so wenig wie möglich.
Im klassischen Wohnungsbau ist die Haustechnik keine unlösbare Raketenwissenschaft. Dennoch neigen viele Ingenieurbüros dazu, extreme Sicherheitsreserven einzuplanen. Das Ergebnis sind Heizkessel und Lüftungsgeräte, die weit über dem tatsächlichen Bedarf dimensioniert sind. In den meisten modernen oder sanierten Gebäuden ist es am Ende ohnehin eher zu warm als zu kalt.
"Die meisten Heizungsanlagen und auch Lüftungsanlagen sind gnadenlos überdimensioniert." — Peter Burnickl
Bauherren und Investoren müssen hier eine aktive Rolle einnehmen. Sie sollten die Berechnungen ihrer Fachplaner kritisch hinterfragen, die Wirtschaftlichkeit einfordern und sich nicht zum Spielball theoretischer Rechenmodelle machen lassen. Ein gesundes Sparring mit den Planern spart oft zehntausende Euro ein.
Bei der Sanierung von Altbauten stellt sich direkt die Frage nach dem richtigen Heizsystem. Hierbei gilt es, bestehende Ressourcen clever zu nutzen, statt reflexartig alles herauszureißen. Das spart erhebliche Gestehungskosten und schont gleichzeitig die Umwelt.
Abseits der klassischen, wasserführenden Systeme bieten elektrische Heizkonzepte enorme Potenziale, insbesondere im niedrigen bis mittleren Preissegment. Durch die Kombination von Infrarotheizungen und dezentralen Autarkie-Boilern für die Warmwasserbereitung lassen sich hocheffiziente Low-Tech-Konzepte realisieren.
Dr. Peter Burnickl berichtet von eigenen Praxiserfahrungen bei Extremtemperaturen von unter minus 10 Grad Celsius. Die Infrarot-Strahlungswärme erwies sich als äußerst behaglich und reagiert im Vergleich zu trägen Fußbodenheizungen innerhalb weniger Minuten. Zudem entfallen wasserführende Leitungen im gesamten Gebäude, was das Risiko von Wasserschäden eliminiert.
Ein weiteres interessantes Entwicklungsfeld ist das sogenannte Heizpapier – hauchdünne, elektrische Fußbodenheizungs-Folien. Obwohl hier noch nach dem ultimativen, wirtschaftlichen Hersteller gesucht wird, bietet der Verzicht auf Rohre und Pumpen eine vielversprechende Perspektive für die Zukunft des Bauens.
Zentrale Lüftungsanlagen mit im Beton verlegten Rohrleitungen sind im Mietwohnungsbau ein massives Risiko. Die Kosten für Planung, Material und Montage sind extrem hoch, und der spätere Betrieb birgt erhebliche Gefahren für den Vermieter.
"Ich bin absolut kein Fan von zentralen Anlagen mit Lüftungsleitungen [...] wegen der Kosten und wegen der Wartung." — Peter Burnickl
Die pragmatische und sichere Lösung für eine kontrollierte Wohnraumlüftung im Zinshaus sind dezentrale Wechsellüfter mit integrierten Keramik-Wärmetauschern. Diese Geräte werden direkt in die Außenfassade eingebaut und arbeiten paarweise im Pendelbetrieb.
Sie saugen abwechselnd verbrauchte Luft ab, speichern deren Wärme in der Keramik und geben diese Energie beim anschließenden Einblasen von Frischluft wieder ab. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Installation erfordert lediglich eine Kernbohrung und eine einfache Stromzuleitung. Es gibt keine versteckten Kanäle, die verschmutzen können, und die Wartung ist mit wenigen Handgriffen direkt in der Wohnung erledigt. Das reduziert die Kosten und sichert den Werterhalt der Immobilie.
Wer im Immobilienbereich erfolgreich investieren und bauen möchte, muss die Haustechnik konsequent vom Nutzer und von der Rendite her denken. High-Tech-Lösungen haben im gehobenen Premiumsegment ab 20 Euro Miete ihre Berechtigung, da die Mieter dort maximalen Komfort wie Fußbodenheizungen erwarten. Im Standard- und Niedrigsegment gewinnt jedoch immer das einfachste, wartungsärmste System.
Investoren sollten jedes Projekt individuell analysieren und sich nicht von den Idealvorstellungen der Planer treiben lassen. Durch gezieltes Value Engineering, das Hinterfragen von Anlagengrößen und den Mut zu pragmatischen Low-Tech-Konzepten wie Infrarotheizungen oder dezentralen Wechsellüftern lassen sich Baukosten massiv senken – ganz ohne Komfortverlust für die Mieter.
Technische Systeme haben eine deutlich kürzere Lebensdauer als die Gebäudesubstanz und erfordern ständige Wartung. Zudem überfordert komplexe Technik viele Mieter, was zu Betriebs- und Einstellungsfehlern führt.
Ja, die meisten Anlagen im Wohnungsbau sind laut Dr. Peter Burnickl gnadenlos überdimensioniert, weil Planer und Ingenieure oft zu hohe Sicherheitsreserven einberechnen.
Fernwärme ist besonders bei einer Sanierung auf ein hohes Energieniveau (Klasse A oder B) attraktiv. Da der tatsächliche Heizbedarf dann gering ist, spart man sich die hohen Erstinvestitionskosten für eigene Wärmeerzeuger.
Sie sind in der Anschaffung extrem günstig, benötigen nur ein einfaches Stromkabel statt wasserführender Leitungen und reagieren innerhalb von Minuten, was sie sehr behaglich macht.
Heizpapier ist eine elektrische Fußbodenheizung ohne wasserführende Leitungen. Es bietet eine interessante Alternative, um den aufwendigen Nassaufbau von klassischen Fußbodenheizungen zu umgehen.
Zentrale Anlagen mit langen Rohrleitungen sind teuer in der Anschaffung und neigen ohne regelmäßige, aufwendige Wartung zur Verschmutzung. Zudem droht bei falscher Nutzung durch Mieter Schimmelbildung.
Wechsellüfter sind dezentrale Lüftungsgeräte in der Außenwand. Sie arbeiten mit einem Keramik-Wärmespeicher, der abwechselnd Raumluft absaugt und frische Luft einbläst, um die Wärme im Raum zu halten.
Nein, gut erhaltene Heizkörper können oft einfach neu lackiert und im bestehenden Leitungsnetz belassen werden, um erhebliche Material- und Montagekosten zu sparen.
Value Engineering bedeutet, die Haustechnik konsequent an den Bedürfnissen der späteren Nutzer und der angestrebten Rendite auszurichten, statt unnötig teuren High-Tech-Standard zu verbauen.
Dezentrale Wechsellüfter sind die sicherste Option, da sie feuchtigkeitsgesteuert und wartungsarm arbeiten und somit das Risiko von mieterbedingten Lüftungsfehlern minimieren.
Das Transkript für diese Folge wird derzeit vorbereitet.